每經(jīng)編輯 金微    

金微

 

最近《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查了邯鄲樓市危機，以下是邦地產(chǎn)向他約寫的采訪側(cè)記。

 

 

在邯鄲采訪期間，我住在人民東路的新世紀國際商務中心，從中心頂樓的旋轉(zhuǎn)餐廳可以俯瞰全城，一座座高樓像平地而起的山峰。

 

金世紀房地產(chǎn)的總部就在我住的國際商務中心的26樓。

 

這里距邯鄲市委只有100米，算是市中心繁華地段，有新世紀廣場、金世紀新城等地標性建筑。你注意到了，這些建筑的名字中，普遍有“金世紀”，可見金世紀房地產(chǎn)在當?shù)氐闹匾匚弧?/p>

 

然而，這個邯鄲最為出名的房地產(chǎn)企業(yè)轟然倒塌，揭開了邯鄲房地產(chǎn)的空前危機。

 

最早是今年7月初，金世紀地產(chǎn)貼出了三則公告。金世紀地產(chǎn)投資者稱公司將“暫時停止財務往來結(jié)算”、“進行債權債務審核清理”以及停止支付客戶商鋪拍賣押金、補償款和租金及前期利息。

 

這三份公告挑倒了邯鄲房地產(chǎn)界的第一塊多米諾骨牌。由于缺乏官方消息，關于金世紀地產(chǎn)實際控制人卷款潛逃的消息在投資者間傳得沸沸揚揚，幾百位業(yè)主和投資群眾上街維權。

 

由于龍頭開發(fā)商的示范效應，邯鄲幾乎所有參與集資的房企都開始拒付利息和本金，更多的群眾走上了街頭。

 

事件進一步惡化，邯鄲的樓市幾乎停滯了，多個開發(fā)商跑路，多個項目停工甚至爛尾，多個售樓處停售，市民不敢買房，害怕開發(fā)商攜款潛逃。

 

據(jù)邯鄲市官方通報，通過對主城區(qū)有項目的141家房地產(chǎn)企業(yè)進行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)32家企業(yè)存在非法集資和高息吸儲行為，涉及金額達93億元。

 

93億民間集資背后是一個巨大的融資群體，這個群體來自社會各個階層，各個年齡段。

 

從主觀上說，集資群眾受到地產(chǎn)商、中間商的高息誘惑，以2分或3分的月息參與到房地產(chǎn)項目融資中。

 

但一個重要的客觀因素是，受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，開發(fā)商想從銀行得到貸款越來越難，除了轉(zhuǎn)向成本更高的信托、私募等融資渠道。另一個渠道就是民間融資。

 

對于開發(fā)商而言，由于這些項目在2010年前后已啟動，如果沒有資金支持，這些項目只能“爛尾”。這使得這些開發(fā)商被迫或主動地走上了民間融資道路，甚至出現(xiàn)競相抬價的場景。

 

邯鄲民間高息借貸正基于此。從今年初開始，邯鄲房企已基本不可能從銀行獲得貸款，民間融資的利息水漲船高，最高漲到4分、5分。

 

稍早，邯鄲房地產(chǎn)融資的理財廣告遍布街頭，也是當?shù)貓蠹垙V告的重要內(nèi)容。邯鄲市民也陷入到追逐高息的狂熱中，甚至不少公務員都加入其中。

 

對于規(guī)模這么大的融資行為，政府不可能不知，但畢竟房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，他們也只能睜一眼閉一眼。

 

如果按照20%～30%的民間借貸利率，房價的年度漲幅至少要與此比例保持同步，才能保證開發(fā)商支付利息。但房地產(chǎn)已告別暴利時代，房企利潤率根本無法長期支撐融資成本。

 

房價增長乏力，庫存量卻一路攀升。在邯鄲采訪期間，多位市民調(diào)侃，現(xiàn)在邯鄲的新樓盤夠裝進邯鄲市民。

 

