每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

萬(wàn)科于上周五（9月5日）發(fā)布公告稱(chēng)，新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司旗下的一家子公司以16.5億元的價(jià)格，收購(gòu)了萬(wàn)科旗下上海萬(wàn)獅置業(yè)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)萬(wàn)獅置業(yè)）90%的股權(quán)，從而獲得位于上海虹橋一宗建筑面積為11萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓物業(yè)。

值得一提的是，就在“過(guò)剩論”充斥商業(yè)地產(chǎn)之際，一些外資機(jī)構(gòu)卻在悄然抄底。近日，美國(guó)凱雷投資集團(tuán)計(jì)劃與萬(wàn)科組建一家合資公司，擬收購(gòu)萬(wàn)科擁有的部分商業(yè)物業(yè)。海外地產(chǎn)基金基匯資本兩度接盤(pán)李嘉誠(chéng)父子出售的商用物業(yè)。

“雖然從大范圍來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩是毫無(wú)疑問(wèn)，但在一、二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的局部區(qū)域仍存在商業(yè)機(jī)會(huì)?！毕愀刍浐ＷC券投資銀行董事黃立沖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，部分外資機(jī)構(gòu)洞悉其中商機(jī)，加上他們具備完善的“輕資產(chǎn)、重營(yíng)運(yùn)”商業(yè)模式，有助于其在供應(yīng)過(guò)剩的大環(huán)境中抄底優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

外資機(jī)構(gòu)密集抄底商業(yè)地產(chǎn)

公告顯示，萬(wàn)獅置業(yè)于2011年12月在上海成立，出售前由萬(wàn)科全資擁有。萬(wàn)獅置業(yè)主要從事開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期03號(hào)地塊南塊項(xiàng)目 （虹橋萬(wàn)科中心），該項(xiàng)目為建筑面積約11萬(wàn)平方米的國(guó)際A級(jí)寫(xiě)字樓，毗鄰虹橋交通樞紐。截至2014年8月2日，萬(wàn)獅置業(yè)估值約為18.3億元。

據(jù)悉，此次交易的買(mǎi)方是RECOSIACHINAPTELTD的全資子公司，其實(shí)際控制人為新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司，是目前全球最大的房地產(chǎn)投資公司之一，投資范圍涵蓋辦公樓、購(gòu)物中心、酒店、住宅、及工業(yè)地產(chǎn)等。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，就在上述交易公告約一周前，萬(wàn)科也宣布與美國(guó)凱雷投資集團(tuán)簽下合作意向書(shū)，雙方擬建立資產(chǎn)平臺(tái)公司和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，凱雷和萬(wàn)科分別持有資產(chǎn)平臺(tái)公司80%和20%的股權(quán)，擬以收購(gòu)股權(quán)或資產(chǎn)的方式收購(gòu)萬(wàn)科所擁有的9個(gè)商業(yè)物業(yè)。

今年以來(lái)，越來(lái)越多的外資大鱷增持國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)。戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年二季度亞太區(qū)商用物業(yè)投資市場(chǎng)錄得共254億美元的投資額，較一季度上升9%，中國(guó)物業(yè)投資額環(huán)比增長(zhǎng)66%至56億美元，成為增幅最大的國(guó)家之一。其中，以非上市基金及機(jī)構(gòu)投資者為主力的外資，二季度參與亞太區(qū)物業(yè)投資的占比創(chuàng)下金融危機(jī)以來(lái)的新高。

全球最大辦公解決方案供應(yīng)商英國(guó)雷格斯也宣布大舉進(jìn)軍華南市場(chǎng)，該公司華南區(qū)區(qū)域總監(jiān)梁敏渝向記者表示，公司已在廣州、深圳、佛山等華南區(qū)多個(gè)中心城市拓展市場(chǎng)，新增寫(xiě)字樓物業(yè)辦公中心6家，區(qū)域內(nèi)辦公中心總量超過(guò)20家，未來(lái)還將進(jìn)一步深化布局華南市場(chǎng)。境外基金基匯資本在近一年內(nèi)以合計(jì)104.6億港元的價(jià)格成功收購(gòu)李嘉誠(chéng)旗下的廣州西城都薈與北京盈科中心兩宗商用物業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)大型并購(gòu)將增多

貝爾信綜合體數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，截至8月末，國(guó)內(nèi)商業(yè)綜合體項(xiàng)目已經(jīng)超過(guò)8500個(gè)，其中在建綜合體項(xiàng)目高達(dá)4900余個(gè)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡，同質(zhì)化凸顯，惡性競(jìng)爭(zhēng)激烈。

“現(xiàn)在滿城均是綜合體，從行業(yè)整體情況來(lái)看，寫(xiě)字樓的總量肯定是過(guò)剩的，但局部市場(chǎng)仍然存在機(jī)會(huì)?！弊吭降禺a(chǎn)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)此前表示，就北上廣深等一線城市來(lái)看，由于常住人口數(shù)量龐大、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快等原因，從中長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)寫(xiě)字樓的需求相當(dāng)強(qiáng)勁。

在黃立沖看來(lái)，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于物業(yè)開(kāi)發(fā)，更擅長(zhǎng)“快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售”的商業(yè)模式，但并不擅于運(yùn)營(yíng)持有型物業(yè)，加上國(guó)內(nèi)資金成本高企，租金收益率低，因此在行業(yè)供應(yīng)過(guò)剩的情況下，他們更傾向于出售物業(yè)獲取一次性回報(bào)。

“外資地產(chǎn)商則相反，其擁有更完善的金融能力，能通過(guò)基金形式募集資金實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，且具備物業(yè)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理、租賃等一體化管理能力，能更好地提升商用物業(yè)回報(bào)水平，因此市場(chǎng)不佳時(shí)恰恰是其投資機(jī)會(huì)?！秉S立沖認(rèn)為。

以基匯資本為例，其經(jīng)營(yíng)模式是收購(gòu)地段良好但經(jīng)營(yíng)狀況不佳的商用物業(yè)，通過(guò)整改提高商業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)能力以提高租金回報(bào)率，并在合適的時(shí)機(jī)尋求退出。

楚睿商業(yè)策劃營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)黃文杰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“雖然商業(yè)地產(chǎn)供過(guò)于求的局面在短期內(nèi)無(wú)法扭轉(zhuǎn)，但這也為部分擅長(zhǎng)商業(yè)營(yíng)運(yùn)的外資公司或基金提供了并購(gòu)機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)大型并購(gòu)的機(jī)會(huì)將增多?！?/p>