根據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部的最新監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，上海全市單價在10萬元/平方米以上的商品住宅共成交82套，與去年同期相比上升20.6%；其中內(nèi)環(huán)內(nèi)單價10萬元/平方米以上商品住宅成交53套，占總成交量的比例高達64.6%，核心地段高端住宅成交量拔得頭籌。

而在這一單價級別段的房源中，華僑城蘇河灣成為近期成交的熱點。在全市單價10萬元/平方米價格段以上的豪宅項目中，蘇河灣華僑城自9月以來，已經(jīng)售出十余套大戶型公寓，均價高達12.8萬元/平方米，高居全市前十之列。業(yè)內(nèi)分析認為，單從價格來看，上海高端住宅的價格標準已經(jīng)大幅提高。

高端住宅單價標準升至10萬元以上/

據(jù)德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟介紹：自去年以來，上海高端住宅市場的供應已經(jīng)發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的變化。最明顯的體現(xiàn)在單價5~7萬元和單價10萬元以上這兩個價格段。

受部分新興的中高端板塊提價影響，單價5萬元/平方米以上價格段住宅的供應出現(xiàn)激增。以8月為例，來自大寧、長征、浦東世博等非豪宅板塊的樓盤報價都超過了5萬元/平方米。由此，上海高端住宅市場的整體平均價格段抬升，供應結(jié)構(gòu)的變化帶來購買人群的相應變化。水漲船高，上海中等收入人群改善型需求開始在5~7萬元/平方米這一價格段住宅中得到實現(xiàn)。截至9月21日，上海全市單價在5~7萬元/平方米的商品住宅共計成交1942套，較去年同期上漲55.24%。

中房信研究總監(jiān)薛建雄透露，目前購買單價5~7萬元/平方米價格段房源的就是一群 “老改善”，既不是土豪，也不是富豪，大部分都是原居住地的改善型中等收入人群。他們的年收入在30萬元左右，家庭年收入大概在五、六十萬元；他們的購買情況往往是將之前的一套住宅賣出后，再買入這一類產(chǎn)品。而這一類產(chǎn)品的套均總價并不高，多在800萬元以內(nèi)。

而上海富裕人群目前購買的住宅，仍然集中在獨棟別墅和單價10萬元/平方米以上的高端公寓。反觀上海單價在10萬元/平方米以上的住宅項目，總體供應依然有限。薛建雄稱，目前全國范圍內(nèi)的高端住宅，總共也就只有33個項目，集中在北京和上海兩個大都市，其中北京17個，上海13個，而在這33個項目中，公寓項目僅有15個。從房產(chǎn)代理機構(gòu)今年三個季度來接觸的客戶分析，真正的富裕人群依然更傾向于選擇市中心核心地段、配套齊全且具有一定自然人文風情的項目，價格對其并非最關鍵影響因素。

根據(jù)福布斯富豪排行的最新數(shù)據(jù)，上海千萬富豪總量已達到15.9萬人，而目前可供購買的千萬級總價新盤數(shù)量卻并不算多。供給遠遠無法滿足需求，導致上海10萬元單價以上住宅成交量一直呈現(xiàn)穩(wěn)定增長；另一方面，上海10萬元以上單價樓盤的價格在今年前三季度并沒有出現(xiàn)明顯上浮，對很多高端客戶來說，這意味著目前購買這樣的產(chǎn)品是一個以洼地價格抄底的好時機。

華僑城蘇河灣可能是上海市區(qū)范圍內(nèi)少數(shù)符合上述幾個條件的項目之一。項目緊靠外灘，在過去的接近六、七年時間里，這一商圈并無住宅可以供應。同時，作為蘇州河匯入黃浦江前最后一道灣，蘇河灣是唯一同時可以看到蘇州河和黃浦江雙景觀的“景觀”豪宅。而因為規(guī)劃的限制，未來在這一區(qū)域，基本上能夠上市的住宅類產(chǎn)品將是鳳毛麟角。供應稀少導致了蘇河灣景觀住宅價位的持續(xù)走高，網(wǎng)簽均價已由去年的10萬元/平方米左右上升至12.8萬元/平方米，卻依然取得了不錯的銷售業(yè)績。

據(jù)德佑地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，在全市單價10萬元/平方米以上的高端住宅項目中，華僑城蘇河灣在9月份迎來了銷售高峰，單月已簽約十余套大戶型公寓。由于套均總價較高（總價從1600~6500萬元不等），項目的客戶層次要較上述總價800萬元以內(nèi)的住宅產(chǎn)品高出很多。

