新華社最近一篇關(guān)于住房專項(xiàng)維修資金的報(bào)道引發(fā)軒然大波。據(jù)悉，目前全國(guó)收繳的維修資金在5000億元左右，其中大部分處于“沉睡”狀態(tài)，一部分還被個(gè)別監(jiān)管部門(mén)私自用來(lái)“錢(qián)生錢(qián)”。

消息一出，引發(fā)了業(yè)界對(duì)住房維修資金安全的擔(dān)憂?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者經(jīng)多路調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然維修資金被挪用情況并不多見(jiàn)，但是公共停車(chē)位、電梯廣告等法定應(yīng)該納入到公共部位的營(yíng)業(yè)收入，卻存在監(jiān)管空白。此外，維修資金的投資渠道能否進(jìn)一步擴(kuò)大，從而更好地實(shí)現(xiàn)保值增值，也是目前亟待解決的問(wèn)題。

業(yè)界呼吁，在原建設(shè)部和財(cái)政部頒布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》正式實(shí)施6年之后，相關(guān)管理辦法亟需進(jìn)一步完善。

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案例

代管機(jī)構(gòu)“借雞生蛋”290萬(wàn)維修基金定存收益歸屬成疑

每經(jīng)記者 查道坤、楊羚強(qiáng)發(fā)自南京、上海

近日，南京江寧恒安嘉園小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱恒安小區(qū)）的業(yè)主想使用小區(qū)專項(xiàng)維修資金，卻發(fā)現(xiàn)一部分維修資金被主管部門(mén)江寧區(qū)住建局私自從活期轉(zhuǎn)存為定期，并盈利293.5萬(wàn)元。當(dāng)業(yè)主向該部門(mén)索要利息時(shí)，卻被告知業(yè)主只能使用35.7萬(wàn)元的活期利息，沒(méi)有資格使用定存收益。

針對(duì)業(yè)主的質(zhì)疑，江寧區(qū)住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，定期與活期的利差客觀存在，早先確實(shí)沒(méi)有向業(yè)主公布，但去年已向業(yè)主代表提供相關(guān)材料，利息一部分上繳財(cái)政，另一部分則用于辦公經(jīng)費(fèi)的支出。

根據(jù)原建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合頒布的 《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息、利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的增值收益等轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金滾存使用。

“在并未向業(yè)主公開(kāi)的情況下，江寧區(qū)住建局私自利用這筆資金進(jìn)行營(yíng)利，這種借雞生蛋的做法涉嫌違規(guī)。”房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

記者就此事采訪了江寧區(qū)住建局辦公室，一位負(fù)責(zé)人表示，“這個(gè)事情已經(jīng)有報(bào)道，我們也進(jìn)行過(guò)回應(yīng)，現(xiàn)在不會(huì)再就此事表態(tài)。”

住建局用維修資金“錢(qián)生錢(qián)”/

近日來(lái)，南京不少小區(qū)開(kāi)始將維修資金由活期轉(zhuǎn)向定期，恒安小區(qū)的業(yè)主也計(jì)劃將這筆資金“活轉(zhuǎn)定”，從而獲得更多收益。

公開(kāi)資料顯示，恒安小區(qū)始建于2005年，2006年有1088戶家庭入住，共繳納維修資金1097萬(wàn)元，這筆資金一直由江寧區(qū)住建局代為保管。

當(dāng)業(yè)主詢問(wèn)這筆資金產(chǎn)生了多少利息時(shí)，江寧區(qū)住建局一直回避這一問(wèn)題，最終經(jīng)過(guò)幾番交涉后，住建局回應(yīng)稱，小區(qū)居民擁有的活期利息僅35.7萬(wàn)元。

然而，小區(qū)業(yè)委會(huì)副主任李軍紅在為維修資金辦理 “活轉(zhuǎn)定”時(shí)發(fā)現(xiàn)，早從2006年開(kāi)始，江寧區(qū)住建局就已將這筆資金轉(zhuǎn)為1年期定期存款。“跟業(yè)主說(shuō)存的是活期，實(shí)際上住建局存了定期，產(chǎn)生的利息住建局得大頭，業(yè)主只能得零頭。”李軍紅表示。

