每經(jīng)編輯 陳小雨

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

進(jìn)入下半年，廣州樓市頹勢(shì)依舊。

8月3日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，7月份廣州新房市場(chǎng)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的走勢(shì)。同時(shí)，隨著降價(jià)潮蔓延至中心城區(qū)，部分樓盤推出了“無(wú)理由退房”、“兩年回購(gòu)”、“零首付”、“降價(jià)保險(xiǎn)”等新穎的促銷手段。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，類似的“防降價(jià)”促銷手段在執(zhí)行層面上暗藏風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)刺激成交的作用相當(dāng)有限。由于廣州樓市短期內(nèi)不會(huì)取消限購(gòu)，加上公積金貸款收緊的不利因素影響，預(yù)計(jì)樓市仍將進(jìn)一步探底。

房王網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，7月廣州新建商品房網(wǎng)簽成交面積為48.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降33.8%，成交均價(jià)為15120元/平方米，環(huán)比下跌10.3%，呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的走勢(shì)。

面對(duì)低迷的樓市，地產(chǎn)商各出奇招促銷，意圖盡快回籠資金。有開發(fā)商推出“兩年回購(gòu)”促銷計(jì)劃，承諾自簽訂合同之日起兩年內(nèi)，如果業(yè)主不想繼續(xù)持有物業(yè)，可在兩年期滿10天前，向開發(fā)商提出申請(qǐng)，由開發(fā)商按購(gòu)房原價(jià)回購(gòu)。更甚者推出“降價(jià)險(xiǎn)”+“零首付”，據(jù)介紹，客戶在購(gòu)買一年后如果房?jī)r(jià)下跌，業(yè)主可以“降價(jià)險(xiǎn)”獲得高額度的賠付，但具體保障細(xì)節(jié)仍在制定中；“零首付”則是通過(guò)項(xiàng)目與銀行合作推出的無(wú)抵押貸款活動(dòng)，按照規(guī)定，兩個(gè)人合計(jì)可以申請(qǐng)60萬(wàn)元貸款額度，如果使用樂(lè)居貸更可以獲得額外最高50萬(wàn)的購(gòu)房貸款。

“今年以來(lái)，由于市場(chǎng)調(diào)控很多樓盤加入降價(jià)大軍，看房者擔(dān)心降價(jià)而不愿意現(xiàn)在入手，我們是希望打消觀望情緒，給購(gòu)房者信心和保障，把購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)降到最低。”位于海珠區(qū)的某樓盤售樓工作人員告訴記者。

合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于中心城區(qū)樓盤定位相對(duì)高端，購(gòu)房者更多是“買漲不買跌”，與直接降價(jià)讓利相比，通過(guò)“防降價(jià)”實(shí)現(xiàn)促銷有利于提振購(gòu)房者信心，也不會(huì)引來(lái)前期業(yè)主的不滿。

不過(guò)黎文江認(rèn)為，類似的“防降價(jià)”促銷手段在執(zhí)行層面上隱藏風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于刺激成交的效果或有限。以上述推出“兩年回購(gòu)”的樓盤為例，記者了解到，若購(gòu)房者是通過(guò)按揭購(gòu)房，必須在還清銀行貸款的前提下才能通過(guò)退房的方式由開發(fā)商回購(gòu)。更重要的是，回購(gòu)計(jì)劃是通過(guò)買家和開發(fā)商以簽訂協(xié)議的形式通過(guò)內(nèi)部轉(zhuǎn)名完成，由于廣州市國(guó)土房管局多次明令內(nèi)部轉(zhuǎn)名屬于違法行為，一旦發(fā)生糾紛難以獲得法律保障。

克而瑞研究員沈曉玲認(rèn)為，按照上述“降價(jià)險(xiǎn)”合同細(xì)節(jié)，開發(fā)商認(rèn)可的降價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為以交房前四個(gè)月購(gòu)房者所購(gòu)買的房源與本項(xiàng)目相鄰樓棟的在售相同樓層、相同朝向房源價(jià)格相對(duì)比來(lái)判定，開發(fā)商可通過(guò)推升后期開盤價(jià)格來(lái)保證當(dāng)期樓盤不“降價(jià)”，這也意味著該類型保險(xiǎn)對(duì)大多數(shù)購(gòu)房者而言或難以落到實(shí)處。

對(duì)于“零首付”，克而瑞廣州公司總經(jīng)理梁永光認(rèn)為，主要是開發(fā)商通過(guò)聯(lián)合銀行和中介公司向購(gòu)房者提供無(wú)抵押貸款，以彌補(bǔ)買家首付款的不足，但由于該類型貸款利率往往在基準(zhǔn)利率上浮20%以上，加上各方面手續(xù)費(fèi)，高昂的成本對(duì)購(gòu)房者帶來(lái)極大負(fù)擔(dān)。

“由于去年嚴(yán)厲的限價(jià)限簽政策，導(dǎo)致大量樓盤積壓在上半年完成交易，因此廣州樓市上半年成交數(shù)據(jù)其實(shí)還不錯(cuò)。”梁永光告訴記者，隨著這部分滯后需求消化完畢，加上銀行信貸與公積金貸款持續(xù)緊縮，導(dǎo)致7月份樓市成交進(jìn)一步下滑，如果政策不出現(xiàn)放松，預(yù)計(jì)成交量將會(huì)進(jìn)一步萎縮，市場(chǎng)還會(huì)進(jìn)一步探底。