每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

從6月20日呼和浩特明文宣布取消限購(gòu)開(kāi)始，我國(guó)樓市政策出現(xiàn)松動(dòng)已整整兩月。如今，在全國(guó)47個(gè)限購(gòu)城市中，已有37城或明或暗地松綁“救市”。那么，這些城市的“救市”效果如何？部分城市的限購(gòu)松綁之后引起的成交回升能否持續(xù)？

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市限購(gòu)松綁后的成效不彰，個(gè)別城市成交量不升反降。在目前房貸利率優(yōu)惠全面取消甚至上浮的情況下，單方面取消限購(gòu)對(duì)樓市的刺激作用不大，樓市能否回暖，房貸政策成為關(guān)鍵。而從半年報(bào)來(lái)看，房企普遍面臨現(xiàn)金流減少和融資成本的雙重壓力。面對(duì)樓市“寒冬”，開(kāi)發(fā)商的“糧草”備足了嗎？下一個(gè)倒下的會(huì)是誰(shuí)？

    自6月20日呼和浩特發(fā)文宣布取消限購(gòu)以來(lái)，“救市潮”已在全國(guó)各地蔓延開(kāi)來(lái)。

    根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至8月26日，全國(guó)47個(gè)限購(gòu)城市中，已有37個(gè)城市取消或調(diào)整限購(gòu)政策。

    然而，各地救市政策似乎并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者綜合中原地產(chǎn)與克而瑞等機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，除了呼和浩特、南昌、長(zhǎng)春、蘇州，大多數(shù)出臺(tái)救市政策的城市成交并未出現(xiàn)持續(xù)回暖，部分城市成交量反而進(jìn)一步下滑。

    新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴記者，本輪樓市價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整根源在于市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，除了一線城市，大部分城市供過(guò)于求，即使限購(gòu)放松，帶來(lái)的新增需求也相當(dāng)有限。除非房貸能出現(xiàn)大力度松綁，否則市場(chǎng)很難出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回暖。

    然而，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)去杠桿化的大背景下，加上目前處于利率市場(chǎng)化的過(guò)程中，銀行的攬儲(chǔ)成本居高不下，寄望房貸資金面放松的想法恐怕要落空了。世聯(lián)行認(rèn)為，此前85折的房貸利率優(yōu)惠恐難再現(xiàn)，預(yù)計(jì)接下來(lái)市場(chǎng)成交回升的力度有限，房企仍需積極跑量。

個(gè)別城市松綁后成交反降/

克而瑞監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，作為首個(gè)放開(kāi)限購(gòu)的城市，呼和浩特7月首周成交面積大幅飆升至41669平方米，遠(yuǎn)高于上半年周平均24114平方米的成交，7月該市商品房成交面積178819.45平方米，環(huán)比上漲68.62%，同比漲幅也達(dá)到42.55%。

    然而，呼和浩特的回暖只是個(gè)例。中原地產(chǎn)研究中心對(duì)30個(gè)調(diào)整限購(gòu)政策的城市跟蹤發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市成交量出現(xiàn)短期沖高后馬上回落至正常水平，部分城市成交持續(xù)低迷，救市政策的長(zhǎng)期效果仍待觀察。

    在8個(gè)率先調(diào)整限購(gòu)政策的城市中，僅呼和浩特成交出現(xiàn)明顯回升，無(wú)錫、南寧、沈陽(yáng)、蘭州、溫州五地則在政策放松初期出現(xiàn)短期成交沖高現(xiàn)象，之后又逐漸恢復(fù)至今年3月以來(lái)的水平，而短期沖高現(xiàn)象主要是由于集中備案所致；廈門(mén)及天津則幾乎對(duì)政策調(diào)整未作出任何反應(yīng)。

    在隨后政策放松的12個(gè)城市中，南昌、長(zhǎng)春、蘇州三地在政策放松后的一個(gè)月內(nèi)市場(chǎng)成交有所起色，較今年3月至限購(gòu)放松前的日均成交量分別上升16%、16%和11%；濟(jì)南、福州、成都、杭州、寧波、石家莊等六地都有明顯的短期成交沖高現(xiàn)象，除成都及福州外，其他四地高位回落后的成交水平依然較前期有明顯上升，上升幅度在31%至56%之間。

    武漢及西安政策調(diào)整后，市場(chǎng)未有任何明顯反應(yīng)；?？谠谙拶?gòu)放松后日均成交量較前期反而下降了27%。

    在最近調(diào)整樓市政策的10個(gè)城市中，青島、金華、紹興、佛山、昆明五地都有明顯的短期成交沖高現(xiàn)象，其中青島及佛山短期沖高時(shí)間分別達(dá)到10天和9天，而金華、昆明僅有4天和1天；徐州、貴陽(yáng)、合肥、大連、長(zhǎng)沙五地對(duì)政策調(diào)整未作出明顯反應(yīng)，其中徐州由于去年末已經(jīng)對(duì)限購(gòu)措施作出調(diào)整，而長(zhǎng)沙從限購(gòu)令執(zhí)行初期開(kāi)始就較為寬松。