李軍紅進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的維修資金已經(jīng)產(chǎn)生了329萬(wàn)多元的利息，其中包括293.5萬(wàn)元1年定期利息，但是在向住建局索要這筆資金時(shí)，他被告知除了35.7萬(wàn)元活期利息外，余下的293.5萬(wàn)元業(yè)主沒(méi)有資格使用。

該小區(qū)業(yè)主唐先生對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“本來(lái)就是拿我們的維修資金產(chǎn)生的利息，為何不給我們，作為代管部門(mén)，無(wú)權(quán)利用這筆資金私自獲利。”

針對(duì)業(yè)主的質(zhì)疑，江寧區(qū)住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，定期與活期的利差客觀存在，早先確實(shí)沒(méi)有向業(yè)主公布，但去年已向業(yè)主代表提供相關(guān)材料，利息一部分上繳財(cái)政，另一部分則用于辦公經(jīng)費(fèi)的支出。按2008年以前的地方相關(guān)規(guī)定，代管單位每年可以從增值收益中提取2%左右的管理費(fèi)用，現(xiàn)在已停止提取。

“即使按‘2%’計(jì)算管理費(fèi)，需要293.5萬(wàn)元嗎？”部分小區(qū)業(yè)主質(zhì)疑：代管部門(mén)以收管理費(fèi)為由私自轉(zhuǎn)存定期，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)。

9月9日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電江寧區(qū)住建局物業(yè)科，該部門(mén)一位工作人員讓記者先與辦公室聯(lián)系。辦公室一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，“這個(gè)事情已經(jīng)有報(bào)道，我們也進(jìn)行過(guò)回應(yīng)，現(xiàn)在不會(huì)再就此事表態(tài)。”

根據(jù)原建設(shè)部和財(cái)政部2007年聯(lián)合頒布的《辦法》，住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息、利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的增值收益等轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金滾存使用。

房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初表示，“在并未向業(yè)主公開(kāi)的情況下，江寧區(qū)住建局私自利用這筆資金進(jìn)行營(yíng)利，這種借雞生蛋的做法涉嫌違規(guī)。”

維修資金收支不透明成誘因/

恒安小區(qū)的維修資金問(wèn)題被媒體報(bào)道后引發(fā)高度關(guān)注，北京、上海、廣東、河南等多地不少小區(qū)業(yè)主均對(duì)外透露，想摸清維修資金實(shí)際產(chǎn)生了多少收益困難重重。

而據(jù)原建設(shè)部和財(cái)政部頒布的《辦法》，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)每年至少與專戶管理銀行核對(duì)一次資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布住宅專項(xiàng)維修資金繳存、使用、增值收益和結(jié)存的總額。

既然已有明文規(guī)定，為何相關(guān)職能部門(mén)卻沒(méi)有履行？業(yè)界猜測(cè)，這筆巨額的維修資金可能沒(méi)有真的 “沉睡”，而是被一些主管部門(mén)用來(lái)錢(qián)生錢(qián)，淪為某些利益部門(mén)的生財(cái)工具。

房地產(chǎn)行業(yè)專家李智對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，住房維修資金雖是開(kāi)發(fā)商代收的，但業(yè)主才是真正的主人。然而，維修資金業(yè)主難以使用，卻為開(kāi)發(fā)商、銀行及有關(guān)部門(mén)帶來(lái)巨額利潤(rùn)，“之所以造成這樣的局面，主要原因是這筆數(shù)額龐大的維修資金的管理、使用不透明，財(cái)政和審計(jì)部門(mén)缺乏監(jiān)督。”

南京本地一家商業(yè)銀行信貸部經(jīng)理陳飛對(duì)記者表示，“很多銀行盯上這筆巨額的維修資金，因?yàn)閷?duì)銀行來(lái)說(shuō)，當(dāng)然歡迎活期存款，既可少付利息，又能隨時(shí)調(diào)動(dòng)大筆資金。其實(shí)代管單位并不糊涂，因?yàn)榫S修資金是各大銀行爭(zhēng)搶的對(duì)象，他們可利用手中的選擇權(quán)從中漁利，有代管單位將錢(qián)存在小銀行，因?yàn)橄鄬?duì)于其他商業(yè)銀行，小銀行的利息和吸儲(chǔ)返還比例較高。”

按照原建設(shè)部和財(cái)政聯(lián)合頒布的《辦法》，住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門(mén)的審計(jì)監(jiān)督。住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政部有關(guān)規(guī)定。財(cái)政部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

