每經(jīng)編輯 丁舟洋 每經(jīng)記者 謝振宇 發(fā)自成都    

丁舟洋 每經(jīng)記者 謝振宇 發(fā)自成都

走過“黃金時(shí)代”，樓市開始由粗放發(fā)展向精細(xì)深耕轉(zhuǎn)型。在庫(kù)存量居高不下，現(xiàn)金流緊張的局面下，開發(fā)商對(duì)土地的態(tài)度由從前的狂熱變?yōu)楝F(xiàn)在的謹(jǐn)慎。

8月份，成都天府新區(qū)的土地市場(chǎng)表現(xiàn)火爆。當(dāng)月，成都土地市場(chǎng)總共放地55宗，總面積約5000畝，刷新了今年以來(lái)單月供應(yīng)記錄。在這5000畝的總面積中，有近3000畝來(lái)自天府新區(qū)，占了總供應(yīng)量近60%。

“‘宜業(yè)、宜商、宜居的國(guó)際化新城區(qū)’的規(guī)劃定位，讓開發(fā)商們看好這片區(qū)域的前景。”中原地產(chǎn)華西區(qū)總經(jīng)理莊澤寶對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，隨著成都城市發(fā)展向南的延伸，天府新區(qū)很可能成為房企的下一個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)。

業(yè)內(nèi)人士表示，天府新區(qū)目前供應(yīng)的土地屬性與拿地企業(yè)具有公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的特殊性，因此，近期天府新區(qū)的土地市場(chǎng)雖然放量大、成交多，對(duì)成都土地市場(chǎng)并不會(huì)構(gòu)成過大影響。

天府新區(qū)成8月土地市場(chǎng)“新貴”

據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年7月，成都市國(guó)土資源局通過公開招拍掛方式出讓20宗土地，累計(jì)出讓面積1553.08畝，總成交面積714.86畝，成交土地出讓金總額為34.44億元。

到了8月，有超過5000多畝的土地入市供應(yīng)，并匯集了攀成鋼、大源、華府、東升、大面等熱點(diǎn)板塊內(nèi)的多宗重量級(jí)地塊，被業(yè)界寄予成交金額過百億、創(chuàng)下兩年單月成交額最高的期望。

然而，破百億的期望最終不敵骨感的現(xiàn)實(shí)。8月累計(jì)供地約5000畝，總成交面積3400余畝，成交土地出讓金總額為86.7億元。該月的土地成交面積和金額，無(wú)論同比、環(huán)比均大幅上漲。

在這樣的大背景下，天府新區(qū)地塊在流火的8月異軍突起，成為成都土地市場(chǎng)的主力軍?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者梳理資料發(fā)現(xiàn)，天府新區(qū)出讓的總面積近3000畝的土地全部成交，占8月成都土地出讓總面積的57%。另外，約21%來(lái)自遠(yuǎn)郊供應(yīng)，近郊供應(yīng)量占11%，主城區(qū)供應(yīng)量占11%。

“產(chǎn)業(yè)成都”大發(fā)魅力

按照《四川省成都天府新區(qū)總體規(guī)劃（2010~2030）》，天府新區(qū)的總體定位是以現(xiàn)代制造業(yè)為主、高端服務(wù)業(yè)集聚、宜業(yè)宜商宜居的國(guó)際化現(xiàn)代新城區(qū)。范圍涉及成都市的高新區(qū)南區(qū)、龍泉驛區(qū)、雙流縣、新津縣，眉山市的彭山縣、仁壽縣，資陽(yáng)市的簡(jiǎn)陽(yáng)市，共3市、7縣（市、區(qū)）、37個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），規(guī)劃面積1578平方千米。

據(jù)了解，天府新區(qū)的核心目標(biāo)是再造一個(gè)“產(chǎn)業(yè)成都”。

成都范圍內(nèi)的天府新區(qū)由成都高新區(qū)（南部園區(qū)）、雙流縣、龍泉驛區(qū) （成都經(jīng)開區(qū)）、新津縣構(gòu)成。這里IT產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，汽車產(chǎn)業(yè)鏈完備，擁有西部最大的航空港；世界500強(qiáng)的身影隨處可見，擁有西部通關(guān)速度最快的綜合保稅區(qū)。到2020年，天府新區(qū)將實(shí)現(xiàn)GDP6500億元以上，由此實(shí)現(xiàn)再造一個(gè)“產(chǎn)業(yè)成都”。

1578平方公里的嶄新區(qū)域，其中1293平方公里布局成都。發(fā)展路徑是：瞄準(zhǔn)高端產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)高端，劍指構(gòu)建“現(xiàn)代制造業(yè)為主、高端服務(wù)業(yè)集聚”的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)格局。在國(guó)內(nèi)率先提出建設(shè) “產(chǎn)城一體單元”，共規(guī)劃了35個(gè)，每個(gè)單元的規(guī)模大致為20~30平方公里、20萬(wàn)~30萬(wàn)人口。