    克而瑞研究中心分析師楊科偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“部分城市短期沖高的共同原因主要是，限購(gòu)調(diào)整前累積的成交單在限購(gòu)松綁后集中補(bǔ)備案或補(bǔ)網(wǎng)簽，但并沒(méi)有帶動(dòng)新增成交，因此呈現(xiàn)出沖高后回歸常態(tài)的趨勢(shì)。”從限購(gòu)取消之后各城市市場(chǎng)情況來(lái)看，購(gòu)房者看房數(shù)量明顯上升，但基本以咨詢政策變化為主，來(lái)訪客戶的轉(zhuǎn)化量（包括意向轉(zhuǎn)簽約的轉(zhuǎn)化率）都沒(méi)有明顯提升，因此成交量并未出現(xiàn)明顯上升。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在46個(gè)限購(gòu)城市中，除了一線城市和部分重點(diǎn)二線城市嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)以外，大多數(shù)城市的執(zhí)行力度并不嚴(yán)厲，外地人要獲得當(dāng)?shù)貞艏容^容易，取消限購(gòu)能帶來(lái)的新增購(gòu)買(mǎi)力自然很有限。

    目前來(lái)看，各地救市潮對(duì)提振房企業(yè)績(jī)的作用也有待觀察?？硕鸬慕y(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，其監(jiān)測(cè)的16家重點(diǎn)房企7月份銷(xiāo)售額全部呈現(xiàn)環(huán)比下跌。

首套房與二套房貸利率趨同/

與各地方政府掀起救市潮相對(duì)應(yīng)的是，困擾市場(chǎng)的房貸緊縮依然沒(méi)有好轉(zhuǎn)的跡象。限貸政策與房貸利率高企，是造成市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力疲弱的重要原因。

    根據(jù)“融360”發(fā)布的7月房貸分析報(bào)告，基準(zhǔn)和上浮利率依然是房貸市場(chǎng)的主流，絕大部分二三線城市優(yōu)惠利率已經(jīng)銷(xiāo)聲匿跡，首套房貸利率與二套房貸利率逐漸趨同，差別化信貸政策名存實(shí)亡。停貸銀行占比相比6月有小幅回落，但也達(dá)到12%的高位。

    歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年上半年雖然各地掀起了一波降價(jià)潮，但除了部分一線城市，大多數(shù)城市成交并不理想，一個(gè)重要原因是房?jī)r(jià)下降的同時(shí)房貸利率上漲，購(gòu)房者的實(shí)際負(fù)擔(dān)并沒(méi)有降低甚至提高了。

    “我接觸過(guò)的部分城市，房?jī)r(jià)從年初算已經(jīng)下降了20%，但由于房貸利率從去年的85折變成上浮10%，購(gòu)房者實(shí)際需要承擔(dān)的總房款不降反升，這表明信貸政策已經(jīng)成為制約市場(chǎng)的最重要因素。”歐陽(yáng)捷說(shuō)。

    “限貸放松或?qū)⒔o市場(chǎng)帶來(lái)真正的轉(zhuǎn)機(jī)。”易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，房貸利率下降能大大釋放剛需族的購(gòu)買(mǎi)力，二套房首付比例下降則有利于減少改善性購(gòu)房者的換房負(fù)擔(dān)，限貸與限購(gòu)?fù)瑫r(shí)放松對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的作用將遠(yuǎn)大于單一政策的作用，“1+1”的效果會(huì)大于2。

    實(shí)際上，已有部分城市在房貸層面給予政策支持。江西省政府日前印發(fā)的 《關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)若干措施》中指出，要落實(shí)首套房貸款優(yōu)惠政策，適當(dāng)降低二套房首付比例。

    此外，紹興的二套房首付比例不低于40%、紹興和福建省的二套房認(rèn)房不認(rèn)貸等措施，成為地方政府在信貸層面救市的一大利器。

    但丁祖昱擔(dān)憂的是，地方政府要求銀行支持房貸也許只是一廂情愿，由于商業(yè)銀行的主管機(jī)構(gòu)屬于央行與銀監(jiān)會(huì)，加上自身的盈利壓力，商業(yè)銀行能否采納地方政府的建議還有待觀察，這可能是下半年市場(chǎng)最大的變數(shù)所在。

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房企現(xiàn)狀

“糧草”不夠 貸款來(lái)湊主流房企借長(zhǎng)還短過(guò)冬

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

    “至少1/3以上的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流為負(fù)，完全是靠籌資性現(xiàn)金流支撐。”蘭德咨詢總裁宋延慶研究多家地產(chǎn)企業(yè)的半年報(bào)后如是說(shuō)。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱多家上市公司的現(xiàn)金流量表發(fā)現(xiàn)，面對(duì)樓市調(diào)整的“寒冬”，房企主要靠貸款來(lái)應(yīng)對(duì)。不過(guò)，這些借來(lái)的“糧草”，并不足以應(yīng)對(duì)房企銷(xiāo)售下降帶來(lái)的困窘。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的企業(yè)開(kāi)發(fā)資金數(shù)據(jù)，前7月房企來(lái)自銷(xiāo)售系統(tǒng)的定金、預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款總金額，較上一年減少2170多億元，而新增的國(guó)內(nèi)貸款總金額只比去年增加不到1680億元。

    不僅如此，受上半年貸款成本較高影響，再加上開(kāi)發(fā)商多數(shù)認(rèn)為本輪調(diào)整期較長(zhǎng)，諸多企業(yè)被迫使用利率較高的中長(zhǎng)期貸款 “過(guò)冬”，導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本上升。如果市場(chǎng)無(wú)法在短期內(nèi)走出困局，部分開(kāi)發(fā)商的資金鏈不僅會(huì)更加緊繃，利潤(rùn)也會(huì)被高額的融資成本吞噬。

房企現(xiàn)金儲(chǔ)備下降

    以招商地產(chǎn)為例，截至6月末貨幣資金僅為185億元，而年初有242億元；泰禾集團(tuán)上半年的貨幣資金，更是由年初的66.17億元，減少至上半年末的37.58億元；萬(wàn)科今年上半年的貨幣資金也較年初有所下滑，截至6月30日，其貨幣資金為428.61億元，而年初是443億元。

