每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

北京ONE再起波瀾。

近日，每平方米售價(jià)達(dá)3萬元的通州北京ONE項(xiàng)目，為了籌集工程開發(fā)費(fèi)用，時(shí)隔一年再次發(fā)起信托融資。記者獲得的新一期信托計(jì)劃書中，開發(fā)商為宣傳其亮點(diǎn)，直言拿地成本為樓面地價(jià)1500元/平方米，揭開其售價(jià)為土地成本20倍的“內(nèi)幕”。

北京ONE項(xiàng)目主打恒溫、恒濕、恒氧健康環(huán)保概念。北京當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，該項(xiàng)目定價(jià)始終超越區(qū)域現(xiàn)狀，去化速度較慢。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)表示，在經(jīng)營壓力下，小開發(fā)商喜歡嘗試捂盤惜售、制造噱頭的做法，并試圖實(shí)現(xiàn)土地利潤最大化，不過此類做法不可持續(xù)，尤其對(duì)于信托融資的手段，未來還是謹(jǐn)慎為好。

信托計(jì)劃書透露土地成本/

北京ONE的信托融資，由中融信托委托發(fā)行的一年期集合資金信托，以項(xiàng)目土地及在建工程為抵押物外，募資2億元，用于北京ONE項(xiàng)目的工程開發(fā)費(fèi)用。產(chǎn)品預(yù)期收益率定得較高，300萬元以上年收益率9.5%，1000萬元以上年收益率9.8%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者咨詢這款信托產(chǎn)品有何優(yōu)勢時(shí)，一位理財(cái)經(jīng)理表示，資金用于北京ONE項(xiàng)目的工程開發(fā)費(fèi)用，風(fēng)控方面是北京ONE項(xiàng)目土地及在建工程抵押，抵押率約為35%，次級(jí)增信，實(shí)際控制人連帶責(zé)任擔(dān)保。項(xiàng)目亮點(diǎn)是1年期、北京項(xiàng)目、北京抵押物、超低樓面價(jià)、五證齊全且已基本完工，還款來源充足。

在信托計(jì)劃書的項(xiàng)目亮點(diǎn)介紹中，開發(fā)商直言，北京ONE項(xiàng)目拿地時(shí)間早，樓面地價(jià)極低，僅為1500元/平方米，銷售凈利潤率則高達(dá)31%。

北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2010年10月，北京ONE項(xiàng)目獲批2號(hào)、3號(hào)、4號(hào)、5號(hào)共4棟樓的預(yù)售許可證，擬售均價(jià)都超過3萬元/平方米。將近4年過去，4棟樓中仍有49套不可售房源和10套未售房源。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電其售樓處，銷售人員表示住宅項(xiàng)目仍在售，目前銷售均價(jià)為3萬元/平方米。

4年前已經(jīng)拿到預(yù)售證，為何現(xiàn)在項(xiàng)目還在融資？上述理財(cái)經(jīng)理告訴記者，拿地-建房-建好-賣-裝修5個(gè)環(huán)節(jié)，需要幾年的時(shí)間，每個(gè)階段根據(jù)情況募集融資，房子銷售出去的款項(xiàng)要償還上個(gè)階段的費(fèi)用，材料費(fèi)等很多費(fèi)用都是墊付的，因此需要融資。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今年整個(gè)市場資金收緊，很多信托融資的成本其實(shí)是在加大的。如果房企過于依賴此類高成本的信托項(xiàng)目，很可能資金鏈會(huì)繃得太緊。

小房企低價(jià)圈地時(shí)代已過/

熟悉北京市場的一位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，北京ONE定價(jià)始終超越區(qū)域現(xiàn)狀。

據(jù)了解，目前北京ONE的售價(jià)，比同區(qū)域內(nèi)綠城集團(tuán)和葛洲壩地產(chǎn)聯(lián)手開發(fā)的京杭府的均價(jià)，每平方米高出200元。

新浪樂居統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京ONE項(xiàng)目2012年8月的銷售均價(jià)為26300元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周邊在售住宅項(xiàng)目19175元/平方米的銷售均價(jià)。

公開資料顯示，北京ONE的容積率為4.8。根據(jù)現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般而言，19層以上住宅容積率為2.4～4.5。顯然，北京ONE項(xiàng)目已超過此標(biāo)準(zhǔn)，過高的容積率顯然會(huì)影響到項(xiàng)目的通風(fēng)和采光。

2013年6月，克而瑞發(fā)布的一份房價(jià)報(bào)告顯示，北京ONE的價(jià)格評(píng)級(jí)為不推薦。報(bào)告解釋稱，項(xiàng)目所在的通州新華大街板塊表現(xiàn)出明顯的剛需市場特征，項(xiàng)目定義為科技住宅，力圖用科技手段彌補(bǔ)高容積率、朝向不佳的缺陷，價(jià)格高于區(qū)域其他項(xiàng)目，不具備價(jià)格優(yōu)勢，而且目標(biāo)客群價(jià)格需求差異較大。

上海易居房地產(chǎn)研究院的土地市場報(bào)告顯示，今年7月份，10個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為2868元/平方米，環(huán)比上漲26.8%。在業(yè)內(nèi)人士看來，早期靠囤地緩慢開發(fā)獲取高溢價(jià)的開發(fā)模式，已不復(fù)存在。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，低價(jià)拿地只是房地產(chǎn)上半場的事情，下半場難以為繼。目前土地出讓時(shí)，政府管控部門會(huì)對(duì)企業(yè)開發(fā)有相應(yīng)要求，有約定開發(fā)周期和開發(fā)時(shí)間。

多位受訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，土地是房地產(chǎn)開發(fā)中的生產(chǎn)資料，獲取土地主要靠拼資金實(shí)力，行業(yè)將繼續(xù)分化，一些小開發(fā)商將退出市場。

（實(shí)習(xí)生朱亞南對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)）