德佑地產(chǎn)還透露，華僑城蘇河灣的主要客戶為大型企業(yè)高管以上級別，經(jīng)濟實力較為雄厚，客群原先大多居住于靜安、陸家嘴等高端區(qū)域，出于進一步改善居住條件的目的，來置換購買華僑城蘇河灣的房源。

蘇河灣板塊價值凸顯/

華僑城蘇河灣所在的大蘇河灣開發(fā)早已列入上海市“十二五”重點規(guī)劃，華僑城集團在2010年大手筆拿下蘇河灣核心地塊后，不僅成為大蘇河灣開發(fā)區(qū)域唯一可以使用 “蘇河灣”名稱的項目，也實際上主導著蘇河灣板塊的價值重塑。項目總建近40萬方，距南京東路直線距離500米，距外白渡橋800米，這在市中心土地供應瀕臨飽和、成片開發(fā)的高端住宅項目極度稀缺的市場下，擁有了稀缺獨有的先天城市資源價值。

作為華僑城集團投資規(guī)模最大的開發(fā)項目，蘇河灣身上天然帶有華僑城房地產(chǎn)藝術(shù)品開發(fā)的一系列基因，設計、用材等方面在整個高端住宅市場都屬于世界前沿。

尤其值得一提的是，項目配套增值方面，全球第四家寶格麗酒店落子華僑城蘇河灣，極大提升了蘇河灣板塊，乃至整個上海在高端生活方式體驗方面的水準。據(jù)了解，酒店目前已經(jīng)完成結(jié)構(gòu)封頂，并初步計劃于2015年底開業(yè)。

眾所周知，由奢侈珠寶跨足奢侈酒店經(jīng)營的寶格麗，在酒店選址方面極為苛刻。目前已開業(yè)的前三家酒店分別位于米蘭、倫敦、巴厘島最富盛名的中心地段或度假勝地?？量痰倪x址和高端的軟硬件服務，帶來的財富聚集效應十分明顯：酒店常住客戶涵蓋世界各國皇室成員、國家元首、巨商富賈、國際一線明星等。

中國第一家寶格麗酒店選址華僑城蘇河灣，足見該項目所處地段及綜合優(yōu)勢在上海市區(qū)內(nèi)無出其二，這對板塊價值的提升非常明顯。不過，華僑城能否充分挖掘這一國際頂尖品牌的品牌力，蘇河灣項目能否利益均沾，考驗的是開發(fā)商的總體規(guī)劃和談判能力。

據(jù)華僑城蘇河灣項目營銷人員介紹，上海寶格麗酒店位于項目核心住區(qū)，與150米高的塔尖住宅緊密相鄰，將打造成渾然一體的寶格麗社區(qū)。從酒店的管理服務到上海總商會高端會所的運營，寶格麗將為華僑城蘇河灣的業(yè)主們提供送餐、洗衣、房間打掃、派對定制等一系列酒店專屬服務，即便是會所中的健身器材都將由寶格麗獨家定制。

此外，為了緩解上海城市中心密度，也為區(qū)域居住人群注入更加多元化的生活基因，華僑城蘇河灣在寸土寸金的市中心地段呈現(xiàn)一片罕有的大型中央公園，涵蓋市中心罕見的大型生態(tài)綠地、由慎余里石庫門建筑圍合而成的商業(yè)區(qū)、融合灣區(qū)濱水生活開放空間的國際游艇碼頭、復建后的天后宮以及國際一流美術(shù)館，打造精神地標，引領城央大公園時代。

大蘇河灣板塊的區(qū)位價值長久以來都沒有得到充分地發(fā)揮，但就目前政策的重視高度和規(guī)劃建設的初具雛形看來，這一板塊價值將很快得到重塑，甚至成為引領全上海的財富高地。

豪宅圈層集聚效應明顯/

內(nèi)地高端住宅在經(jīng)歷了十余年的發(fā)展之后，已經(jīng)被賦予了越來越多的社會功能。事業(yè)、生活、社交、修為，成為很多購房者選擇豪宅的首要要素。當高端住宅成為個人社交和事業(yè)的平臺，擇鄰而居便變得更為重要。

蘇州一個高端樓盤的開發(fā)商曾經(jīng)做過這樣的分享：一位客戶寧可多花一倍價格購買他們的項目，也不會買項目對面的同類產(chǎn)品。原因之一就在于項目所吸引的圈層是否能為其未來事業(yè)帶來幫助。