但在張建初看來(lái)，維修資金處在一個(gè)監(jiān)管盲區(qū)，“很多時(shí)候只會(huì)看到使用者，不見(jiàn)監(jiān)管者，有時(shí)候監(jiān)管者往往也是使用者，根本就無(wú)法監(jiān)管。”

記者了解到，目前在南京有相當(dāng)一部分小區(qū)并不公開(kāi)維修資金的賬戶利息收入情況，導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法監(jiān)督，一定程度上給個(gè)別部門(mén)挪用維修資金帶來(lái)了便利。

張建初對(duì)記者表示，恒安小區(qū)的案例只是維修資金被私自利用獲利的冰山一角，“其實(shí)很多小區(qū)業(yè)主，只知道繳了維修資金，但是很少申請(qǐng)這筆資金，更不知道可以利用這筆資金進(jìn)行投資獲利。”

按照規(guī)定，公共維修資金由房管部門(mén)監(jiān)管，所有權(quán)歸購(gòu)房人，不得挪用。維修資金專項(xiàng)用于保修期滿后的住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新、改造。

維修資金使用應(yīng)由業(yè)主決定/

對(duì)于恒安小區(qū)維修資金被違規(guī)使用的問(wèn)題，江寧區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，存定期的利息還在業(yè)主賬戶上，不存在挪用。不過(guò)，對(duì)于下一步事情如何解決，該局拒絕回應(yīng)。

今年7月22日，南京市住建委出臺(tái)的 《關(guān)于加強(qiáng)專項(xiàng)維修資金使用監(jiān)管工作的實(shí)施意見(jiàn) （征求意見(jiàn)稿）》規(guī)定，對(duì)挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)行政監(jiān)管手段追回，并依法實(shí)施行政處罰。對(duì)物業(yè)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)吊銷(xiāo)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

南京市主管部門(mén)雖然對(duì)維修資金的使用作出了明確規(guī)定，但是在張建初看來(lái)，上述《意見(jiàn)》和2007年的政策相比并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)步，“想要真正解決維修基金的貓膩，除了監(jiān)管部門(mén)加大監(jiān)管之外，應(yīng)該將托管權(quán)下放給業(yè)主，由業(yè)主自行決定這筆資金如何利用，這樣才能杜絕因監(jiān)管不透明帶來(lái)的一系列問(wèn)題。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，目前我國(guó)對(duì)維修資金的監(jiān)管依據(jù)是原建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合分布的《辦法》。但《辦法》只屬于部門(mén)規(guī)章，法律效力遠(yuǎn)低于由全國(guó)人大頒布的法律。

上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平指出，盡管《辦法》只是部門(mén)規(guī)章， 但約束效力并不受影響。根據(jù)上述《辦法》規(guī)定,雖然江寧區(qū)住建局有可能在小區(qū)業(yè)主不知情的情況下， 將活期存款轉(zhuǎn)為定期存款，但定期存款產(chǎn)生的利息,卻不太可能被挪用,因?yàn)橥ǔ＞S修資金的專管賬戶是由業(yè)委會(huì)和房管局共管,非經(jīng)同意不可能被挪用。

根據(jù)《辦法》規(guī)定，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上一級(jí)人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?？h級(jí)以上人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)、財(cái)政部門(mén)及其工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

僅從《辦法》條文上看，維修基金的監(jiān)管是能得到保障的。

杜躍平及華東的一些物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，事實(shí)情況也是如此。維修基金的動(dòng)用，不僅需要得到本小區(qū)三分之二以上業(yè)主同意，還需要通過(guò)監(jiān)管部門(mén)的審批。維修資金被挪用的現(xiàn)象在行業(yè)內(nèi)并不多見(jiàn)。

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5000億維修基金投資渠道單一

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)、查道坤發(fā)自上海、南京

南京江寧恒安嘉園小區(qū)維修資金被違規(guī)使用一事曝光的導(dǎo)火索，是南京不少小區(qū)目前正在進(jìn)行的維修資金“活轉(zhuǎn)定”。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，不少小區(qū)都將維修資金從活期轉(zhuǎn)為定期存款。早在2012年，南京市鐘山花園城博雅居小區(qū)的業(yè)主就將700萬(wàn)元維修資金定存3年。

