每經(jīng)編輯 金微    

金微

 

最近《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查了邯鄲樓市危機(jī)，以下是邦地產(chǎn)向他約寫的采訪側(cè)記。

 

 

在邯鄲采訪期間，我住在人民東路的新世紀(jì)國(guó)際商務(wù)中心，從中心頂樓的旋轉(zhuǎn)餐廳可以俯瞰全城，一座座高樓像平地而起的山峰。

 

金世紀(jì)房地產(chǎn)的總部就在我住的國(guó)際商務(wù)中心的26樓。

 

這里距邯鄲市委只有100米，算是市中心繁華地段，有新世紀(jì)廣場(chǎng)、金世紀(jì)新城等地標(biāo)性建筑。你注意到了，這些建筑的名字中，普遍有“金世紀(jì)”，可見(jiàn)金世紀(jì)房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐闹匾匚弧?/p>

 

然而，這個(gè)邯鄲最為出名的房地產(chǎn)企業(yè)轟然倒塌，揭開了邯鄲房地產(chǎn)的空前危機(jī)。

 

最早是今年7月初，金世紀(jì)地產(chǎn)貼出了三則公告。金世紀(jì)地產(chǎn)投資者稱公司將“暫時(shí)停止財(cái)務(wù)往來(lái)結(jié)算”、“進(jìn)行債權(quán)債務(wù)審核清理”以及停止支付客戶商鋪拍賣押金、補(bǔ)償款和租金及前期利息。

 

這三份公告挑倒了邯鄲房地產(chǎn)界的第一塊多米諾骨牌。由于缺乏官方消息，關(guān)于金世紀(jì)地產(chǎn)實(shí)際控制人卷款潛逃的消息在投資者間傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，幾百位業(yè)主和投資群眾上街維權(quán)。

 

由于龍頭開發(fā)商的示范效應(yīng)，邯鄲幾乎所有參與集資的房企都開始拒付利息和本金，更多的群眾走上了街頭。

 

事件進(jìn)一步惡化，邯鄲的樓市幾乎停滯了，多個(gè)開發(fā)商跑路，多個(gè)項(xiàng)目停工甚至爛尾，多個(gè)售樓處停售，市民不敢買房，害怕開發(fā)商攜款潛逃。

 

據(jù)邯鄲市官方通報(bào)，通過(guò)對(duì)主城區(qū)有項(xiàng)目的141家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)32家企業(yè)存在非法集資和高息吸儲(chǔ)行為，涉及金額達(dá)93億元。

 

93億民間集資背后是一個(gè)巨大的融資群體，這個(gè)群體來(lái)自社會(huì)各個(gè)階層，各個(gè)年齡段。

 

從主觀上說(shuō)，集資群眾受到地產(chǎn)商、中間商的高息誘惑，以2分或3分的月息參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目融資中。

 

但一個(gè)重要的客觀因素是，受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，開發(fā)商想從銀行得到貸款越來(lái)越難，除了轉(zhuǎn)向成本更高的信托、私募等融資渠道。另一個(gè)渠道就是民間融資。

 

對(duì)于開發(fā)商而言，由于這些項(xiàng)目在2010年前后已啟動(dòng)，如果沒(méi)有資金支持，這些項(xiàng)目只能“爛尾”。這使得這些開發(fā)商被迫或主動(dòng)地走上了民間融資道路，甚至出現(xiàn)競(jìng)相抬價(jià)的場(chǎng)景。

 

邯鄲民間高息借貸正基于此。從今年初開始，邯鄲房企已基本不可能從銀行獲得貸款，民間融資的利息水漲船高，最高漲到4分、5分。

 

稍早，邯鄲房地產(chǎn)融資的理財(cái)廣告遍布街頭，也是當(dāng)?shù)貓?bào)紙廣告的重要內(nèi)容。邯鄲市民也陷入到追逐高息的狂熱中，甚至不少公務(wù)員都加入其中。

 

對(duì)于規(guī)模這么大的融資行為，政府不可能不知，但畢竟房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，他們也只能睜一眼閉一眼。

 

如果按照20%～30%的民間借貸利率，房?jī)r(jià)的年度漲幅至少要與此比例保持同步，才能保證開發(fā)商支付利息。但房地產(chǎn)已告別暴利時(shí)代，房企利潤(rùn)率根本無(wú)法長(zhǎng)期支撐融資成本。

 

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)乏力，庫(kù)存量卻一路攀升。在邯鄲采訪期間，多位市民調(diào)侃，現(xiàn)在邯鄲的新樓盤夠裝進(jìn)邯鄲市民。

 

邯鄲當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士分析，邯鄲在售和預(yù)售的商品房項(xiàng)目共約3480萬(wàn)平方米，去年，邯鄲商品房年售總面積為355.8萬(wàn)平方米，以此測(cè)算，當(dāng)?shù)厣唐贩看媪啃枰?0年。