    當(dāng)現(xiàn)金儲(chǔ)備大幅減少后，開(kāi)發(fā)商還有沒(méi)有足夠的“糧草”應(yīng)付漫長(zhǎng)的“寒冬”？盡管上半年前50名房企中，不少企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)匀辉鲩L(zhǎng)，有的企業(yè)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)幅度甚至超過(guò)100%。但一部分企業(yè)銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)，并沒(méi)有給現(xiàn)金收入帶來(lái)明顯提升。

    以上半年銷(xiāo)售額101億元的泰禾集團(tuán)為例，上半年銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)獲得的現(xiàn)金卻只有57.68億元。另一家銷(xiāo)售額110億元的房企金融街的現(xiàn)金收入也只有71.9億元。

    億翰智庫(kù)上市公司研究中心副主任張化東表示，受銀行按揭貸款放款不及時(shí)等因素影響，房企目前回款率不高是很正常的現(xiàn)象，而且越是小的公司越容易遇到銷(xiāo)售回款被拖欠的問(wèn)題。

    此前，平安好房網(wǎng)CEO莊諾在每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)社主辦的第四屆價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上談及，為了解決資金的及時(shí)回款，不少開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇將已經(jīng)簽訂的銷(xiāo)售合同抵押給平安好房網(wǎng)。

    宋延慶則直接戳中了個(gè)別開(kāi)發(fā)商的“痛點(diǎn)”：有些開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售金額可能并不存在。真正反映企業(yè)上半年業(yè)績(jī)情況的，也許并不是各公司公布的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，而是現(xiàn)金流量表。

調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)準(zhǔn)備過(guò)冬

    受銷(xiāo)售額下降，以及回款不力等多重因素影響，今年很多開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)，這使得開(kāi)發(fā)商大幅度增加了貸款的規(guī)模。而業(yè)界普遍認(rèn)為本輪樓市調(diào)整周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商為此調(diào)整了貸款結(jié)構(gòu)，部分短期貸款被中長(zhǎng)期貸款替代。

    招商地產(chǎn)長(zhǎng)期借款金額由年初的170億元出頭，增加至上半年末180多億元，短期借款由上一年的425億元，降至342.5億元。金融街的長(zhǎng)期借款由228億元增加至308億元，短期借款則由12.6億元減少至5.3億元。

    宋延慶說(shuō)，在市場(chǎng)回暖時(shí)間未知的大背景下，調(diào)整短期貸款和長(zhǎng)期貸款的負(fù)債結(jié)構(gòu)，能大大提高企業(yè)資金鏈的安全性。但是，上述做法的代價(jià)卻是利息支出大幅度上升。

    招商地產(chǎn)中報(bào)顯示，公司上半年分配股利、利潤(rùn)或償付利息所支付的現(xiàn)金由去年同期的10億多元，增加至今年上半年的15億多元。金融街同期上述現(xiàn)金支出項(xiàng)由13億元增加至20億元，泰禾集團(tuán)的上述現(xiàn)金支出更是由去年同期的6億多元增加至今年上半年的22億多元。

    值得注意的是，房企可以通過(guò)資本化利息，將部分財(cái)務(wù)費(fèi)用在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本中攤銷(xiāo)掉，因而在半年報(bào)中，上述成本尚顯現(xiàn)不明顯，但上述巨額的財(cái)務(wù)費(fèi)用未來(lái)無(wú)疑將會(huì)吞噬房企相當(dāng)一部分利潤(rùn)，是企業(yè)業(yè)績(jī)的一大隱患。

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記者觀察

政府有必要救市嗎？

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

    地方政府究竟有沒(méi)有必要出手救市？

    在 “2014亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇夏季高峰會(huì)”上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說(shuō)，雖然目前還有較大供應(yīng)量，從供應(yīng)情況看，到明年9月份供求關(guān)系可能就會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

    根據(jù)他的測(cè)算，今年至少到7月份為止，樓市總需求并沒(méi)有下降，而目前的庫(kù)存中有一部分是相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間都無(wú)法消化的，比如像鄂爾多斯的供應(yīng)量。

    按照任志強(qiáng)的預(yù)測(cè)，其實(shí)用不了多久，市場(chǎng)就會(huì)有一個(gè)自發(fā)調(diào)整，由暫時(shí)供應(yīng)過(guò)剩，轉(zhuǎn)向?yàn)楣┎粦?yīng)求。

    此前，新城地產(chǎn)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷也有過(guò)類(lèi)似觀點(diǎn)。他認(rèn)為，目前的需求其實(shí)非常旺盛，購(gòu)買(mǎi)力也并不弱，而目前房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的竣工率偏低，只要再經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，市場(chǎng)的供需就會(huì)逆轉(zhuǎn)。

    如此看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)所需要經(jīng)歷的調(diào)整時(shí)間并不長(zhǎng)，那么為什么地方政府還要出手救市呢？

    有業(yè)內(nèi)分析人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，政府救市的原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)與多個(gè)產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)，并且是地方財(cái)政資金的重要來(lái)源。

    根據(jù)任志強(qiáng)的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)投資增速?gòu)?9%多下降到10%左右，對(duì)于GDP的影響大概只有0.6個(gè)百分點(diǎn)。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前7月房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地所支付的土地成交價(jià)款4828億元，增長(zhǎng)9.8%，增速提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。

    既然土地財(cái)政收入并未下降，對(duì)GDP影響也非常有限，那么地方政府爭(zhēng)先恐后地救市的原因何在？

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，目前有救市需求的，主要是那些庫(kù)存較高，而市場(chǎng)需求疲弱的二三線城市。

