每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京    

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

日前，杭州、上海等多地均發(fā)生了城市核心區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模撤離現(xiàn)象，在上海這一現(xiàn)象更是已經(jīng)存在很長(zhǎng)一段時(shí)間。而同處于長(zhǎng)三角的南京商業(yè)地產(chǎn)情況，比杭州和上海的情況相對(duì)健康，并未出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模撤離的情況，但是已經(jīng)趨于飽和態(tài)勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，目前南京規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50家，總體量達(dá)到100萬(wàn)平方米以上的就有7家，各個(gè)板塊均有綜合體項(xiàng)目在建或醞釀建設(shè)。

據(jù)南京網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前南京頂級(jí)寫字樓的平均空置率為5.2%，甲級(jí)寫字樓空置率為3.2%，全市辦公產(chǎn)品平均空置率約4.3%，比去年第四季度提高了2.1個(gè)百分點(diǎn)。雖然空置率數(shù)據(jù)略漲，但從國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)看，還算在相對(duì)合理的范圍之內(nèi)。

商業(yè)地產(chǎn)趨于飽和

今年2月，蘇州出臺(tái)了被稱為最嚴(yán)厲的商業(yè)地產(chǎn)新政，要求新開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)30%不能出售，以此抑制蘇州商業(yè)地產(chǎn)的過快發(fā)展。不僅是蘇州，南京商業(yè)地產(chǎn)同樣面臨產(chǎn)業(yè)過剩、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇的局面。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，備受關(guān)注的南京建鄴區(qū)金澳國(guó)際中心將于今年開業(yè)，同時(shí)建鄴區(qū)全年僅續(xù)建的城市綜合體項(xiàng)目就超過6個(gè)，另有8個(gè)規(guī)劃為商貿(mào)服務(wù)區(qū)的地塊，今年將正式啟動(dòng)招商。

資料顯示，與金奧國(guó)際中心合作的上海盈石資產(chǎn)管理有限公司，曾經(jīng)成功運(yùn)營(yíng)過芳匯廣場(chǎng)、豫城時(shí)尚等上海知名的一站式購(gòu)物中心。此次即將開業(yè)的金奧國(guó)際中心總建筑面積超過20萬(wàn)平方米，由主塔樓、豪華公寓和購(gòu)物中心三部分組成。其中，購(gòu)物中心約6萬(wàn)平方米，主打輕奢路線。

據(jù)記者了解，建鄴區(qū)今年續(xù)建的6個(gè)城市綜合體項(xiàng)目包含涵碧樓、金鷹天地廣場(chǎng)、奧體蘇寧廣場(chǎng)等。此外，江東商貿(mào)區(qū)1號(hào)地塊、15號(hào)地塊、江心洲夾江大橋上游地塊等8個(gè)規(guī)劃為商貿(mào)服務(wù)區(qū)的地塊，今年也將正式啟動(dòng)招商。“未來幾年，建鄴區(qū)的城市綜合體將為更多老百姓帶來便利的一站式體驗(yàn)消費(fèi)。”南京建鄴區(qū)商務(wù)局副局長(zhǎng)張道武表示。

據(jù)記者了解，去年南京主城范圍內(nèi)共有5家商業(yè)項(xiàng)目開門迎客，今年將至少新增8家。此外，位于南京南站板塊的除了有明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)之外，萬(wàn)科還將在該區(qū)域建設(shè)城市綜合體。資料顯示，萬(wàn)科九都薈總建筑面積接近20萬(wàn)平方米，是一個(gè)包括住宅、商業(yè)和辦公的綜合體地產(chǎn)項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)顯示，目前南京規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50家，總體量達(dá)到100萬(wàn)平方米以上的就有7家，各個(gè)板塊均有綜合體項(xiàng)目在建或醞釀建設(shè)。

以河西板塊為例，中泰國(guó)際廣場(chǎng)、蘇寧睿城、奧體蘇寧廣場(chǎng)、雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)和金鷹天地等項(xiàng)目已建成使用，但是由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些實(shí)力較弱的綜合體項(xiàng)目，問題已經(jīng)暴露出來。

中泰國(guó)際廣場(chǎng)在去年3月就被曝出由于人氣差、經(jīng)營(yíng)情況不好，已經(jīng)人去樓空。“中泰國(guó)際廣場(chǎng)僅是一個(gè)縮影，隨著在建綜合體的不斷入市，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，類似中泰國(guó)際廣場(chǎng)的情況將會(huì)不斷出現(xiàn)。”南京本地一家開發(fā)商營(yíng)銷部的負(fù)責(zé)人蘇經(jīng)理對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

