每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 董來(lái)孝康 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 董來(lái)孝康 發(fā)自北京

8月24日，新華聯(lián)發(fā)布2014年半年報(bào)，公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.59億元，同比下降29.59%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)1.93億元，同比下降近五成。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，面對(duì)近143億元的庫(kù)存壓力，新華聯(lián)在半年報(bào)中表示，欲放緩個(gè)別區(qū)域的投資開(kāi)發(fā)節(jié)奏，增加一線城市北京、上海、廣州、深圳的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備與開(kāi)發(fā)。上半年，新華聯(lián)主要業(yè)績(jī)指標(biāo)較去年同期均有較大下滑，主要原因是由于其新設(shè)立項(xiàng)目較多，且項(xiàng)目多處于前期開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，尚未進(jìn)入結(jié)算期，導(dǎo)致期間費(fèi)用增加，造成凈利潤(rùn)相應(yīng)減少。

新華聯(lián)董事會(huì)相關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)表示，緩解資金壓力的方式，一是尋求大股東的支持，另外借助于開(kāi)發(fā)貸。對(duì)于緩解庫(kù)存壓力，上述人士表示，將原來(lái)的直銷(xiāo)模式，增加混合式營(yíng)銷(xiāo)，再注入代理的支持，并且控制成本。

部分收入尚未確定

新華聯(lián)半年報(bào)顯示，截至上半年末，公司流動(dòng)負(fù)債為95億元，流動(dòng)資產(chǎn)為181億元，但其中存貨占比近八成，達(dá)到143億元，這意味著，新華聯(lián)的速動(dòng)比率在0.4左右。

“速動(dòng)比率為0.4，表明企業(yè)的短期償債風(fēng)險(xiǎn)大，償債壓力大，從企業(yè)負(fù)債率較高也可以看出，這與當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)行情有關(guān)?！敝型额檰?wèn)咨詢(xún)顧問(wèn)崔瑜表示。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，存貨過(guò)高，會(huì)使得房企面臨兩個(gè)問(wèn)題：一是加劇高庫(kù)存下的資金沉淀成本，加劇資金鏈的緊張程度；二是企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力容易受質(zhì)疑，往往庫(kù)存周轉(zhuǎn)難的房企，背后的資金管控能力、投資節(jié)奏的把控等都有一定問(wèn)題。

新華聯(lián)似乎也意識(shí)到了存貨過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)。新華聯(lián)在半年報(bào)中表示，受累于整體經(jīng)濟(jì)，公司在過(guò)去三、四線城市的產(chǎn)品布局形成了一定庫(kù)存，上半年采取了系列措施狠抓強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)，積極回籠建設(shè)資金和增加現(xiàn)金流。

“新華聯(lián)過(guò)去在三、四線城市形成的產(chǎn)品積壓較多，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的大環(huán)境下，剛性需求較弱，三、四線城市房產(chǎn)成交量明顯疲軟，營(yíng)銷(xiāo)措施對(duì)去庫(kù)存起到的作用較為有限。”華美顧問(wèn)機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙煥焱向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

新華聯(lián)的存貨以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)成本為主，其中，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本期增加額和減少額分別為20.9億元和4.91億元，凈增近16億元；開(kāi)發(fā)成本本期增加額近12.47億元。

新華聯(lián)相關(guān)人士表示，雖然從財(cái)報(bào)上看，存貨金額較大，但開(kāi)發(fā)成本中有一部分是土地，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中有一部分已經(jīng)預(yù)售，但由于未達(dá)到確認(rèn)條件，尚未計(jì)入營(yíng)業(yè)收入中，同時(shí)公司將召開(kāi)下半年工作會(huì)議，專(zhuān)門(mén)針對(duì)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)進(jìn)行工作布置，所以總體來(lái)講企業(yè)資金鏈還是比較健康的。

“新華聯(lián)項(xiàng)目不少集中在庫(kù)存積壓嚴(yán)重的城市，這會(huì)進(jìn)一步降低其資金回款速度，企業(yè)資金鏈壓力恐會(huì)進(jìn)一步增大?！贝掼ぶ毖裕捎谶^(guò)去新華聯(lián)在項(xiàng)目落戶地的選擇上，沒(méi)能預(yù)料到房產(chǎn)大環(huán)境突變這個(gè)重要因素，所以后期去庫(kù)存壓力會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月監(jiān)測(cè)的42個(gè)主要城市累計(jì)成交面積環(huán)比下降超過(guò)一成，其中，長(zhǎng)沙和惠州的降幅都在兩成左右，長(zhǎng)春下降逾5%。而新華聯(lián)在上述三個(gè)城市的庫(kù)存金額超過(guò)10億元。

新華聯(lián)相關(guān)人士表示，銀川、西寧開(kāi)盤(pán)都在當(dāng)?shù)匾鸷艽筠Z動(dòng)，營(yíng)業(yè)收入減少主要是在銷(xiāo)售以后，沒(méi)有符合確認(rèn)收入的條件，但確有回款和簽約，都比去年同期有不同程度的提高。

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目效果待觀察

值得注意的是，新華聯(lián)一直沒(méi)有停止開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的腳步。但受訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，旅游地產(chǎn)具有長(zhǎng)周期投資的特點(diǎn)，短期內(nèi)難見(jiàn)資金回報(bào)。趙煥焱告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于回收成本時(shí)間較長(zhǎng)，新華聯(lián)開(kāi)發(fā)的文化旅游項(xiàng)目可能成為又一個(gè)使現(xiàn)金流趨緊的因素。

新華聯(lián)相關(guān)人士稱(chēng)，旅游地產(chǎn)從表面看投資回報(bào)周期長(zhǎng)，但公司遵循分期分批滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的策略，旅游地產(chǎn)里也有可售的產(chǎn)品。比如先把可售的部分賣(mài)掉，等資金回籠后，再建設(shè)自持的部分。自持起來(lái)以后，門(mén)票收入、租金收入可以維持日常的開(kāi)支。

新華聯(lián)亦在半年報(bào)中表示，一是減少初始資金投入量大，回報(bào)周期較長(zhǎng)的五星級(jí)酒店項(xiàng)目；二是減少三、四線城市的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；三是減少文化旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)數(shù)量，做精、做強(qiáng)三到四個(gè)文化旅游項(xiàng)目。適當(dāng)放緩個(gè)別區(qū)域的投資開(kāi)發(fā)節(jié)奏。

崔瑜表示，這意味著新華聯(lián)間接承認(rèn)過(guò)去開(kāi)發(fā)的文化旅游項(xiàng)目過(guò)多，沒(méi)能帶來(lái)較好的收益。趙煥焱直言，隨著房地產(chǎn)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，文化旅游地產(chǎn)面臨著政策和市場(chǎng)的雙重危機(jī)，新華聯(lián)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)還有待觀察。