因維修資金的動(dòng)用受相關(guān)政策限制，目前大部分的小區(qū)都只能靠存中長(zhǎng)期的定期存款，來(lái)實(shí)現(xiàn)維修資金的保值增值。

截至2013年，南京市歸集的住宅維修資金達(dá)50多億元，而據(jù)新華社報(bào)道，自1998年實(shí)行住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法至今，我國(guó)歸集的維修資金在5000億元左右。

5000億元維修資金“沉睡”

按照規(guī)定，使用公共維修資金必須由業(yè)主大會(huì)三分之二的業(yè)主同意?？墒?，要找到三分之二的業(yè)主簽字并不是一件容易的事，只有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)商量以后，才有可能。特別是沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，要?jiǎng)佑米≌簿S修資金幾乎是不可能的，征求業(yè)主意見(jiàn)非常困難。

南京市物業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)王中寧表示，僅以南京為例，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的比例太低，“維修資金使用辦法規(guī)定，小區(qū)需有業(yè)主委員會(huì)，需三分之二業(yè)主同意，但南京市至少有一半小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)。”

除此之外，從申報(bào)到批準(zhǔn)動(dòng)用住宅公共維修資金的程序也比較繁瑣。

從事物業(yè)管理工作多年的周磊介紹，“像報(bào)批審核這個(gè)過(guò)程至少需要一個(gè)星期。甚至連在小區(qū)內(nèi)公示的影像資料都得提供，很麻煩！”

也正因?yàn)榇?，南京大部分維修資金并未被使用。據(jù)南京市住建部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，南京從1997年歸集公共維修資金，隨著城市快速發(fā)展，新交付的小區(qū)越來(lái)越多，到去年為止已歸集50多億元，平均每個(gè)小區(qū)的維修資金都在300萬(wàn)元以上。

不過(guò)，由于新建商品房在5年保修期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)維修，加之很多小區(qū)共用部位嚴(yán)重?fù)p壞的情況并不普遍，這些資金中絕大部分處于“沉睡”狀態(tài)。

維修資金投資渠道狹窄

雖然資金不能隨意使用，提升了其安全度。但由于投資渠道的有限，維修資金也遭遇了保值增值的難題。

除了活期轉(zhuǎn)定期的理財(cái)方式外，業(yè)主大會(huì)并沒(méi)有更好的辦法，讓這部分資金保值增值。

《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，維修資金可以在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債，并持有到期。

但據(jù)第一太平戴維斯上海物業(yè)及資產(chǎn)管理部董事及主管鄒應(yīng)龍介紹，多數(shù)業(yè)委會(huì)目前更多的還是把維修資金通過(guò)通知存款等方式存在專戶銀行，選擇購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的并不多。

資料顯示，通知存款的利率雖然高于活期，但年化收益率也只有不到2%。而目前維修資金大多存放于主管部門(mén)指定的銀行，也可能讓維修資金在未來(lái)錯(cuò)失存款利率市場(chǎng)化帶來(lái)的收益率選擇權(quán)。在上海，維修資金主要存在上海銀行或建設(shè)銀行；而在全國(guó)的很多城市，建設(shè)銀行是監(jiān)管部門(mén)指定的維修資金存儲(chǔ)銀行。

鄒應(yīng)龍介紹說(shuō)，在上海銀行和建設(shè)銀行設(shè)立維修資金的專戶，有利于監(jiān)管部門(mén)通過(guò)網(wǎng)路監(jiān)管維修基金的支取。

但是，這一規(guī)定，也限制了未來(lái)業(yè)委會(huì)選擇更高利率銀行的自主權(quán)。

按照 《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，目前維修資金的投資渠道遠(yuǎn)比養(yǎng)老金、社?；鹫?，現(xiàn)有的資金如何保證能在若干年房屋大修時(shí)還夠用，對(duì)很多業(yè)委會(huì)而言都是一個(gè)考驗(yàn)。

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延伸

小區(qū)公共收益監(jiān)管空白：廣告、停車(chē)費(fèi)是筆糊涂賬

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

“我們小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)公司最近發(fā)生了多次沖突，主要是因?yàn)槲飿I(yè)公司要求漲管理費(fèi)得不到業(yè)主的同意，業(yè)主要求查詢停車(chē)費(fèi)、廣告費(fèi)等詳細(xì)賬目，物業(yè)公司再三推辭，部分業(yè)主甚至多次到管理處與工作人員爭(zhēng)吵”，盧明 （化名）是廣州白云區(qū)某知名樓盤(pán)的業(yè)主，最近社區(qū)里發(fā)生的糾紛讓他不勝其煩。

