每經(jīng)編輯 徐偉    

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作者 徐偉

9月5日，張江南區(qū)配套生活基地A1-05地塊東至勤政路，南至殷軍路，西至A1-04地塊，北至A1-04地塊；出讓面積45992.0平方米，容積率2.0；起始價(jià)格124785萬元，折合樓板價(jià)1.36萬元/平方米。

最終，來自珠海的華發(fā)股份以23.7億元競得，溢價(jià)率高達(dá)89.9%，2.58萬元/平方米的單價(jià)已經(jīng)超過了當(dāng)?shù)囟址康膬r(jià)格。

該塊土地的成本，比萬科去年同期所獲得的同區(qū)域地塊，每平米價(jià)格整整高出了4000多元。在土地成本偏高，品牌溢價(jià)又不如萬科的情況下，首次進(jìn)軍上海的華發(fā)股份難道不擔(dān)心，很可能沒有開始戰(zhàn)斗，就已經(jīng)注定要失敗嗎？

德佑地產(chǎn)的報(bào)告顯示，張江地區(qū)目前的二手房均價(jià)僅為2.5萬?3.5萬元，樓盤品質(zhì)不佳，早期的房屋綠化率偏低。

但由于張江區(qū)域的購買力很強(qiáng)，市場改善型需求極為旺盛，想二次買房的人只好去唐鎮(zhèn)的綠城玉蘭花園置業(yè)。

華發(fā)有何了不得的本事，可以在張江區(qū)域挑戰(zhàn)萬科？

一位曾在珠海當(dāng)?shù)貜氖路康禺a(chǎn)行業(yè)多年的房企高管告訴我，華發(fā)是一家以景觀和園林設(shè)計(jì)見長的公司，它設(shè)計(jì)的產(chǎn)品，往往園林是亮點(diǎn)，一擊而中客戶。他猜想，如果張江這一地塊最終做出一個(gè)以景觀為特點(diǎn)的樓盤，也許在和萬科競爭時(shí)還有那么一線生機(jī)。

邦地產(chǎn)的設(shè)計(jì)服務(wù)供應(yīng)商——HIC翰創(chuàng)設(shè)計(jì)合伙人徐偉聞訊主動請纓，為華發(fā)股份虛擬了一個(gè)以景觀設(shè)計(jì)制勝的方案。他的建議是不要造別墅，大戶型產(chǎn)品控制在可售面積的30%，小戶型產(chǎn)品的景觀窗口盡量安排在北面。

為了更清晰地展示徐偉的設(shè)計(jì)思路，我與徐偉有了以下一段Q&A。這樣的談話，或者能給地產(chǎn)圈朋友帶來一點(diǎn)啟發(fā)：華發(fā)未來會在張江怎么和萬科競爭？

Ｑ：如果開發(fā)商要實(shí)現(xiàn)戶戶見景，那么產(chǎn)品中有多大比例的住房需要做成大面積戶型？這些大面積戶型的面積段會是多少到多少？在上海住宅附贈面積受限制的大背景下，如果要開發(fā)大戶型產(chǎn)品，是否還有可能像以前那樣，通過贈送面積來吸引客戶？如果無法通過送面積吸引客戶買房，開發(fā)商又需要在哪些方面動腦子，來開發(fā)符合大部分人豪宅觀念的豪宅產(chǎn)品？（我連珠炮了。。。）

Ａ：現(xiàn)在由于上海的限購、限貸措施依然存在，壓制了以高端客戶為主的大面積戶型的市場需求，因此中大面積戶型的比例仍然要謹(jǐn)慎控制，否則會帶來后續(xù)較大的銷售壓力。

所以，我建議，需以“現(xiàn)金為王”為原則，目前建議大戶型產(chǎn)品控制在項(xiàng)目可售面積的30%左右，并且戶型面積段主要以140~180平方米為主，200平方米以上的戶型建議少做，僅在景觀較好的樓棟的頂層做一部分200平方米以上的頂層復(fù)式豪宅，主打“樓王”概念。

關(guān)于戶型贈送等方面，由于國家新出臺了面積計(jì)算新規(guī)范，平層公寓類產(chǎn)品現(xiàn)在已無法通過贈送面積來吸引客戶，這就要求開發(fā)商從研究客戶習(xí)慣入手，核心在“營造高端的客戶體驗(yàn)”，從總體規(guī)劃、園林景觀、公共部位與公共配套設(shè)置、戶型配置、精裝修設(shè)計(jì)等多方面滿足高端客戶的生活需求，創(chuàng)造全新的實(shí)景體驗(yàn)。

Ｑ：由于張江的需求以剛需和剛改為主，也就是90?120是這里的主力戶型。如果以這樣的面積為主力戶型段，開發(fā)商又是否有可能實(shí)現(xiàn)“戶戶見景”的景觀特色，從而使它的競爭優(yōu)勢體現(xiàn)出來？

Ａ：張江這個(gè)項(xiàng)目總體面積不大，容積率也只有2.0，考慮到目前的戶型面積段，在規(guī)劃中我們建議采用10余棟高層沿地塊周邊布局，中央圍合成純步行景觀花園，強(qiáng)調(diào)開闊完整的內(nèi)部景觀尺度，建筑密度控制在18%以下，最大限度地將土地讓出來給綠化景觀，來形成戶戶見景的空間格局。

另一方面，這也能發(fā)揮珠海華發(fā)的自身優(yōu)勢，強(qiáng)化企業(yè)自身地產(chǎn)品牌。

Ｑ：上述樓盤規(guī)定至少有20%的戶型，要做到90平米以內(nèi)。開發(fā)商如果犧牲這20%的戶型的景觀需要，那么剩余的大戶型產(chǎn)品有沒有可能實(shí)現(xiàn)“戶戶有景”的需要呢？

Ａ：在總體規(guī)劃上，雖然能做到“戶戶見景”，但是戶型的景觀朝向還是有一定差別的。

我們根據(jù)戶型的面積段，將景觀面在北面的戶型以及一部分沿街的戶型，設(shè)置為20%的90平米戶型。

這樣做的目的，就是根據(jù)項(xiàng)目不同位置進(jìn)行戶型的組合布局，將溢價(jià)空間最大的房型用在最有利于溢價(jià)的位置上，從而充分挖掘項(xiàng)目的景觀價(jià)值。

Ｑ：上述樓盤的容積率是2.0，占地面積只有4萬多平米，開發(fā)商能不能在兼顧部分大戶型公寓景觀和視覺的基礎(chǔ)上，開發(fā)出兼有別墅和公寓組合的產(chǎn)品？兩類產(chǎn)品的面積各能達(dá)到多少?

Ａ：我看了這個(gè)項(xiàng)目目前可能的各種排布方式，覺得可以做出一種別墅與公寓進(jìn)行組合的規(guī)劃布局。

根據(jù)大概測算，地塊北側(cè)與西側(cè)布置6棟高層公寓（100米），東南向布置聯(lián)排別墅，公寓類產(chǎn)品可以占到70%，聯(lián)排別墅可以占到30%。

這樣的布局產(chǎn)品的溢價(jià)最大，但是建筑密度較高，景觀空間也相對局促。是否采用這種布局，還是要根據(jù)項(xiàng)目及市場接受情況以及后續(xù)的綜合操盤策略進(jìn)行權(quán)衡。

（內(nèi)容提供者HIC翰創(chuàng)設(shè)計(jì)合伙人，該公司為邦地產(chǎn)服務(wù)供應(yīng)商）