每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自蘇州

“眾籌只是有可能解決了購買者對(duì)房子戶型、價(jià)格的需求預(yù)期，商品交易行為、交易的誠(chéng)信、交易的互信都解決不了。”這是卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)在 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦的第四屆價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，就以眾籌為代表的新型互聯(lián)網(wǎng)模式是否會(huì)顛覆房地產(chǎn)行業(yè)所作出的公開回應(yīng)。

這一觀點(diǎn)得到很多與會(huì)者的認(rèn)同。雖然房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)——社區(qū)增值服務(wù)，正在成為行業(yè)下一步發(fā)展的新藍(lán)海，但彩生活服務(wù)集團(tuán)總裁唐學(xué)斌表示，光靠收取增值服務(wù)費(fèi)，完全不可能抵得上一套房子的開發(fā)成本。

未來20年是房地產(chǎn)黃金時(shí)代

在本屆年會(huì)召開前，業(yè)界一直對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展空間憂心忡忡。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的一份研究報(bào)告顯示，在最近3年，城鎮(zhèn)居民的住房擁有率大幅增長(zhǎng)，從2011年8月的84.8%上升至2014年3月的89%，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，而且新增房屋市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象。目前有24.6%的家庭存在剛性需求，有13.1%的家庭存在改善需求。但真正有能力買房的家庭只占其中的18%~39%。

而在今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)不太樂觀的表現(xiàn)，也加劇了業(yè)界的悲觀情緒。

但在著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱眼中，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍然有高速成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。

他表示，當(dāng)前住房消費(fèi)還是很低的水平，盡管我國(guó)住房擁有率確實(shí)比較高，但是畢竟人口遷移，城市化進(jìn)程還在繼續(xù)，中國(guó)的消費(fèi)剛剛開始，市場(chǎng)仍然有巨大潛力。按潛力算，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)至少60年，要完成工業(yè)化進(jìn)程，完成城鎮(zhèn)化進(jìn)程的過程還得20~30年，潛力巨大。當(dāng)然，能否完成潛力的挖掘是另一個(gè)問題。

這一觀點(diǎn)得到了新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷的認(rèn)同。他認(rèn)為，由于城市舊改、結(jié)婚等帶來的剛性需求，以及大量還沒有在城市落戶的非戶籍人口的置業(yè)需要，目前的新房市場(chǎng)再發(fā)展20年仍然沒有問題。

協(xié)信集團(tuán)總裁劉愛明表示，雖然此前輿論一直認(rèn)為房地產(chǎn) “黃金十年”已經(jīng)結(jié)束，但是他卻不同意這一觀點(diǎn)。

劉愛明認(rèn)為，結(jié)束的是傻子都能賺錢的“傻子時(shí)代”，未來的20年才是行業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)代。只要能達(dá)到較高的專業(yè)知識(shí)程度，未來房地產(chǎn)行業(yè)仍然是個(gè)虧損概率很低的行業(yè)。

除了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是未來發(fā)展的一個(gè)機(jī)會(huì)，產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)將是城市更新的一個(gè)主流。只有這樣，人們?cè)谝粋€(gè)地方才能同時(shí)兼顧工作和生活。

“房地產(chǎn)是最好的，風(fēng)再冷不要跑，不論怎么吹都不要跑，房地產(chǎn)未來20年是黃金20年。”新鷗鵬集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪說。

互聯(lián)網(wǎng)暫時(shí)難以顛覆房地產(chǎn)

不可否認(rèn)，在住宅領(lǐng)域行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)確實(shí)已經(jīng)越來越少。盡管開發(fā)商在住宅地產(chǎn)以外遇到前所未有的機(jī)會(huì)，但龐大的需求目前還都是潛在的，要真正轉(zhuǎn)化為購買力需要時(shí)間。

這一點(diǎn)得到了諸多房地產(chǎn)企業(yè)家的認(rèn)同。李戰(zhàn)洪指出，未來20年的房地產(chǎn)行業(yè)仍然是最好的，但他在會(huì)場(chǎng)提出了“15個(gè)不再”，其中之一就是“單一業(yè)態(tài)不再，未來依托單一業(yè)態(tài)發(fā)展，將使企業(yè)走向困境。”

《南方都市報(bào)》的一則報(bào)道稱，萬科總裁郁亮帶著員工去小米公司 “取經(jīng)”時(shí)，小米科技董事長(zhǎng)雷軍直接提問：“你們的房子為什么不能砍一半的價(jià)錢賣？”雷軍的理由是，用互聯(lián)網(wǎng)思維的“小米模式”去蓋房：一批想買房又嫌房?jī)r(jià)太貴的人組成合伙企業(yè)，集資籌錢去買地；根據(jù)客戶群的住房需求，挑選好戶型并公示征求意見；施工環(huán)節(jié)外包給建筑企業(yè)；將地皮價(jià)與鋼筋水泥和稅費(fèi)的總和定為房屋售價(jià)，沒有中間成本，房?jī)r(jià)自然會(huì)降。身在房地產(chǎn)行業(yè)之外的雷軍直言，如果以小米模式干房地產(chǎn)的話，可能只要一兩年時(shí)間，就能達(dá)到50%的市場(chǎng)占有率。