根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者經(jīng)過(guò)多方采訪發(fā)現(xiàn)，包括電梯廣告、停車(chē)費(fèi)等小區(qū)公共收益普遍缺乏有效監(jiān)管，除了收支缺乏透明度，被物業(yè)公司占用的情況并不少見(jiàn)。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，隨著老一批的住宅商品房進(jìn)入維修的高峰期，要讓小區(qū)公共收益更好地為維修資金“輸血”，建立完整的監(jiān)管體系刻不容緩。

小區(qū)公共收益的“糊涂賬”

每次走進(jìn)社區(qū)的大門(mén)，穿梭在外墻與電梯間色彩斑斕的廣告總能吸引到盧明的目光，但和小區(qū)里的大多數(shù)業(yè)主一樣，盧明一直沒(méi)有搞懂這些廣告收入到底歸誰(shuí)所有。

根據(jù)《物權(quán)法》第六章第70條和第73條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”

長(zhǎng)期關(guān)注物業(yè)管理行業(yè)的廣州市社科院高級(jí)研究員彭澎向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)專有部分以外的共有部分，如電梯、過(guò)道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利，這部分產(chǎn)生的收益也同樣歸全體業(yè)主所有。從行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，小區(qū)公共收益主要來(lái)自三大塊：小區(qū)內(nèi)的廣告、停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)、租賃的攤位收益。

廣州市律師協(xié)會(huì)民事法律專業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)程磊表示，按照現(xiàn)有的政策，如果小區(qū)內(nèi)已經(jīng)成立了業(yè)委會(huì)，公共收入由業(yè)委會(huì)代管，無(wú)業(yè)委會(huì)的小區(qū)則由物業(yè)公司代為管理，具體由誰(shuí)支配需要召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)，由全體業(yè)主投票決定，代管方需要向業(yè)主公示賬目。

然而，對(duì)于不少業(yè)主而言，上述收入?yún)s變成一筆“糊涂賬”，有些業(yè)主甚至從不了解相關(guān)信息。

程磊告訴記者，目前在國(guó)內(nèi)已經(jīng)成立業(yè)委會(huì)的樓盤(pán)占比并不高，以廣州為例，只有約25%的樓盤(pán)有業(yè)委會(huì)，這意味著有75%的樓盤(pán)公共收益由物業(yè)公司代管。雖然《物權(quán)法》有了大方向的規(guī)定，但公共收益的收支并沒(méi)有明確的監(jiān)管制度，收支是否公開(kāi)透明則因物業(yè)公司而異。

“信息不對(duì)稱容易產(chǎn)生貓膩”，廣州某房企副總裁向記者透露，比如小區(qū)廣告，一年下來(lái)廣告投放次數(shù)多如牛毛，如果業(yè)主本身沒(méi)有完整的統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，基本無(wú)法對(duì)廣告收入作出有效監(jiān)測(cè)。停車(chē)位收益也是如此，依據(jù)《人防法》規(guī)定，小區(qū)開(kāi)發(fā)地下空間時(shí)應(yīng)配備一定比例的人防工程，這部分空間大多會(huì)被物管公司用作停車(chē)位，但原本屬于業(yè)主的公共收益往往會(huì)落到物管公司的手里，類(lèi)似情況還有小區(qū)地面上的公共停車(chē)位。

此外，會(huì)所也是一個(gè)暗藏貓膩的地方。上述人士介紹，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售時(shí)大多會(huì)把會(huì)所設(shè)施以公攤的形式賣(mài)掉，但會(huì)所產(chǎn)生的租賃收入?yún)s往往流入開(kāi)發(fā)商以及物業(yè)公司的口袋里，除非有業(yè)主特意尋找規(guī)劃圖查詢產(chǎn)權(quán)明細(xì)，否則這部分收益難以被察覺(jué)。

正因如此，雖然盧明所在的小區(qū)也曾向業(yè)主公示財(cái)務(wù)收支狀況，但往往是開(kāi)支相對(duì)透明，收入部分卻是模糊不清，也因此屢屢引發(fā)業(yè)主質(zhì)疑。