 

邯鄲市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市房地產(chǎn)投資額為180.8億元，占固定投資總額1322.2億元的約14%；上半年，土地出讓收入加上相關(guān)稅收，當(dāng)年房地產(chǎn)行業(yè)收入占其財(cái)政收入的40%左右。

 

同時(shí)，邯鄲市還需要擴(kuò)建城區(qū)。一份報(bào)告顯示，2011年，邯鄲市政府提出“158”工作思路，“1”就是緊緊圍繞建設(shè)區(qū)域中心城市目標(biāo)；“5”是實(shí)現(xiàn)五大指標(biāo)，三年完成城建投資4000億元以上，完成主城區(qū)拆遷1200萬(wàn)平方米以上，城鎮(zhèn)化率達(dá)到52%以上，中心城區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到150平方公里，人口規(guī)模達(dá)到160萬(wàn)以上。

 

于是，舊城、城中村、棚戶區(qū)的高速拆遷改造、大規(guī)模賣地成為邯鄲擴(kuò)城的主要內(nèi)容。政府某些官員扮演了重要角色。例如，金世紀(jì)花園項(xiàng)目是邯鄲市賀莊城中村改造項(xiàng)目，因?yàn)榈乩砦恢媒^佳，能拿下這個(gè)改造項(xiàng)目者被視為財(cái)大氣粗、人脈廣達(dá)。

 

即使是今年，樓市危機(jī)已經(jīng)烏云壓頂，市場(chǎng)已現(xiàn)資金斷鏈情況，邯鄲市政府并沒(méi)有停止推地。

有當(dāng)?shù)厝耸拷榻B，在房地產(chǎn)開發(fā)高潮期，邯鄲市政府直接充當(dāng)了土地的“推銷員”，在開發(fā)商獲得第一塊土地后，政府會(huì)以看似優(yōu)惠的價(jià)格給企業(yè)推銷另外的土地，很多房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)開發(fā)完，馬上就上馬第二、第三個(gè)項(xiàng)目，造成資金鏈緊張。

 

此次出事的康橋地產(chǎn)、瑋泰地產(chǎn)、卓峰地產(chǎn)等，都在同時(shí)推進(jìn)多個(gè)項(xiàng)目，目前這些項(xiàng)目無(wú)一例外地停工。假如有先有后進(jìn)行開發(fā)，一個(gè)項(xiàng)目資金或許還可以救另個(gè)項(xiàng)目。

 

在危機(jī)到來(lái)前，不少房企也做了不少工作，他們的舉動(dòng)更像是一場(chǎng)與時(shí)間的賽跑。如康橋地產(chǎn)8月向政府提交的項(xiàng)目情況匯報(bào)書稱“受房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，現(xiàn)階段公司資金周轉(zhuǎn)比較緊張，為加快建設(shè)進(jìn)程，盡早讓項(xiàng)目投入使用，特向人民政府請(qǐng)求解決問(wèn)題。”

 

康橋地產(chǎn)列舉了五個(gè)項(xiàng)目均出現(xiàn)不同程度的資金緊張問(wèn)題并請(qǐng)求政府給予支持，這些請(qǐng)求包括：允許公司在規(guī)范設(shè)計(jì)要求內(nèi)改變規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)如容積率等、允許建設(shè)項(xiàng)目代建廉租房不上交產(chǎn)權(quán)歸屬公司，免收項(xiàng)目二期各種配套費(fèi)用、給予公司補(bǔ)貼減輕公司壓力，懇請(qǐng)政府予以公司辦理房產(chǎn)證支持以銷售剩余樓盤、解決公司燃眉之急等。

 

這份請(qǐng)求報(bào)告的處理結(jié)果不知如何？后來(lái)，康橋地產(chǎn)老板沒(méi)有撐過(guò)8月份就一走了之。而此時(shí)，邯鄲市開始以打擊非法集資為名，對(duì)參與民間融資的房企進(jìn)行調(diào)查，拘留部分涉融資項(xiàng)目的企業(yè)法人，或是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行查封等，不少項(xiàng)目徹底歇業(yè)。

 

有官員說(shuō)，現(xiàn)在房地產(chǎn)停工，更加大了房企負(fù)擔(dān)，吊塔維護(hù)等都是費(fèi)用，其中還有些利息負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)毓賳T也意識(shí)到，要讓項(xiàng)目盡快運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，讓停工或爛盤樓盤盤活。

 

 

據(jù)說(shuō)，我離開邯鄲之后的這兩天，當(dāng)?shù)丶Y者和業(yè)主又多次上街。危機(jī)似乎還沒(méi)有找到解決辦法。但是需要所有人思考的是，開發(fā)商已無(wú)法繼續(xù)這場(chǎng)豪賭，而把他們推上這個(gè)賭場(chǎng)的，除了自己的貪婪，背后還隱藏著什么手？

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