每經(jīng)編輯 嚴躍進    

◎嚴躍進

住建部部長陳政高最近對房地產(chǎn)政策的完善提出了落實意見，其中第一條就是要千方百計地消化庫存。從今年市場行情看，高庫存已經(jīng)對房企、地方政府和城市產(chǎn)生了較大壓力，不僅堵塞了樓市經(jīng)濟的資金流通管道，而且也惡化了樓市投資的環(huán)境。如何千方百計消化庫存，讓庫存回歸合理的水平，已成為今年下半年樓市的關注焦點和關鍵任務。

要消化庫存，自然需要研究高庫存的壓力是如何產(chǎn)生的。庫存猶如蓄水區(qū)，其蓄水規(guī)模受注水量和出水量兩個變量的影響。當樓盤預售的規(guī)模加大而購房者并不買賬時，供求關系的失衡程度就會加大，進而使得庫存的“大壩”面臨決堤的危機。而站在驅(qū)動力的角度看，資本、土地和人口是最為核心的三大要素。各個高庫存城市的背后，相應的影響因素和驅(qū)動力是不同的。如溫州和呼和浩特等城市投機資本過重，而天津、杭州等城市土地出讓規(guī)模過大、南寧、銅陵等城市人口導出速度過快。對于不同城市的庫存去化自然需要對癥下藥，以對沖此類驅(qū)動力為策略。

把握庫存的內(nèi)涵與外延，將利好庫存的去化。從狹義角度看，庫存是指取得預售許可證但未實現(xiàn)順利簽約的住宅項目。換言之，加快產(chǎn)品的簽約速度是消化庫存的有效策略。但從統(tǒng)計學意義上看，也需要剔除無效的住宅庫存。如2012年3月北京就對庫存量進行過調(diào)查、統(tǒng)計和核銷，進而實現(xiàn)了庫存量的下滑。從廣義角度看，很多已成交的樓盤也有空置浪費的現(xiàn)象，這也是另一類需要關注的庫存。實現(xiàn)此類庫存的去化，一要打擊炒房等投機行為，二要加快產(chǎn)業(yè)導入，鼓勵購房者安居樂業(yè)。

高庫存具有空間結(jié)構的特征。傳統(tǒng)觀點認為，三、四線城市庫存壓力最大，是典型的“鬼城”和“空城”。因此，緩解此類城市的庫存壓力，需要和舊村改造、宅基地置換、農(nóng)業(yè)人口市民化等要素相聯(lián)系。而最新的一種觀點也認為，即便是北京、上海這樣的重點城市也有高庫存的壓力，如天津武清、上海臨港新區(qū)等。此類城市的庫存壓力主要來源于郊區(qū)，未來需要借助棚戶區(qū)改造等措施，加快市區(qū)人口的郊區(qū)轉(zhuǎn)移速度。

加快庫存的去化，單靠單一的市場主體并不能完成，而是需要依賴四類市場主體的通力協(xié)作：地方政府、金融機構、房企和購房者。只有多股力量一起努力，去庫存的任務才可以有效完成。

地方政府的庫存去化戰(zhàn)略需將長短周期相結(jié)合。從短期看，應鼓勵相關機構制定救市措施，引導購房者積極入市，進而實現(xiàn)部分壓抑的購房需求得到釋放。典型的例子為濟南。7月10日濟南在口頭上提出了對限購政策的松綁，7月中旬市場行情的復蘇速度就很快，效果還是比較明顯。從中期看，應鼓勵一些有改善型需求、有支付能力的購房者入市，而無關中高端物業(yè)的分類。同時，可以適當回購部分商品住宅，進而充當棚戶區(qū)改造的安置房。從長期看，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是最優(yōu)策略，只有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到高庫存地區(qū)，相應的市場去化效應才會明顯。

金融機構在近期若提供 “金融救濟”，以政治的視角和覺悟提供信貸方面的刺激，將在短期內(nèi)提振市場成交量，進而加快庫存的去化。今年上半年商業(yè)銀行在剛需購房的信貸支持力度上明顯不夠，導致購房者的入市有心無力。6月末廣義貨幣M2供應量同比增幅為14.7%，增幅比5月末有所上升。隨著央行流動性的釋放、商業(yè)銀行存貸比率的調(diào)整，購房者入市的門檻顯然會降低。庫存能夠在金融“潤滑油”的作用下得到快速周轉(zhuǎn)。

房企是最為關切庫存去化的主體，因為高庫存已經(jīng)壓迫了房企的戰(zhàn)略擴張能力和盈利水平，進而威脅到了房企的資金安全。目前來看，房企若要在短期內(nèi)加快庫存的去化，最有效手段自然是營銷力度加大和營銷手段創(chuàng)新。從營銷力度看，制造營銷節(jié)點、充分利用開盤當日的營銷時機，是提高認購轉(zhuǎn)化率的有效手段。而從營銷策略角度看，利用新媒體等工具來扭轉(zhuǎn)購房者的觀望情緒，是一種成本低、見效快的手段。如7月份以來，部分房企推出了微信購房季活動，客戶會因為微信紅包這樣的優(yōu)惠而積極選購樓盤。

購房者是消化庫存的最終力量，因此需要轉(zhuǎn)變過去“懶”的入市情緒，提高對市場的信心。過去很多符合購買條件的購房者會選擇等待觀望，是因為希望房價能夠繼續(xù)下跌。但實際上，目前樓市降溫只是一個短暫的過程，部分城市在第四季度將出現(xiàn)一個房價的反彈。所以，購房者如果觀望時間超過6個月，那么觀望成本會很高，而且容易錯失最佳的購房時機?？茖W的做法是，如果中意了某樓盤，則應該積極行動起來，主動捕獲各類降價優(yōu)惠。如果購房者能夠以剛需而非投機的心態(tài)來對待置業(yè)，那么入市的腳步勢必有理由加快。

本質(zhì)上講，消化庫存的目標就是要把僵硬的庫存轉(zhuǎn)變?yōu)殪`活的流動性。那么，千方百計消化庫存，什么時候可以終結(jié)這樣一項任務？或者說評判去庫存戰(zhàn)略是否正確，應該具備什么樣的標準？從城市來看，一、二線城市的庫存去化周期低于12個月、三、四線城市低于16個月，就應該認為庫存量處于一個合理的水平。而從企業(yè)的角度看，大型房企的項目開發(fā)周期低于12個月，中小型房企低于16個月，就可以認為企業(yè)內(nèi)部的庫存水平處于一個均衡的位置。而從購房者的角度看，如果能夠享有一個經(jīng)濟和行政成本更低、效率更高的庫存去化環(huán)境，那么這樣的成交水平自然也和均衡的庫存水平相匹配。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）