多地業(yè)委會(huì)數(shù)量不足一成

在程磊看來(lái)，在與物業(yè)公司的交涉過(guò)程中，業(yè)主之間本身猶如一盤(pán)散沙，在重大決策上很難達(dá)成一致，因此業(yè)委會(huì)的角色舉足輕重。但現(xiàn)實(shí)情況是，業(yè)委會(huì)的成立和運(yùn)作面臨重重困難。

根據(jù)住建部 《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，住宅物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上或者首套住宅交付使用滿兩年的，可以通過(guò)該物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

“雖然成立業(yè)委會(huì)的政策門(mén)檻并不高，但由于多數(shù)業(yè)主權(quán)利意識(shí)不高，在成立過(guò)程中往往缺少組織者和發(fā)起人，加上開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司害怕業(yè)委會(huì)成立后會(huì)發(fā)動(dòng)業(yè)主維權(quán)從而損害其既得利益，往往會(huì)加以阻攔，所以即便在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，擁有業(yè)委會(huì)的樓盤(pán)占比也并不高。”程磊說(shuō)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者整理有限的媒體報(bào)道發(fā)現(xiàn)，截至2014年年中，東莞市在房管部門(mén)備案的樓盤(pán)有1100多個(gè)，但只有130多個(gè)小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)；西安業(yè)委會(huì)數(shù)量約為200多個(gè)，不足全市小區(qū)總數(shù)量的10%。即便是在國(guó)內(nèi)最先產(chǎn)生業(yè)委會(huì)及最先制定物管條例的深圳，根據(jù)《深圳商報(bào)》的報(bào)道，2013年該市實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)的業(yè)委會(huì)數(shù)量比例也不到全市小區(qū)數(shù)量的7%。

而成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)也并不一定能保證運(yùn)作工程公開(kāi)透明。上述房企副總裁向記者表示，近年來(lái)有關(guān)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司串通牟利的例子常有發(fā)生，曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)某些位于商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)或地鐵站附近的小區(qū)，業(yè)委會(huì)成員與物業(yè)公司串通收取利益，默許后者只公開(kāi)部分廣告賬目，一些業(yè)委會(huì)成員甚至利用職務(wù)便利將物業(yè)承包給自己的公司。

“業(yè)委會(huì)的權(quán)力非常大，在現(xiàn)行的監(jiān)管制度上，只有地方政府房管部門(mén)下屬的物業(yè)管理處能對(duì)業(yè)委會(huì)的行為加以約束，但也只能提供指導(dǎo)性意見(jiàn)，一旦業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司站在同一陣線，業(yè)主的利益難以得到保障，所以建立一套對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)管制度已經(jīng)刻不容緩”，上述人士表示。

程磊也認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)方作為商業(yè)公司，必然會(huì)受利益驅(qū)動(dòng)，因此監(jiān)管的核心應(yīng)該放在業(yè)委會(huì)上，一方面，要通過(guò)政策便利鼓勵(lì)更多小區(qū)成立業(yè)委會(huì)；另一方面，政府也應(yīng)該建立一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)管體系，讓業(yè)委會(huì)更好地為業(yè)主謀取利益。

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難點(diǎn)

維修基金動(dòng)用難 小區(qū)業(yè)委會(huì)缺位成主要瓶頸

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，1998年實(shí)行房屋維修基金制度以來(lái)，截至2013年底，北京市的這筆錢(qián)累計(jì)約達(dá)350億元，使用額約8億元。使用比例僅為2.3%。極低的使用率背后，維修資金挪用亂象叢生。這些原本應(yīng)該取之于民用之于民的資金卻成為躺在銀行里的生息的工具。

“動(dòng)用維修資金的最大難題是小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)。”秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)律師徐斌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，法律需要解決一個(gè)重要問(wèn)題，就是關(guān)于共有物權(quán)的管理問(wèn)題。

業(yè)委會(huì)缺失阻礙維修資金使用

所謂房屋維修基金，是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)而繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的錢(qián)款至專項(xiàng)賬戶，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理和使用的基金。

專項(xiàng)物業(yè)維修資金交由業(yè)委會(huì)管理，但首要前提是，小區(qū)有一個(gè)便利規(guī)范的業(yè)委會(huì)。以廣州為例，近期重啟完善修訂流程的《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法（草案）》中就提到，允許專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)小區(qū)業(yè)主大會(huì)實(shí)行“直管”。

