《證券日?qǐng)?bào)》記者從珠江·四季悅城項(xiàng)目處獲悉，購(gòu)房者購(gòu)買該項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品后，可自愿將房產(chǎn)委托給珠江地產(chǎn)選擇的第三方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)售，屆時(shí)無(wú)論是否降價(jià)，購(gòu)房者都可獲得原房款10%的收益

開(kāi)發(fā)商為了搶占市場(chǎng)份額，加快現(xiàn)金回籠，銷售奇招百出。9月24日，珠江地產(chǎn)為購(gòu)房者提供房產(chǎn)變身理財(cái)產(chǎn)品轉(zhuǎn)售渠道，并稱最高將獲得原房款的10%的收益，這促使全國(guó)樓市首度出現(xiàn)“房產(chǎn)金融化”樓盤。

《證券日?qǐng)?bào)》記者從實(shí)地探訪過(guò)的珠江地產(chǎn)旗下珠江·四季悅城項(xiàng)目處獲悉，繼“零首付”、“降價(jià)補(bǔ)差額”、“7折利率購(gòu)房”等各種促銷手段之后，珠江地產(chǎn)再度拋出營(yíng)銷奇招。

“購(gòu)買珠江·四季悅城項(xiàng)目的寫字樓產(chǎn)品后，從公司‘房產(chǎn)金融化’計(jì)劃推出之日起至項(xiàng)目交房時(shí)期內(nèi)，購(gòu)房者若想轉(zhuǎn)讓或出售所購(gòu)買的房產(chǎn)，可與珠江地產(chǎn)簽訂資產(chǎn)管理協(xié)議，珠江地產(chǎn)將委托指定的第三方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)售，在原房款基礎(chǔ)上加價(jià)10%托管銷售。”珠江·四季悅城項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，當(dāng)然，若市場(chǎng)價(jià)高于收益，購(gòu)房者可以選擇持有或自行出售。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，這意味房產(chǎn)將變身為理財(cái)產(chǎn)品，而其年化收益率達(dá)到10%。不過(guò)，購(gòu)房者也要承擔(dān)一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。

房產(chǎn)變身理財(cái)產(chǎn)品換收益

“這次‘房產(chǎn)金融化’計(jì)劃僅針對(duì)珠江·四季悅城項(xiàng)目中商業(yè)寫字樓珠江銀座國(guó)際中心，并不是珠江地產(chǎn)北京所有項(xiàng)目都參與進(jìn)來(lái)。”珠江地產(chǎn)相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，項(xiàng)目整體建筑面積約39萬(wàn)平方米，此次推出的寫字樓產(chǎn)品珠江國(guó)際銀座中心建筑面積約為4萬(wàn)平方米，貨值約6億元，自9月24日起開(kāi)始排卡，均價(jià)為22000元/平方米。

該人士進(jìn)一步稱，購(gòu)買該寫字樓產(chǎn)品后，購(gòu)房者可以將房產(chǎn)本身作為投資產(chǎn)品出售，珠江地產(chǎn)將委托第三方資產(chǎn)管理公司，在交房前6個(gè)月至交房日期間，在原房款基礎(chǔ)上加價(jià)10%進(jìn)行托管銷售。

而珠江·四季悅城項(xiàng)目的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人給記者算了一筆賬，此次推出了首付12萬(wàn)元起的珠江銀座國(guó)際中心是位于亦莊區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目，此類產(chǎn)品與住宅及普通50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品不同，以區(qū)域?qū)懽謽瞧骄饨鹈刻烀科椒矫?.5元計(jì)算，加上注冊(cè)公司租金收益，年收益可達(dá)14萬(wàn)元。這樣的租金收益，是同區(qū)域普通住宅漲價(jià)收益的4倍，普通辦公產(chǎn)品的2倍。

此外，該營(yíng)銷負(fù)責(zé)人還表示，若交房出售之際，市場(chǎng)價(jià)格上浮較高，購(gòu)房者可以選擇繼續(xù)持有或通過(guò)其他銷售渠道進(jìn)行轉(zhuǎn)售以獲得更高投資收益；若市場(chǎng)平穩(wěn)或略為下跌，客戶可選擇與開(kāi)發(fā)商委托的第三方資產(chǎn)管理公司簽署轉(zhuǎn)售協(xié)議，以保證10%的基本投資收益。