莊澤寶指出，與全國(guó)很多新城相比，天府新區(qū)具有產(chǎn)業(yè)支撐的優(yōu)勢(shì)，城市向南發(fā)展的趨勢(shì)使開發(fā)商看重這塊新區(qū)的潛力。

按照天府新區(qū)的規(guī)劃，未來(lái)形成的“一帶兩翼、一城六區(qū)”中的“一城”指以大源組團(tuán)為核心的天府新城，也是靠市區(qū)最近、政府職能單位和企業(yè)云集的區(qū)塊。

在區(qū)位優(yōu)勢(shì)推動(dòng)下，五年時(shí)間里，大量品牌開發(fā)商涌入大源組團(tuán)，并擁有體量不小的土地儲(chǔ)備。經(jīng)過一段時(shí)間的土地集中放量，目前大源組團(tuán)的可開發(fā)地塊基本飽和，城南樓市急需尋找下一個(gè)生長(zhǎng)點(diǎn)。

而位于大源組團(tuán)西南大約3公里左右華府板塊，早在兩年前就被業(yè)內(nèi)視作城南樓市的下一塊 “寶地”。2012~2013年，包括保利、九龍倉(cāng)、中信在內(nèi)的眾多知名房企便開始在該區(qū)域抱團(tuán)高價(jià)拿地。

到了今年，火熱了兩年的華府地塊，土地放量不減，但成交趨于平穩(wěn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者的身份走訪華府板塊樓盤發(fā)現(xiàn)，目前整個(gè)華府板塊的房?jī)r(jià)平均6000多元/平方米，與大源組團(tuán)動(dòng)輒上萬(wàn)的價(jià)格相比，仍然有巨大上漲空間。置業(yè)顧問紛紛向記者表示，大源組團(tuán)的現(xiàn)在就是華府板塊的未來(lái)，現(xiàn)在正是入手的時(shí)候。

新城配套設(shè)施仍顯滯后

“比起價(jià)格差距，我更關(guān)注小孩的讀書和生活配套。”購(gòu)房者王先生對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，雖然置業(yè)顧問表示兩年后交房的時(shí)候一切配套都會(huì)有，但宣傳冊(cè)上的三甲醫(yī)院、名牌學(xué)校都還尚在“規(guī)劃中”。華府板塊畢竟不比大源組團(tuán)有看得見的產(chǎn)業(yè)支撐，這些不確定性讓他退卻。

現(xiàn)實(shí)的情況也使得天府新區(qū)土地市場(chǎng)的供地屬性開始發(fā)生改變。今年8月以來(lái)，天府新區(qū)新增供地中的住宅及住宅兼商業(yè)用地僅為660畝，占比22%；其余近80%的2300多畝土地都是包含倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)、公共管理（會(huì)展）、教育等性質(zhì)在內(nèi)的屬性。

四川大學(xué)土地經(jīng)濟(jì)與管理研究所所長(zhǎng)劉潤(rùn)秋認(rèn)為，雖然8月天府新區(qū)的土地市場(chǎng)放量大、成交多，但當(dāng)前供應(yīng)的土地屬性以公共管理、公共配套、基礎(chǔ)建設(shè)為主，住宅、商業(yè)用地的溢價(jià)率并不高，判斷該區(qū)域“火熱”為時(shí)過早。

實(shí)際上，從國(guó)內(nèi)其他新城發(fā)展的歷史軌跡來(lái)看，華府板塊的情境也符合這樣的規(guī)律：住宅瘋狂生長(zhǎng)的同時(shí)，醫(yī)療、教育、商業(yè)等基礎(chǔ)服務(wù)卻跟不上。

劉潤(rùn)秋對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，依據(jù)全國(guó)新城區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，先由政府牽頭做好該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套，是新城區(qū)建設(shè)的合理節(jié)奏。一個(gè)新興城區(qū)的良性發(fā)展，有賴于相關(guān)公共服務(wù)和保底產(chǎn)業(yè)的健全。

而上個(gè)月，在天府新區(qū)拿地總量最大的是成都天投集團(tuán)。成都天投集團(tuán)是由天府新區(qū)的國(guó)有獨(dú)資公司，經(jīng)營(yíng)范圍為市政基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境治理的投資、建設(shè)和管理；土地整理與開發(fā)；房地產(chǎn)開發(fā)與銷售；配套設(shè)施建設(shè)的投資；文化、醫(yī)療、體育等項(xiàng)目的投資等。

除此之外，近期在天府新區(qū)拿地的開發(fā)商中并無(wú)標(biāo)桿房企身影，多是原先就在雙流做項(xiàng)目的本地中小房企。

在莊澤寶看來(lái)，主流開發(fā)商的項(xiàng)目多、資金鏈趨緊，在郊縣拿地尤為謹(jǐn)慎。反而是“土生土長(zhǎng)”的區(qū)域開發(fā)商，比較了解該片區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，愿意把握抄底拿地的機(jī)會(huì)。