據(jù)了解，目前廣州全市130億元物業(yè)維修基金使用率僅為1%，而目前成立了業(yè)主委員會(huì)組織的樓盤(pán)僅有25%，業(yè)委會(huì)的缺失阻礙了這部分專項(xiàng)基金的靈活使用。

據(jù)了解，當(dāng)前維修資金是由政府主管部門(mén)管理，但在法律上并沒(méi)有確定政府部門(mén)是受委托人。“維修資金是必須繳納的，并非自愿原則，而且小區(qū)的公共部位損害或者需要修繕時(shí)，這一意見(jiàn)在傳達(dá)給資金持有部門(mén)時(shí)并不能即時(shí)奏效，對(duì)監(jiān)管部門(mén)來(lái)說(shuō)也不能做到財(cái)盡其用。”北京某項(xiàng)目物業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這導(dǎo)致一些問(wèn)題很久得不到解決，也存在侵占、挪用的風(fēng)險(xiǎn)。

“按照現(xiàn)行法律要求，在小區(qū)成立業(yè)委會(huì)之后，維修資金將移交業(yè)委會(huì)，但目前北京85%的小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)，15%的業(yè)委會(huì)不清楚移交的程序。”徐斌律師對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，對(duì)于維修資金的移交程序，業(yè)委會(huì)可以向小區(qū)辦、建委、業(yè)委會(huì)專家以及其他小區(qū)有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)委會(huì)咨詢，但業(yè)委會(huì)的建立更需要立法的推動(dòng)。

按照《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定，“購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2%~3%的比例向售房單位繳交維修基金”，“對(duì)于已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，一般是由業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)組織實(shí)施專項(xiàng)維修資金的使用，也可以委托物業(yè)管理部分負(fù)責(zé)具體工作，但很多小區(qū)并沒(méi)有成立屬于自己的業(yè)委會(huì)，也就不能靈活自如的對(duì)這部分專項(xiàng)基金進(jìn)行監(jiān)管。”一位負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作的人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

維修資金提取應(yīng)簡(jiǎn)化流程

一組數(shù)據(jù)揭示了維修資金面臨的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。

截至2013年底，北京市維修資金累計(jì)金額約為350億元，使用額約8億元。據(jù)了解，目前北京這筆資金的賬目管理在“北京住房資金管理中心”，業(yè)務(wù)管理歸住建委相關(guān)部門(mén)，涉及這筆資金監(jiān)管的包括房管局、審計(jì)單位等多個(gè)部門(mén)。

據(jù) 《青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》2014年2月報(bào)道，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司物業(yè)管理處處長(zhǎng)陳偉表示，維修資金的使用規(guī)定了嚴(yán)密的審批程序，但缺乏細(xì)化的操作規(guī)程，造成維修資金使用程序復(fù)雜，并且在設(shè)計(jì)和執(zhí)行中存在缺陷。更重要的是，建設(shè)主管部門(mén)和財(cái)政部門(mén)作為維修資金代管機(jī)構(gòu)的同時(shí)，又是維修資金的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。這種雙重性質(zhì)的機(jī)構(gòu)定位，使建設(shè)主管部門(mén)和財(cái)政部門(mén)集資金代管、監(jiān)管職能于一體，集運(yùn)動(dòng)員、裁判員于一身。

“維修資金立法應(yīng)該強(qiáng)調(diào)?？顚Ｓ?，一旦挪用就應(yīng)該承擔(dān)刑事責(zé)任。”一位負(fù)責(zé)維修基金研究的分析人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，只有加大執(zhí)法力度以及強(qiáng)制性措施才能真正維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，而在后期的使用提取過(guò)程中，也應(yīng)該簡(jiǎn)化流程。

徐斌對(duì)記者表示，在維修資金使用過(guò)程中，法律需要解決的重要問(wèn)題便是關(guān)于共有物權(quán)的管理。但涉及部分監(jiān)管部門(mén)挪用、亂用的情況，在刑法中對(duì)于挪用資金等瀆職犯罪已有規(guī)定，不需要另外立法。

上述分析人士表示，維修資金制度立法，因其涉及金額大、人群廣，短期內(nèi)應(yīng)當(dāng)縮短、簡(jiǎn)化決策過(guò)程，長(zhǎng)期則應(yīng)以更高程度的業(yè)主自治作為目標(biāo)。