世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅也曾經(jīng)提出利用云服務(wù)平臺(tái)收集客戶數(shù)據(jù)，進(jìn)而根據(jù)這些客戶的數(shù)據(jù)來開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

平安好房網(wǎng)CEO莊諾在本屆年會(huì)接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)更透露，平安好房網(wǎng)此前已經(jīng)推出了一款與房屋眾籌類型相近的金融產(chǎn)品，年化收益率可以達(dá)到14%，其最大的作用就是鎖定那些意向購房者的購買力和需求，讓開發(fā)商實(shí)現(xiàn)以銷定產(chǎn)，確保開發(fā)商能夠很好地規(guī)劃資金投入和收回周期，為企業(yè)降低財(cái)務(wù)成本提供幫助。他透露，已有萬科等房地產(chǎn)企業(yè)和平安好房網(wǎng)就類似的房屋眾籌項(xiàng)目深入洽談，探討房地產(chǎn)以銷定產(chǎn)的路徑。

不過，這一在理論上會(huì)幫助開發(fā)商極大降低資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的做法，目前要完成真正落地，還有不少困難。如同張遠(yuǎn)所說，眾籌無法解決交易，以及交易雙方的互信問題。

由于現(xiàn)行法律法規(guī)不支持房屋定制前收取制造訂金，開發(fā)商不能在建房前就收取意向客戶的任何保證金，一旦房屋定制完成，購房者若不能履約購買，所有的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)仍然將轉(zhuǎn)移到開發(fā)商身上。這使得僅僅依靠第三方金融機(jī)構(gòu)收集購房者有關(guān)資產(chǎn)和需求信息的操作模式，難以在實(shí)踐中得到廣泛應(yīng)用。

此外，購房者五花八門的需要，也難以得到統(tǒng)一滿足，這也是房屋眾籌模式的難點(diǎn)之一。購房者會(huì)要求更多的房屋個(gè)性化開發(fā)，這對(duì)開發(fā)商來說，也是一個(gè)解決難度非常大的問題。

不過，這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)短期無法利用互聯(lián)網(wǎng)工具提升盈利能力。在這次價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)提出了利用互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展社區(qū)服務(wù)、增加盈利可能的主張。

劉愛明就表示，未來如果仍然僅僅定位于開發(fā)商，路會(huì)越走越窄，因?yàn)槌鞘邪l(fā)展不再以增量為主，經(jīng)營(yíng)將變得很重要，未來開發(fā)商可能轉(zhuǎn)成經(jīng)營(yíng)商和服務(wù)商。因此，他將協(xié)信定位為“3D城市運(yùn)營(yíng)商”和“全息生活服務(wù)商”，向購房者和租戶提供更多的增值服務(wù)。

基于同樣的視角，卓越推出了包含金融服務(wù)、商業(yè)物業(yè)服務(wù)、商務(wù)配套服務(wù)、資產(chǎn)管理的“E+服務(wù)”，將房地產(chǎn)從單純的房子變成了一個(gè)平臺(tái)。

歐陽捷則在此基礎(chǔ)上更進(jìn)一步，提出做社區(qū)服務(wù)的O2O。他認(rèn)為在過去十幾年間，開發(fā)商把大部分的資產(chǎn)都已經(jīng)銷售掉了，目前剩余的最大資源就是業(yè)主，他非?？春眠@一市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

但是，這并不意味著新增服務(wù)能在短期內(nèi)成為開發(fā)商主要收入來源。

歐陽捷說，大部分互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都是先圈人流再盈利，騰訊也是在圈入大量人流以后很久才盈利。而對(duì)開發(fā)商來說，要把人氣轉(zhuǎn)化為銷售收入也需要很長(zhǎng)時(shí)間。

在這樣的背景下，類似潘軍提出的“免費(fèi)住房”概念，也許只能是空中樓閣。唐學(xué)斌認(rèn)為，“免費(fèi)住房”是不可能的，因?yàn)橛行┤艘惠呑拥氖杖肟赡芏疾粔蛸I一套房子。藍(lán)光地產(chǎn)產(chǎn)品策劃中心總經(jīng)理高長(zhǎng)靖雖然沒有否定未來出現(xiàn)免費(fèi)房子的可能性，但也認(rèn)為進(jìn)入這個(gè)階段至少需要5年以上。