由于華僑城蘇河灣的客群層次較高，某種意義上，也能成為高端客群商務往來的一個平臺。在世界范圍內(nèi)，有一批類似羅斯柴爾德家族那樣的隱形富豪，雖然在富豪榜上很少能見其名，但他們的每一項決定都會影響全球的財富走向。而在華人圈內(nèi)，也有這樣一批隱貴群體，他們絕大多數(shù)是早年由上海去往海外的華人富豪及其子女，經(jīng)過先人一步的創(chuàng)富和積累，已經(jīng)形成了可觀的財富和在全球商界的巨大影響力。他們的走向一直引人關注。

據(jù)華僑城蘇河灣的一位知情人士透露，上述人群中的一部分很可能已經(jīng)葉落歸根，選擇購買蘇河灣的公寓隱居。如果上述消息屬實，那么上海乃至全國的財富格局有可能在未來很長一段時間發(fā)生變化。阿里巴巴成功登頂紐交所，離不開孫正義14年前的那筆投資，財富的助力已經(jīng)成為股權(quán)投資時代公司成長的必備要素。華人圈隱貴群體的回歸，或許已經(jīng)埋下了一些成功的種子。

對于1949年前離開上海的華人而言，外灘是他們印象最為深刻的地方。而在目前的整個外灘商圈中，唯一有住宅供應的就是華僑城蘇河灣。不僅如此，蘇河灣還是上海文脈的發(fā)源地，它的前身是上海近代最大的洋行倉庫聚集地，匯聚了紡絲局股東徐棣山、地皮大王/黃金巨頭周扶九等等滬上眾多商賈名流，以及上?？偵虝⑸饔嗬?、天后宮、各類銀行倉庫等等眾多歷史建筑。

華僑城集團在2010年連續(xù)拍得三塊灣區(qū)核心地塊后，對地塊的每一個動作就頗受關注。目前看來，也算不負這塊文脈之地。據(jù)華僑城蘇河灣營銷人員介紹，項目以泰晤士河南岸城市復興為參考樣本，花費數(shù)年，希冀重新梳理拼接昔日的蘇河繁華。從項目售展中心看來，這一說法得到證實。修舊如舊的三層老建筑，正是有著近百年歷史的原“怡和打包廠”舊址，除了承擔項目規(guī)劃展示功能外，兩位世界級知名當代藝術(shù)家嚴培明、劉小東的工作室已經(jīng)正式入駐。而相隔一個街區(qū)的華僑城蘇河灣藝術(shù)館，常年更新的當代藝術(shù)展，已經(jīng)成為上海當代藝術(shù)橋頭堡之一。歷史與當代，人文與商業(yè)的交織成了華僑城蘇河灣的幾個關鍵特征，也成為華人圈隱貴選擇這個項目的關鍵因素。

上海高端住宅后市看漲/

從另一個角度也可以看出這一財富人群的流向。核心城市的核心地塊已經(jīng)成為稀缺資源，而對于上海而言，她一直不是上海人的上海，而是全國乃至全球的上海，財富人群的聚集方向一定是與資源的聚集程度、城市的全球地位相輔相承的。

因此，在整體樓市低迷的當下，上海今年的土拍市場卻異?；馃?，尤其是核心區(qū)位的土地價格，正在不斷刷新過往的“地王”紀錄。今年7月9日，新晉地王黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊，在剔除30%的保障房部分后，樓面地價高達85513元/平方米。而即將出讓的上海董家渡13、15地塊，很快又將刷新這一數(shù)字。即便是內(nèi)環(huán)外的閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊,樓板價也已高達47609元/平方米。

事實上，如果單從價格來看，目前華僑城蘇河灣的景觀住宅并不算貴。德佑地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，華僑城蘇河灣售出的大戶型公寓均價在12.8萬元/平方米，售出的酒店式公寓均價在6萬元/平方米。根據(jù)華僑城拍下蘇河灣地塊時的價格紀錄，當時的樓板價就已達到了52855元/平方米。

從項目整體價值分析，華僑城蘇河灣在市中心核心地段同類產(chǎn)品中依舊不可多得。蘇河灣位處目前上海中心城區(qū)核心圈唯一可成片開發(fā)的“黃金寶地”，也是“十二五”規(guī)劃重點開發(fā)建設區(qū)域；項目以復興蘇州河昔日繁華為使命，不僅在建筑外觀上修舊如舊保留了歷史文脈，還在項目中灌注當代藝術(shù)基因，拓展了灣區(qū)文化屬性；此外，項目還引入世界級高端住宅配套——中央公園、奢侈酒店、高端商業(yè)配套?？梢哉f，華僑城蘇河灣從政策性、歷史性、人文性等各方面都得天時、地利、人和，在上海市內(nèi)高端公寓項目已不足10個的當下，項目長期增值潛力驚人。 (文/楊涵茗)