    其實(shí)當(dāng)?shù)負(fù)碛写笃恋氐拈_(kāi)發(fā)商并不希望政府盲目救市，因?yàn)榫仁姓咄鶗?huì)成為地方政府賣(mài)地的好機(jī)會(huì)。雖然短期內(nèi)救市政策可能會(huì)刺激成交量，中長(zhǎng)期卻會(huì)增加市場(chǎng)供給，給本來(lái)就銷(xiāo)售乏力的市場(chǎng)雪上加霜。

    而對(duì)各地政府來(lái)說(shuō)，與其把精力放在如何救市，不如把時(shí)間用于調(diào)整地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，吸引更多人才的落戶上。

    第一太平戴維斯上海副董事長(zhǎng)朱兆榮說(shuō)，從世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，無(wú)論經(jīng)歷怎樣的經(jīng)濟(jì)不景氣，那些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、就業(yè)率和居民收入較高的城市，比如倫敦、紐約，其房地產(chǎn)市場(chǎng)始終能夠保持穩(wěn)定向上的趨勢(shì)；而那些經(jīng)濟(jì)凋敝的地方，樓市更容易遭遇價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

    由此看來(lái)，地方經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)才是地方政府更應(yīng)該關(guān)注的，至于房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是交給市場(chǎng)的無(wú)形之手去自我調(diào)節(jié)吧。

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應(yīng)對(duì)策略（一）

房企告別“一降就靈”時(shí)代 創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)用大數(shù)據(jù)鎖定客戶

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

    8月25日下午，淘寶網(wǎng)與萬(wàn)科發(fā)布消息，淘寶用戶全年的消費(fèi)額，可在萬(wàn)科全國(guó)12個(gè)城市23個(gè)樓盤(pán)直接沖抵購(gòu)房款，最高可抵扣200萬(wàn)元。而在此前，萬(wàn)科在成都、上海、西安、深圳等多個(gè)分公司均推出了一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)化全民營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目 “全民經(jīng)紀(jì)人”，嘗試通過(guò)各種力量為樓盤(pán)招攬客戶。盡管上述項(xiàng)目的推出飽受業(yè)界爭(zhēng)議，但萬(wàn)科方面透露，上述方式對(duì)業(yè)績(jī)提升很有幫助。

    與上一輪樓市調(diào)整期，開(kāi)發(fā)商普遍靠降價(jià)賣(mài)房不同，本輪房企公開(kāi)大幅降價(jià)的并不多，全國(guó)性大面積降價(jià)的更是屈指可數(shù)。反而，更多的企業(yè)立足于營(yíng)銷(xiāo)模式的創(chuàng)新方面。除萬(wàn)科外，世茂于8月在武漢、杭州等地推出了眾籌買(mǎi)房的模式。據(jù)公司內(nèi)部人士稱，十余天來(lái)效果還不錯(cuò)，至少很多人都知道了世茂武漢和杭州的項(xiàng)目。同樣，融綠公司的“果殼計(jì)劃”通過(guò)一系列的親子活動(dòng)將準(zhǔn)業(yè)主迅速集聚，為融綠旗下的15個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)了寶貴的客源。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》注意到，此前房地產(chǎn)商最普遍使用的直接降價(jià)手段，近期卻很少被開(kāi)發(fā)商使用。即使有房企選擇降價(jià)，也沒(méi)有了以往的一降就熱。難道降價(jià)已經(jīng)不再有效了嗎？

利潤(rùn)率下滑致降價(jià)力度收窄/

事實(shí)上，目前開(kāi)發(fā)商可以降價(jià)的空間正變得越來(lái)越窄。

    徐州一家開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，當(dāng)?shù)貜?010年至今，房屋售價(jià)就幾乎沒(méi)怎么漲過(guò)，一直維持在5000多元/平方米，而當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商的融資成本每年都有7%~8%。

    其中的一家企業(yè)由于長(zhǎng)時(shí)間滯銷(xiāo)，目前的開(kāi)發(fā)成本不斷推高，已經(jīng)達(dá)到6000多元/平方米。如果此時(shí)開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售，企業(yè)鐵定面臨虧損的問(wèn)題。

    上述現(xiàn)象并非孤例。蘭德咨詢總裁宋延慶透露，上市房地產(chǎn)企業(yè)每年的凈利率都以一個(gè)百分點(diǎn)的速度下滑。很多房地產(chǎn)商的凈利潤(rùn)率只有11%左右，而綠城和融創(chuàng)的凈利潤(rùn)率更是已下滑至10%以內(nèi)。

    宋延慶說(shuō)，他曾做過(guò)測(cè)算，很多開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目?jī)?nèi)部回報(bào)率、凈資產(chǎn)收益率已接近融資成本，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也開(kāi)始不怎么賺錢(qián)了。

    在這樣的背景下，開(kāi)發(fā)商通過(guò)價(jià)格調(diào)整，吸引客戶購(gòu)買(mǎi)的能力變得愈加有限。

    雖然不少企業(yè)仍然會(huì)選擇給出一定的價(jià)格折扣或者贈(zèng)送各種禮品來(lái)促銷(xiāo)，但優(yōu)惠力度已不能與2008年或者2010年時(shí)相提并論。反而購(gòu)房者在經(jīng)歷了上兩輪的降價(jià)期后，對(duì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)預(yù)期更高，增加了觀望氣氛。