邯鄲當?shù)胤康禺a(chǎn)研究機構人士分析，邯鄲在售和預售的商品房項目共約3480萬平方米，去年，邯鄲商品房年售總面積為355.8萬平方米，以此測算，當?shù)厣唐贩看媪啃枰?0年。

 

邯鄲市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市房地產(chǎn)投資額為180.8億元，占固定投資總額1322.2億元的約14%；上半年，土地出讓收入加上相關稅收，當年房地產(chǎn)行業(yè)收入占其財政收入的40%左右。

 

同時，邯鄲市還需要擴建城區(qū)。一份報告顯示，2011年，邯鄲市政府提出“158”工作思路，“1”就是緊緊圍繞建設區(qū)域中心城市目標；“5”是實現(xiàn)五大指標，三年完成城建投資4000億元以上，完成主城區(qū)拆遷1200萬平方米以上，城鎮(zhèn)化率達到52%以上，中心城區(qū)建成區(qū)面積達到150平方公里，人口規(guī)模達到160萬以上。

 

于是，舊城、城中村、棚戶區(qū)的高速拆遷改造、大規(guī)模賣地成為邯鄲擴城的主要內(nèi)容。政府某些官員扮演了重要角色。例如，金世紀花園項目是邯鄲市賀莊城中村改造項目，因為地理位置絕佳，能拿下這個改造項目者被視為財大氣粗、人脈廣達。

 

即使是今年，樓市危機已經(jīng)烏云壓頂，市場已現(xiàn)資金斷鏈情況，邯鄲市政府并沒有停止推地。

有當?shù)厝耸拷榻B，在房地產(chǎn)開發(fā)高潮期，邯鄲市政府直接充當了土地的“推銷員”，在開發(fā)商獲得第一塊土地后，政府會以看似優(yōu)惠的價格給企業(yè)推銷另外的土地，很多房地產(chǎn)企業(yè)一個項目還沒開發(fā)完，馬上就上馬第二、第三個項目，造成資金鏈緊張。

 

此次出事的康橋地產(chǎn)、瑋泰地產(chǎn)、卓峰地產(chǎn)等，都在同時推進多個項目，目前這些項目無一例外地停工。假如有先有后進行開發(fā)，一個項目資金或許還可以救另個項目。

 

在危機到來前，不少房企也做了不少工作，他們的舉動更像是一場與時間的賽跑。如康橋地產(chǎn)8月向政府提交的項目情況匯報書稱“受房地產(chǎn)市場的影響，現(xiàn)階段公司資金周轉(zhuǎn)比較緊張，為加快建設進程，盡早讓項目投入使用，特向人民政府請求解決問題。”

 

康橋地產(chǎn)列舉了五個項目均出現(xiàn)不同程度的資金緊張問題并請求政府給予支持，這些請求包括：允許公司在規(guī)范設計要求內(nèi)改變規(guī)劃設計指標如容積率等、允許建設項目代建廉租房不上交產(chǎn)權歸屬公司，免收項目二期各種配套費用、給予公司補貼減輕公司壓力，懇請政府予以公司辦理房產(chǎn)證支持以銷售剩余樓盤、解決公司燃眉之急等。

 

這份請求報告的處理結(jié)果不知如何？后來，康橋地產(chǎn)老板沒有撐過8月份就一走了之。而此時，邯鄲市開始以打擊非法集資為名，對參與民間融資的房企進行調(diào)查，拘留部分涉融資項目的企業(yè)法人，或是對項目進行查封等，不少項目徹底歇業(yè)。

 

有官員說，現(xiàn)在房地產(chǎn)停工，更加大了房企負擔，吊塔維護等都是費用，其中還有些利息負擔。當?shù)毓賳T也意識到，要讓項目盡快運轉(zhuǎn)起來，讓停工或爛盤樓盤盤活。

 

 

據(jù)說，我離開邯鄲之后的這兩天，當?shù)丶Y者和業(yè)主又多次上街。危機似乎還沒有找到解決辦法。但是需要所有人思考的是，開發(fā)商已無法繼續(xù)這場豪賭，而把他們推上這個賭場的，除了自己的貪婪，背后還隱藏著什么手？

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