每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

2013年5月，上海新華路一地塊以46億元的成交總價拍賣，成為名噪一時的總價“地王”。但如今15個月過去了，該地塊仍未動工。而據(jù)媒體報道，這一地塊的資金來源于房地產(chǎn)私募。近日《每日經(jīng)濟新聞》記者在現(xiàn)場實際走訪發(fā)現(xiàn)，該項目仍然未開工。那么，項目背后的私募基金能否按時兌付？記者試圖采訪此前媒體報道所提及的私募基金管理方——黃金灣投資集團董事長申威，但后者回復稱“不在國內(nèi)，不知道情況”。

近年來，很多私募涉足房地產(chǎn)項目，如今樓市面臨下行壓力，一旦項目開工緩慢，或銷售回款緩慢，隨著退出時間越來越近，將給私募帶來兌付壓力。

昔日地王變“廢品回收站”/

2013年5月29日，上海市長寧區(qū)新華路街道71街坊地塊出讓，成交價格達到46億元，刷新了當年的上?？們r“地王”紀錄。據(jù)測算，這一地塊樓板價近3萬元／平方米，溢價56.96%，出讓文件顯示地塊為文體、商辦用地。

值得一提的是，摘得這一地塊的是名不見經(jīng)傳的北京福潤天成房地產(chǎn)有限公司 （以下簡稱福潤天成），當時福潤天成成立還不到一年。北京市工商局網(wǎng)站顯示，福潤天成于2012年9月21日成立，注冊資金1000萬元?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者了解到，該公司在北京、上海兩地多次參與土地競拍。

新成立的福潤天成如此大手筆拍地，被認為幕后另有高人。有媒體曝出，福潤天成的背后是黃金灣投資集團。黃金灣前身是北京華美地產(chǎn)，靠地產(chǎn)代理經(jīng)紀起家，此后涉足地產(chǎn)開發(fā)與地產(chǎn)金融領(lǐng)域，作風凌厲，被認為是業(yè)內(nèi)的“狼性團隊”。但黃金灣近年來行事低調(diào)，刻意淡化項目公司的背景信息。

據(jù)媒體披露，黃金灣的運作模式是，向各方投資人募集較大規(guī)模的資金，成立一支私募基金，再設(shè)立一個項目公司對這一支私募進行打理，繼而找到一家開發(fā)商合作，以雄厚的資金去拍地，并開展后續(xù)的開發(fā)等工作。形成“投資人－管理公司－開發(fā)商”三方合作的模式。

據(jù)了解，此類地產(chǎn)私募有固定的投資期限，對投資人有投資回報率的承諾。

今年8月底，距前述上海新華路“地王”拍出已經(jīng)過了15個月，如今進展如何？《每日經(jīng)濟新聞》記者進行了實地探訪。

這一地塊地處上海長寧區(qū)核心地段，建筑密集、人流量大，地塊被略顯陳舊的圍墻圍住，朝北開出一扇門。走進這扇門，空曠的地塊上雜草叢生，坑坑洼洼。地塊上散落著廢舊輪胎等雜物，沒有任何建筑施工的跡象，地塊外圍也沒有任何施工告示。

空地上建有一個用集裝箱簡易搭蓋的廢品回收站，零星有三輪車載廢品進出?；厥照镜氖亻T人員向記者表示，從沒有聽說這一地塊要開工。

回望去年這一地塊拍出時，條件可謂苛刻。上海市規(guī)土部門要求土地款一次付清，但地塊的出讓卻要分批次進行。福潤天成的奪地成功一方面顯示出驚人的資金實力，同時暗藏了土地需要較長時間才能交付的時間風險。 記者登錄上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會網(wǎng)站，并未查到該項目的建設(shè)施工許可信息。隨后，記者登錄上海市規(guī)劃和國土資源局網(wǎng)站，也未查到上述地塊的規(guī)劃施工建設(shè)許可證等文件。

記者就這一地塊相關(guān)問題短信詢問黃金灣投資集團董事長申威，他回復稱“不在國內(nèi)，不知道情況”。

地產(chǎn)私募面臨退出難題/

黃金灣投資集團在業(yè)內(nèi)有一個稱號，叫做“房地產(chǎn)投行”。集團官網(wǎng)信息顯示，“在基金管理領(lǐng)域，我們是市場的先行者，掌握著領(lǐng)先的地產(chǎn)金融專業(yè)知識和交易模式。”

從官網(wǎng)信息不難看出，黃金灣的工作主要集中在資金募集階段，項目的開發(fā)需要和開發(fā)商合作完成。黃金灣對開發(fā)商的要求是，二級開發(fā)資質(zhì)以上，累計開發(fā)面積100萬平方米以上、開發(fā)企業(yè)或者其股東資信好、可提供質(zhì)押擔保條件等。

據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》披露，有內(nèi)部人士透露，黃金灣發(fā)起的富達股權(quán)基金為前述“地王”出資。富達基金介紹資料稱，公司主要業(yè)務(wù)是推動房地產(chǎn)投資與開發(fā)，是為房地產(chǎn)行業(yè)提供股權(quán)合作、股權(quán)融資、股權(quán)并購等活動的融資渠道。

克而瑞研究總監(jiān)薛建雄告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，國內(nèi)的房地產(chǎn)私募通常是“3+1”、“3+2”或“5+2”模式，即用3到5年投資，再經(jīng)過1到2年退出。目前國內(nèi)房地產(chǎn)私募的年回報率水平為12%~18%。以新華路“地王”為例，如果是“3+1”模式，需要在拿地后兩年之內(nèi)開工，才能按時退出。而上述項目2013年5月底拿地，2014年8月仍然未開工，不論是規(guī)土部門出讓的問題，還是其他原因，留給“地王”的開工時間都只剩大半年。

薛建雄認為，黃金灣旗下公司銷售能力很強，但新華路“地王”拿地價格較高，且目前市場處在下跌行情中，項目推進可能并非易事。

實際上，對于房地產(chǎn)私募來說，因為波及到期兌付的問題，時間成了一個很敏感的東西。

衛(wèi)民不動產(chǎn)總經(jīng)理蔡為民告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，今年下半年，房地產(chǎn)私募違約的情況會非常多。原因在于前期地價太高，而現(xiàn)階段樓市下滑態(tài)勢明顯，一些私募可能不僅達不到承諾的收益率，連還本都成問題。

業(yè)內(nèi)人士指出，前期拿到大量資金的地產(chǎn)公司，在資金投出去之前非常著急，這些資金隨時都面臨貶值的風險，有些企業(yè)不得不高價拿地，這在一定程度上可能會影響到私募基金投資人的收益。

蔡為民指出，有一些私募基金在募集一期完成后用于拿地，但并沒有準備好進一步開發(fā)的資金，因此就需要繼續(xù)募集第二期、第三期資金。在現(xiàn)階段，市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)冷，各方面都對房地產(chǎn)看淡，私募基金后續(xù)的募集就成了問題。一旦進入這樣的惡性循環(huán)，一期的資金就有“淪陷”的危險。