創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)手段：旨在去中介化？/

在降價(jià)空間有限的情況下，開(kāi)發(fā)商眼下更多是在營(yíng)銷(xiāo)方式上做文章。

    萬(wàn)科此前和百度、淘寶等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)攜手，開(kāi)發(fā)移動(dòng)互聯(lián)營(yíng)銷(xiāo)端口，更多利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)進(jìn)行銷(xiāo)售。雖然，“全民經(jīng)紀(jì)人”飽受爭(zhēng)議，但西安萬(wàn)科方面透露，通過(guò)“萬(wàn)客通”平臺(tái)的運(yùn)行，上線一個(gè)月成交3408萬(wàn)元，其中以老業(yè)主居多的大眾經(jīng)紀(jì)人貢獻(xiàn)將近50%，減少了營(yíng)銷(xiāo)成本。

    盡管西安萬(wàn)科公布的數(shù)字，在業(yè)界引起了爭(zhēng)議，但是，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)，萬(wàn)科的項(xiàng)目擴(kuò)大了銷(xiāo)售范圍，進(jìn)而找到了更多的潛在客戶，卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

    就在萬(wàn)科推出全民經(jīng)紀(jì)人的同時(shí)，世茂也通過(guò)眾籌來(lái)擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度，盡可能搜索更多潛在購(gòu)房者。8月18日，世茂武漢項(xiàng)目將其中一套房源的12萬(wàn)元首付款分成15000份，每份8元，分別對(duì)應(yīng)一個(gè)“樂(lè)碼”（在線填寫(xiě)個(gè)人信息并支付8元，就可以獲得1個(gè)樂(lè)碼），憑該樂(lè)碼用戶有機(jī)會(huì)獲得12萬(wàn)元的首付款。而在杭州，同樣的眾籌活動(dòng)也吸引了眾多市民的參與。從結(jié)果來(lái)看，這些活動(dòng)大大提升了樓盤(pán)的知名度，也增加了消費(fèi)者的潛在購(gòu)買(mǎi)可能。

    同樣，融綠針對(duì)潛在客群推出的“果殼計(jì)劃”，通過(guò)一系列親子活動(dòng)將上海、無(wú)錫等五個(gè)城市的300戶家庭聚在一起，進(jìn)而推動(dòng)了銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。舉行上述活動(dòng)的融綠相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，比起傳統(tǒng)的單個(gè)找客戶模式，通過(guò)活動(dòng)將潛在客戶聚集的模式更經(jīng)濟(jì)，也更省力。

    億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天說(shuō)，上述營(yíng)銷(xiāo)模式的新嘗試，核心目的還是為了去中介化。一方面在利潤(rùn)有限的情況下，可以省掉更多的成本，提升價(jià)格的調(diào)整空間；另一方面也能進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的范圍。

下一步：在買(mǎi)地之前找到客戶/

開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)模式的變化，某種意義上折射出銷(xiāo)售難度的不斷增大。十年前，房地產(chǎn)企業(yè)僅需在街面上拉一個(gè)橫幅，就能吸引附近居民來(lái)購(gòu)買(mǎi)。五年前，房企通過(guò)刊登報(bào)紙、雜志廣告，也能很快實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。

    而在最近幾年，開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)的對(duì)象已從板塊擴(kuò)展到全市，甚至全國(guó)以及海外。

    搜索范圍的擴(kuò)大，意味著營(yíng)銷(xiāo)成本的增加和銷(xiāo)售速度的放慢。原本三個(gè)月的客戶蓄水周期，現(xiàn)在已經(jīng)延長(zhǎng)至半年，乃至更久。銷(xiāo)售周期越長(zhǎng)，也意味著融資成本的上升和項(xiàng)目實(shí)際投資收益的下降。

    在這樣的背景下，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商希望在買(mǎi)地之前，就能發(fā)現(xiàn)客戶需求的線索。根據(jù)掌握的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)偏好的數(shù)據(jù)，為目標(biāo)客群“定制”房屋。

    事實(shí)上，萬(wàn)科和淘寶合作推出的活動(dòng)，就有利用淘寶所掌握的消費(fèi)者個(gè)人消費(fèi)數(shù)據(jù)的意圖。除了萬(wàn)科外，世茂也在借助世茂幣的兌換來(lái)了解消費(fèi)者的需求。此前，綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平新創(chuàng)的藍(lán)城已經(jīng)通過(guò)眾籌模式，在買(mǎi)地之前找到了目標(biāo)客群，并依托這些客群找來(lái)了資金買(mǎi)地開(kāi)發(fā)。

    此前，有金融行業(yè)人士評(píng)論到，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最大不確定是銷(xiāo)售周期和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。如果銷(xiāo)售周期及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都能夠提前鎖定，股權(quán)類(lèi)的私募是愿意承擔(dān)土地購(gòu)買(mǎi)所必需的資金的。這也意味著房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)模式未來(lái)將會(huì)有一個(gè)重大轉(zhuǎn)變：金融資本將更多承擔(dān)土地購(gòu)買(mǎi)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)將正式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)化。

    而在這個(gè)重大轉(zhuǎn)變正式發(fā)生前，充裕的資金和更快的銷(xiāo)售速度，仍然是房地產(chǎn)商當(dāng)前需要實(shí)現(xiàn)的基本準(zhǔn)備。

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應(yīng)對(duì)策略（二）

開(kāi)發(fā)商推七折房貸利率 實(shí)為信托收益貼息

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

    “現(xiàn)在您購(gòu)房的話，還可以享受貸款利率七折優(yōu)惠，再晚一點(diǎn)活動(dòng)就要結(jié)束了。”8月27日，位于北京東南六環(huán)附近的珠江·四季悅城銷(xiāo)售人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