而按照《蘇南規(guī)劃》中“加強(qiáng)南京河西國(guó)際商務(wù)中心建設(shè)”的總體要求，建鄴區(qū)近年來大力發(fā)展商務(wù)商貿(mào)，一批城市商務(wù)綜合體和文化綜合體紛紛拔地而起——除了河西CBD一期、二期已經(jīng)投用和在建的雨潤(rùn)、新地、金奧、德基、新鴻基等商務(wù)商貿(mào)樓宇，亞洲單體面積最大的商業(yè)項(xiàng)目金鷹世界、南京首個(gè)七星級(jí)酒店涵碧樓等多個(gè)大型城市綜合體正在緊張建設(shè)，河西南部魚嘴國(guó)際商務(wù)區(qū)長(zhǎng)三角地標(biāo)性樓宇方案完成了初步設(shè)計(jì)。預(yù)計(jì)到2016年，建鄴區(qū)的城市綜合體面積相當(dāng)于兩個(gè)新街口。

空置率處于合理范圍

面對(duì)如此巨量的商業(yè)地產(chǎn)，素有“中華第一商圈”的南京新街口商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行得如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了新街口多個(gè)商場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)，雖然受到電商的沖擊，商戶的人流量出現(xiàn)下降，但是新街口商業(yè)在運(yùn)行的商戶，整體呈現(xiàn)較為健康。

南京中央商場(chǎng)一位徐姓商戶對(duì)記者說，“雖然租金有一定程度的上漲，但是每天的人流量和銷售收入還比較正常，還沒有出現(xiàn)支不起租金的情況。”

除了大型商鋪，新街口沿線的個(gè)體商戶也表示還未到因?yàn)樽饨鹕蠞q，關(guān)門歇業(yè)的地步。

但是，并非所有商戶都能接受租金上漲壓力。今年1月，位于新街口商圈的地下商場(chǎng)時(shí)尚萊迪商城就因?yàn)椴糠秩R迪業(yè)主不滿房租上漲，要求商場(chǎng)降低房租，而選擇關(guān)門抗議。

據(jù)南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下全南京寫字樓成交均價(jià)為17283元/平方米，同比去年增長(zhǎng)13.5%；而辦公租賃市場(chǎng)的價(jià)格則是3.9元/平方米/天，同比增長(zhǎng)8.3%。

雖然價(jià)格和租金走高，但是由于此類產(chǎn)品市場(chǎng)的不限購(gòu)與不限貸的特點(diǎn)，使得很多手有閑錢的人，紛紛將目光鎖定這一類市場(chǎng)，結(jié)果是有辦公產(chǎn)品在售的項(xiàng)目，一直都是高歌猛進(jìn)。

而據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，江寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)憑借這兩年的發(fā)展，其寫字樓產(chǎn)品租金已升值13%，但是因?yàn)楹游骱徒瓕幰殉蔀槟暇┏鞘谢匦牡奈鬟M(jìn)與南移的目標(biāo)，這兩大板塊逐漸成為辦公商務(wù)人群的新寵，商鋪的出租率較高。

空置率是檢驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)是否飽和與健康的關(guān)鍵依據(jù)。據(jù)南京網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前南京頂級(jí)寫字樓空置率平均為5.2%，甲級(jí)寫字樓空置率為3.2%，全市平均辦公產(chǎn)品空置率約4.3%，對(duì)比去年第四季度提高了2.1個(gè)百分點(diǎn)。

空置率數(shù)據(jù)對(duì)比去年略漲，但從國(guó)際通行慣例來看，還在相對(duì)合理范圍之內(nèi)。對(duì)比北上廣等一線城市，南京的市場(chǎng)狀況還算良好，呈現(xiàn)剛剛起步的特征。

對(duì)于南京商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定在安全的區(qū)域之間，房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，這與第三產(chǎn)業(yè)在南京市場(chǎng)中占據(jù)較大的比重很有關(guān)系，“尤其在河西和江寧，近兩年很多企業(yè)都深耕這兩大板塊。譬如，河西的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和新地中心一期等項(xiàng)目，入住率幾乎是100%，企業(yè)愿意選擇品質(zhì)樓盤進(jìn)駐，從而給項(xiàng)目帶來較低的空置。”

張建初還表示，南京之所以辦公產(chǎn)品價(jià)格和租金逐日攀升、空置率企穩(wěn)，除了與辦公市場(chǎng)的需求量上升之外，主要還與目前市場(chǎng)的供應(yīng)量不豐盈有關(guān)，“對(duì)比住宅市場(chǎng)的過量庫(kù)存，辦公產(chǎn)品的市場(chǎng)容量呈僧多粥少，2014年從年初到現(xiàn)在，南京商業(yè)地產(chǎn)推盤節(jié)奏緩慢，上市房源屈指可數(shù)，市場(chǎng)銷售基本都是老項(xiàng)目的銷售帶動(dòng)的，在這種情況下，南京商業(yè)地產(chǎn)自然會(huì)保持一個(gè)健康趨勢(shì)。”