在成交低迷、房價(jià)下調(diào)背景下，今年以來，“松綁調(diào)控”成為各級(jí)政府的主要政策基調(diào)，其中尤以限購政策松動(dòng)最為明顯。

中國證券報(bào)記者12日從權(quán)威人士處獲悉，為支持剛需釋放、刺激市場(chǎng)成交，監(jiān)管層正在督促各商業(yè)銀行落實(shí)支持首套房的貸款政策。業(yè)內(nèi)人士指出，近期已有部分銀行放松首套房貸政策，9折甚至更低首套房貸利率折扣可期，預(yù)計(jì)未來可能有更多銀行加入其中。

樓市調(diào)控“松綁”成風(fēng)

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國已有37個(gè)城市在限購方面有不同程度松動(dòng)，占全部46個(gè)限購城市的八成。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，除一線城市外，其余限購城市都將在年內(nèi)取消限購政策。

作為本輪調(diào)控最有代表性的政策手段，“限購令”被認(rèn)為已經(jīng)完成了歷史使命。多家機(jī)構(gòu)分析稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)已從此前的“供不應(yīng)求”局面變?yōu)?ldquo;供大于求”，“限購令”也達(dá)到了“以時(shí)間換空間”的效果。

在松綁限購的帶動(dòng)下，一攬子松綁樓市調(diào)控的政策陸續(xù)出臺(tái)。不少城市實(shí)施戶籍政策松綁、公積金政策松綁、稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼等手段。近期，北京、深圳等一線城市也強(qiáng)調(diào)，將調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，此舉被認(rèn)為將一定程度上刺激成交，并對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來正面影響。

今年5-6月，住建部部長陳政高赴中西部多個(gè)省份調(diào)研并座談，向部分省份明確了“刺激需求”的政策大方向。7月，住建部在年中工作會(huì)議上也向各地政府明確了上述方向。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年以來，全國房地產(chǎn)月度銷售面積和銷售額連續(xù)下滑。同期，全國商品房待售面積持續(xù)增加。從這一趨勢(shì)來看，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)的形勢(shì)已較明確。

“很多地方實(shí)際上已經(jīng)實(shí)施了松綁調(diào)控的措施，只是沒有發(fā)文而已。”權(quán)威人士向中國證券報(bào)記者表示，受土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅收縮水的影響，地方政府松綁政策的動(dòng)力充足。

首套房貸利率折扣或再松動(dòng)

部分區(qū)域的松綁政策也蔓延到信貸領(lǐng)域。5月12日，央行召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，要求銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”，“合理確定首套房貸利率水平”。6月6日，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星表示，要繼續(xù)執(zhí)行差別化的住房貸款政策，大力支持首套住房需求。但此后，除個(gè)別銀行做出微幅調(diào)整之外，多數(shù)銀行首套房貸利率多維持在基準(zhǔn)利率1.1倍的水平。

福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳近日下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》強(qiáng)調(diào)，家庭購買改善性普通商品住房按首套房認(rèn)定。購房人償清購房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購房，按首貸認(rèn)定，即“認(rèn)房不認(rèn)貸”。金融機(jī)構(gòu)在貸款首付比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。各商業(yè)銀行要增加住房開發(fā)貸款供應(yīng)，優(yōu)先保障普通商品住房開發(fā)項(xiàng)目合理資金需求。

中國證券報(bào)記者了解到，進(jìn)入7月，北京、上海等一線城市的首套房貸利率出現(xiàn)“松動(dòng)”跡象。多位房地產(chǎn)中介人士告訴記者，目前資質(zhì)優(yōu)良的首套房購房者，在工、農(nóng)、建等國有大行均獲得折扣利率變得比以前容易，部分資質(zhì)特別好的購房者甚至有可能在外資銀行獲得8.5折的貸款利率。

農(nóng)行北京一家支行的信貸工作人員告訴記者，目前資質(zhì)較好的首套房購房者在該行可申請(qǐng)到最低9折的貸款利率。不過，一家股份制銀行北京某支行網(wǎng)點(diǎn)的工作人員表示，首套房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率，部分二手房貸款執(zhí)行利率上浮。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，銀行信貸可以說是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵因素，在房地產(chǎn)發(fā)展的歷史上可以看到，信貸收緊的年份，房價(jià)一律下調(diào)。對(duì)普通購房者來說，如果貸款難、折扣少，購房決策需要非常謹(jǐn)慎。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，雖然不少城市的房價(jià)已經(jīng)下跌，但信貸門檻偏高，已經(jīng)成為阻礙交易量的主要因素。要真正起到刺激成交的效果，信貸政策松綁將是必然之選，不排除未來首套房貸利率進(jìn)一步打折和放松。

知情人士指出，為避免投機(jī)投資需求趁機(jī)入市，目前調(diào)整可能嚴(yán)格遵循“差別化”原則，即暫時(shí)不會(huì)對(duì)二套房及多套房貸款做出重大調(diào)整，但不排除未來在適當(dāng)時(shí)候擴(kuò)大調(diào)整范圍。

四季度部分城市樓市或回暖

分析人士指出，與松綁限購相比，信貸政策對(duì)成交量的刺激作用更明顯。如果類似的措施能夠大范圍使用，未來的市場(chǎng)交易量將明顯提升。

事實(shí)上，在一系列松綁調(diào)控措施的刺激下，從7月以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月全國40個(gè)重點(diǎn)城市的新建住宅合計(jì)成交1690萬平方米，雖然同比降幅仍達(dá)到13%，但環(huán)比上升7%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從大中城市短期市場(chǎng)表現(xiàn)來看，盡管短期內(nèi)大多數(shù)城市存銷比高企，部分城市出現(xiàn)大幅降價(jià)的現(xiàn)象，但這樣的現(xiàn)象不會(huì)持續(xù)太久，預(yù)計(jì)到四季度，由于6月底M2同比增速回升至14.7%，銀行信貸環(huán)境會(huì)定向?qū)捤?，銀行信貸對(duì)于首套自住需求的支持會(huì)逐步得到體現(xiàn)，房貸利率將從“點(diǎn)式”優(yōu)惠到實(shí)質(zhì)性下降，信貸緊縮的局面將在四季度逐步得到改善。預(yù)計(jì)四季度供求關(guān)系較合理或供不應(yīng)求的城市房價(jià)將首先步入平穩(wěn)上漲的通道，比如合肥、南京、南昌、蘇州等。總體來看，信貸環(huán)境、政策面與市場(chǎng)面變化將促使今年四季度樓市基本面逐漸好轉(zhuǎn)。