    銀行依然沒(méi)有放松限貸，但目前有開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者補(bǔ)貼貸款利率來(lái)促銷(xiāo)。珠江·四季悅城就是這種項(xiàng)目。購(gòu)房者用部分首付款購(gòu)買(mǎi)珠江投資旗下的基建信托，開(kāi)發(fā)商將信托收益返給購(gòu)房者補(bǔ)貼月供，返還后的貸款利息等同于銀行同期房貸基準(zhǔn)利率的七折。

    “這個(gè)項(xiàng)目也是整個(gè)集團(tuán)的標(biāo)桿項(xiàng)目，所以很多創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)策略都是以這個(gè)項(xiàng)目為試點(diǎn)。”珠江地產(chǎn)相關(guān)人士27日對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從之前推出的“零首付”到現(xiàn)在的“七折利率優(yōu)惠”，都是希望吸引更多的購(gòu)房者，結(jié)合公司自身平臺(tái)所擁有的金融產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資金運(yùn)作的平衡和分配。

開(kāi)發(fā)商用信托收益貼息

    從“零首付”、“降價(jià)險(xiǎn)”到“七折優(yōu)惠”，珠江·四季悅城項(xiàng)目一直都設(shè)法推出各種優(yōu)惠活動(dòng)，反映的其實(shí)是項(xiàng)目去化過(guò)慢的現(xiàn)狀。

    據(jù)了解，珠江·四季悅城目前在售房源以65平米、90平方米為主力戶型，層高4.5米，屬于買(mǎi)一層得兩層的50年產(chǎn)權(quán)LOFT型房屋。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，目前在售均價(jià)在26000元/平方米左右，精裝修交房。

    記者通過(guò)查詢北京市住建委網(wǎng)站了解到，珠江·四季悅城項(xiàng)目分別于2013年10月、12月獲得預(yù)售許可，批準(zhǔn)銷(xiāo)售的房屋套數(shù)總計(jì)為3643套，但目前實(shí)現(xiàn)簽約的套數(shù)為1181套，成交均價(jià)約在2萬(wàn)元/平方米。

    這樣的簽約情況實(shí)在算不上樂(lè)觀。在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售已達(dá)10個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目去化僅完成了三成。

    也許是受制于項(xiàng)目去化過(guò)慢的壓力，四季悅城項(xiàng)目進(jìn)入今年以來(lái)，各種優(yōu)惠措施頻出，優(yōu)惠方式也賺足了眼球。

    此前，記者走訪時(shí)就了解到，該項(xiàng)目推出了“零首付”的活動(dòng)，如果購(gòu)房者資金暫時(shí)無(wú)法一次性繳納首付款，可以通過(guò)簽訂合同并繳納30萬(wàn)元的保證金后，獲得某電商為購(gòu)房者墊付的剩余首付款項(xiàng)，但墊付的這部分款項(xiàng)，需要在購(gòu)房后的5個(gè)月內(nèi)還清。

    “零首付”的風(fēng)頭還未過(guò)去，該項(xiàng)目又推出了“降價(jià)險(xiǎn)”來(lái)打消購(gòu)房者的觀望情緒，隨后再次推出“七折利率”。

    據(jù)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，這次的“七折利率購(gòu)房”具體操作模式是：四季悅城與購(gòu)房者簽訂協(xié)議，約定將購(gòu)房者作為受益人，將首付款中的部分資金作為信托認(rèn)購(gòu)額，以購(gòu)房客戶10年貸款期限為周期，購(gòu)買(mǎi)珠江投資旗下的基建信托。在期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商將信托收益每月返還給購(gòu)房者，作為月供利息補(bǔ)貼，返還后的貸款利息等同于銀行同期房貸利率的七折。

    “其實(shí)這也是對(duì)客戶的一種反哺，首先銀行是不可能改變利率標(biāo)準(zhǔn)的，”該人士坦言，此舉也是希望吸引客戶，“從近幾次創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)看，市場(chǎng)反應(yīng)還是挺好的。”

    “此類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)模式，對(duì)于意向購(gòu)房者有一定的刺激意義。因?yàn)閷⒋祟?lèi)首付款部分‘挪’出來(lái)，進(jìn)而轉(zhuǎn)向投資理財(cái)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，愿意從過(guò)去持幣觀望的做法轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極入市，因?yàn)槟軌驅(qū)崿F(xiàn)購(gòu)房和理財(cái)兩不誤的效果。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。

復(fù)制難度大

    到底是不是噱頭？當(dāng)珠江地產(chǎn)推出諸多營(yíng)銷(xiāo)策略之后，市場(chǎng)上議論之聲并未停止。

    “其實(shí)我們是正好結(jié)合了集團(tuán)內(nèi)部平臺(tái)上的資源，包括保險(xiǎn)、信托，但另一方面對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的把控都有一套嚴(yán)密的評(píng)估體系。”珠江地產(chǎn)相關(guān)人士表示。

    不難看出，雖在促銷(xiāo)模式上，珠江打出了“銀行利率牌”，但實(shí)際是將這部分利率差在總房款中減去即可。

    對(duì)此，四季悅城項(xiàng)目負(fù)責(zé)人曾表示，在推出“京城首個(gè)零首付”項(xiàng)目等一系列促銷(xiāo)活動(dòng)后，“公司發(fā)現(xiàn)真正的購(gòu)房門(mén)檻不僅是首付問(wèn)題，解決高額的房貸利息才是關(guān)鍵”。

    據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從珠江地產(chǎn)了解到，促銷(xiāo)活動(dòng)使四季悅城的銷(xiāo)售量占到亦莊區(qū)域銷(xiāo)售量的八成，從5月份推出“零首付”至今共實(shí)現(xiàn)成交額約6億元。

    嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示，此類(lèi)做法，如果單從珠江地產(chǎn)的角度看并無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，“這是其創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)的模式，本質(zhì)上也允許進(jìn)行創(chuàng)新。但是如果進(jìn)行推廣，可能會(huì)招致各類(lèi)條例的管制。”其表示，不排除有項(xiàng)目會(huì)借樓盤(pán)銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)融資，未來(lái)承諾的收益能否兌付，都會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。

    那么，公司是否會(huì)繼續(xù)推廣？對(duì)其他項(xiàng)目又是否具有借鑒意義呢？

    “我們目前推出了50套房源，接下來(lái)還會(huì)陸續(xù)推出，這個(gè)項(xiàng)目作為試點(diǎn)，也不排除未來(lái)會(huì)推廣到其他城市，只要我們?cè)诋?dāng)?shù)氐慕鹑谛磐挟a(chǎn)品落地就可以。”上述珠江地產(chǎn)相關(guān)人士表示，“對(duì)珠江來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有想過(guò)以此融資，畢竟我們還有其他的融資渠道。”

    對(duì)此，北京一家房企人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此舉對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)會(huì)付出一定的成本，也可說(shuō)是一種變相降價(jià)。“但會(huì)否有其他的開(kāi)發(fā)商借鑒，還要基于公司內(nèi)部的資源配置，畢竟信托產(chǎn)品本身也屬于風(fēng)險(xiǎn)與收益并存的產(chǎn)品，需要有專業(yè)的人員管理。”

    中投顧問(wèn)高級(jí)研究員鄭宇潔對(duì)記者表示，購(gòu)房者的首付款，一般而言要用于項(xiàng)目建設(shè)，而且需要有嚴(yán)密的監(jiān)管，直接拿去買(mǎi)信托產(chǎn)品，誰(shuí)來(lái)監(jiān)管也存疑。若投資失敗，甚至?xí)绊懙阶》宽?xiàng)目的正常開(kāi)發(fā)建設(shè)。

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應(yīng)對(duì)策略（三）

TOP50房企集中度升至33% 誰(shuí)是下一個(gè)倒下的地產(chǎn)商？

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

    萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石在今年8月的亞布力峰會(huì)上說(shuō)，萬(wàn)科有可能會(huì)是下一個(gè)倒下的開(kāi)發(fā)商，因?yàn)樵瓉?lái)世界最大的地產(chǎn)商在一輪又一輪的金融風(fēng)暴之后都倒下了，而現(xiàn)在萬(wàn)科是最大的住宅地產(chǎn)商。讓他擔(dān)憂的是，萬(wàn)科目前并沒(méi)有找到下一步的轉(zhuǎn)型方向。

    另一方面，中小地產(chǎn)商也在逐漸淡出市場(chǎng)。“今年以來(lái)，有很多小房企過(guò)來(lái)跟我們聊合作，有些是希望項(xiàng)目合作，有些是希望被收購(gòu)，但我們?cè)谔暨x并購(gòu)項(xiàng)目時(shí)會(huì)非常謹(jǐn)慎”，一家銷(xiāo)售規(guī)模在500億元的上市房企品牌經(jīng)理向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，首當(dāng)其沖的是大量中小型開(kāi)發(fā)商面臨洗牌出局。新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向記者表示，光耀地產(chǎn)資金鏈斷裂并不是孤例，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)無(wú)法容納那么多的開(kāi)發(fā)商，未來(lái)幾年行業(yè)集中度將快速提高，會(huì)有大批中小型開(kāi)發(fā)商退出市場(chǎng)。歐陽(yáng)捷認(rèn)為，如果本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷期超過(guò)三年，一批財(cái)務(wù)激進(jìn)的上市房企也有可能熬不過(guò)寒冬陷入危機(jī)。

    蘭德咨詢總裁宋延慶更直言有三種地產(chǎn)商會(huì)倒下。一是做郊區(qū)盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，二是做旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，三是做三四線城市豪宅的開(kāi)發(fā)商。這些地方的開(kāi)發(fā)商的共同點(diǎn)只有一個(gè)：房子基本賣(mài)不動(dòng)。高周轉(zhuǎn)、高溢價(jià)、輕資產(chǎn)，是他眼中能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)環(huán)境下的地產(chǎn)公司特征。

    那么，誰(shuí)是下一個(gè)最有可能倒下的地產(chǎn)商？

高杠桿隱藏償付危機(jī)/

從今年主流房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的商業(yè)生存法則在房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)明顯。

    根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，TOP10的房企銷(xiāo)售金額占比從去年的14.6%上升至18.6%，增加了4個(gè)百分點(diǎn)；TOP20及TOP50企業(yè)則同比分別增加4個(gè)百分點(diǎn)及4.7個(gè)百分點(diǎn)。TOP50企業(yè)市場(chǎng)集中度連續(xù)上升，從2012上半年的27.7%增至2014年上半年的33.2%。

    主流房企的市場(chǎng)占有率繼續(xù)提升，也意味著中小型房企正在快速退出市場(chǎng)。歐陽(yáng)捷告訴記者，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有9萬(wàn)家左右，其中絕大部分是非上市企業(yè)，隨著市場(chǎng)增速放緩，房地產(chǎn)將從依靠增量發(fā)展進(jìn)入到存量整合時(shí)代，市場(chǎng)無(wú)法再容納那么多的房地產(chǎn)企業(yè)，預(yù)計(jì)在未來(lái)的三年內(nèi)，TOP50房企市場(chǎng)占有率有可能提升至50%。