“我們的寫字樓交房時(shí)間為2015年10月份，現(xiàn)在買我們的寫字樓產(chǎn)品，一年后即可轉(zhuǎn)售變現(xiàn)，且穩(wěn)賺10% ，這個(gè)政策其實(shí)是給購(gòu)房投資人提供一種零風(fēng)險(xiǎn)投資渠道，規(guī)避理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也能為項(xiàng)目帶來(lái)收益。”上述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)。

換言之，這是一種把房產(chǎn)變身為理財(cái)產(chǎn)品，通過(guò)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)、資產(chǎn)管理的投資理念和模式獲得收益的“房產(chǎn)金融化”手段，但投資全程由專業(yè)資產(chǎn)公司代理操作。

試水“房產(chǎn)金融化”促銷售

值得一提的是，兩三年前，“涉礦”還是房企轉(zhuǎn)型的一個(gè)流行趨勢(shì)，而如今，房企把轉(zhuǎn)型“押寶”在彩票、保險(xiǎn)、金融服務(wù)這些輕資產(chǎn)領(lǐng)域上。萬(wàn)科攜手互聯(lián)網(wǎng)賣理財(cái)、賣彩票、世聯(lián)行轉(zhuǎn)型做金融服務(wù)。有統(tǒng)計(jì)顯示，目前已有包括綠地集團(tuán)、華潤(rùn)置地、魯能集團(tuán)、中國(guó)泛海等諸多大佬在內(nèi)的多家房企，以參股投資等各種跨界方式深度涉入保險(xiǎn)、證券和基金等金融領(lǐng)域。

而與這些房企不同的是，珠江地產(chǎn)進(jìn)軍金融業(yè)的方式是開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)投資產(chǎn)品，即將實(shí)體樓盤與風(fēng)險(xiǎn)資金相結(jié)合，以“房產(chǎn)金融化”方式帶動(dòng)項(xiàng)目銷售，同時(shí)依托母公司旗下的珠江投資集團(tuán)，尋找第三方資產(chǎn)管理公司托管銷售，將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榱?ldquo;財(cái)富寶”。不過(guò)，從總體上來(lái)看，依然是投資房地產(chǎn)實(shí)體，但這或許能撬動(dòng)一些蟄伏期的民間資本投資。

畢竟，目前，從銀行存款利息水平來(lái)看，定期一年存款收益為3%左右；市場(chǎng)上大部分的理財(cái)產(chǎn)品，年收益最高只有6%左右；而購(gòu)買珠江地產(chǎn)的商業(yè)寫字樓產(chǎn)品，花費(fèi)12萬(wàn)元首付即實(shí)現(xiàn)10%收益。

值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，珠江地產(chǎn)委托的第三方資產(chǎn)管理公司如何能保證在交房之際順利把房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去？

對(duì)此，珠江地產(chǎn)人士向記者解釋道，因該寫字樓項(xiàng)目為京東商城、阿里巴巴為代表的大型電商企業(yè)、亦莊區(qū)域制造、研發(fā)企業(yè)指定使用的供貨商寫字樓，所以珠江地產(chǎn)已經(jīng)與多家潛在購(gòu)買方商談合作，以此保證房產(chǎn)能夠順利銷售。

此外，由于該項(xiàng)目先后祭出各種令人眼花繚亂的營(yíng)銷奇招，不禁引起業(yè)內(nèi)人士諸多質(zhì)疑，那么這是否僅是個(gè)噱頭呢？

對(duì)此，《證券日?qǐng)?bào)》記者從珠江地產(chǎn)內(nèi)部獲悉，此次可以參與將房產(chǎn)托管給第三方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)售的房源一共有50個(gè)名額，后續(xù)將根據(jù)客戶反饋情況決定是否加推。

該人士進(jìn)一步稱，珠江·四季悅城項(xiàng)目2013年10月份首次開(kāi)盤，截至目前，該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售額35億元，成交均價(jià)為24800元/平方米。而從5月份推出“零首付”等營(yíng)銷手段至今，“項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成交額約8億元，成交均價(jià)為25000元/平方米”，目前整個(gè)項(xiàng)目剩余貨值約38億元。

“相對(duì)于其他開(kāi)發(fā)商割肉降價(jià)吞食利潤(rùn)的手段而言，珠江地產(chǎn)的一系列促銷手段，無(wú)論是‘降價(jià)險(xiǎn)’還是‘7折利率購(gòu)房’，包括此次的‘房產(chǎn)金融化’手段，實(shí)際上都是在珠江內(nèi)部的資金挪騰之術(shù)，并未明降房?jī)r(jià)。”有業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者直言。