    自3月份以來(lái)，包括寧波興潤(rùn)置業(yè)、南京盈嘉地產(chǎn)、海寧立德房產(chǎn)、南京福地房產(chǎn)、南京亞細(xì)亞置業(yè)、青島君利豪、惠州光耀集團(tuán)等十余個(gè)企業(yè)均被曝光陷入倒閉、瀕臨破產(chǎn)或老板跑路事件。

    “據(jù)我了解，現(xiàn)在四大國(guó)有銀行只會(huì)向國(guó)內(nèi)約十分之一的主流房企發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，這意味著90%的房企無(wú)法從銀行獲取貸款，它們只能依靠信托、房地產(chǎn)基金這樣的高息融資渠道”，歐陽(yáng)捷說(shuō)，如果市場(chǎng)環(huán)境好，這些企業(yè)還可以通過(guò)“十個(gè)瓶子七個(gè)蓋子”的方式存活下去，一旦市場(chǎng)不好資金回籠出現(xiàn)問(wèn)題，這些高息負(fù)債會(huì)把它們壓垮。

    根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，上半年房企的自籌資金在企業(yè)到位資金中所占比重上升至40.4%，相比今年一季度上升1.8個(gè)百分點(diǎn)，且高于去年同期2.6個(gè)百分點(diǎn)，這表明房地產(chǎn)行業(yè)外部融資較為困難。與之相對(duì)，今年將有5.3萬(wàn)億元信托到期，其中三四季度是集中到期時(shí)間段，這將進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)，部分杠桿率過(guò)高的中小企業(yè)面臨著較大的償付危機(jī)。

    “雖然很多中小房企也意識(shí)到償付危機(jī)，希望通過(guò)出售項(xiàng)目甚至公司股權(quán)求生，但現(xiàn)在急著要賣(mài)的項(xiàng)目或者公司質(zhì)地肯定不好，愿意接盤(pán)的人并不多，所以未來(lái)剛性兌付很可能會(huì)被打破，中小型房企將出現(xiàn)大面積出局”，歐陽(yáng)捷說(shuō)。

    此外，歐陽(yáng)捷提醒，以江浙一帶為代表的部分地區(qū)存在大量房企相互擔(dān)保的情況，一旦其中的少數(shù)企業(yè)出現(xiàn)償付危機(jī)，擔(dān)保鏈上的其他企業(yè)都會(huì)受到牽連，危機(jī)最終越演越大。

銷(xiāo)售回款率低一樣難存活/

已經(jīng)上市且具備一定規(guī)模的上市房企也并非能高枕無(wú)憂。

    在歐陽(yáng)捷看來(lái)，部分上市房企這兩年以來(lái)一直在拼命提高杠桿，借用基金、信托等方式來(lái)拿地，再通過(guò)高周轉(zhuǎn)的方式對(duì)沖前期的融資風(fēng)險(xiǎn)。類(lèi)似的運(yùn)作模式雖然可以在短期內(nèi)把規(guī)模做大，但如果本輪市場(chǎng)的調(diào)整期過(guò)長(zhǎng)，銷(xiāo)售持續(xù)低迷導(dǎo)致資金回籠無(wú)法覆蓋工程開(kāi)支與債務(wù)償還，這些企業(yè)會(huì)面臨生存危機(jī)。

    世聯(lián)行的研究報(bào)告顯示，今年一季度上市房企的現(xiàn)金償付比例（貨幣資金/短期借款+一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債）已經(jīng)低于2012年一季度，僅略高于2008年第四季度，預(yù)計(jì)二季度將進(jìn)一步走低。如果未來(lái)流動(dòng)性仍未放松，不少上市房企也將面臨償付壓力。

    “對(duì)于部分在前幾年頻頻高價(jià)拿地、全國(guó)化擴(kuò)張過(guò)急的中小型上市房企而言，銷(xiāo)售回款往往跟不上投資需求，企業(yè)因此需要大舉借債才能彌補(bǔ)資金缺口，一旦去化不力，遇到融資渠道不暢通，資金鏈就面臨斷裂風(fēng)險(xiǎn)”，克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴記者。

    而在宋延慶眼里，負(fù)債率過(guò)高，并不是直接致命的“殺手”，頂多只是病因，能讓開(kāi)發(fā)商最終倒下的，還是房屋的滯銷(xiāo)。

    他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，不少過(guò)去幾年業(yè)績(jī)看上去增長(zhǎng)不錯(cuò)的開(kāi)發(fā)商接下來(lái)同樣存在倒下的可能。特別是實(shí)際銷(xiāo)售現(xiàn)金收入很差的開(kāi)發(fā)商，可能會(huì)因?yàn)槠湎鄬?duì)疲弱的銷(xiāo)售能力最終倒下。他表示，目前三類(lèi)地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)最大：一是在城市郊區(qū)大面積開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，但其項(xiàng)目配套和人口導(dǎo)入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的開(kāi)發(fā)商；二是主要產(chǎn)品線以旅游地產(chǎn)為主的房地產(chǎn)商；三是三四線城市的豪宅開(kāi)發(fā)商。

    宋延慶的看法，某種意義上也反映了房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式的變化。在過(guò)去十多年時(shí)間，受益于人口紅利、大規(guī)模的城鎮(zhèn)化建設(shè)以及廣義貨幣的大規(guī)模發(fā)行，房地產(chǎn)行業(yè)僅依靠投資需求就能拉動(dòng)銷(xiāo)售。但是在未來(lái)，市場(chǎng)的投資性需求日益減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要重新回歸到以消費(fèi)為主的模式中。在這樣的背景下，地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲速度和幅度，必然跑不過(guò)固定利息的開(kāi)支。以高周轉(zhuǎn)、輕資產(chǎn)為新內(nèi)涵的商業(yè)模式顯然將是行業(yè)未來(lái)的主流。