2014-10-10 01:12:57
每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州
租金將步入上漲周期
招股書顯示,2011~2013年,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)租賃及管理營(yíng)業(yè)收入分別為37.69億元、58.43億元和84.83億元。今年上半年,該收入升至51.77億元,同比增幅達(dá)到35.5%。該收入占總收入的比例也從2011年的7.4%提高至2014年上半年的22.3%,呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。此外,該收入的毛利率自2011年起均保持在62%以上,2014年上半年更是升至68.9%,成為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)三大業(yè)務(wù)板塊中利潤(rùn)率最高的業(yè)務(wù)。
同時(shí),萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的平均月租金收入也從2011年的57元/平方米,提升至今年上半年的75元/平方米。
不過,克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,萬達(dá)的購(gòu)物中心主要位于二三四線城市,在一線城市也以郊區(qū)地段為主。在電商的沖擊下,實(shí)體商業(yè)的經(jīng)營(yíng)變得越來越困難,這也是公司未來租金收入增長(zhǎng)最大的障礙。
為了減低電商沖擊,自去年起萬達(dá)廣場(chǎng)逐步增加體驗(yàn)式業(yè)態(tài)占比,并計(jì)劃3年內(nèi)達(dá)到60%。但體驗(yàn)業(yè)態(tài)的租金承受能力相對(duì)較弱,因此有部分分析人士不看好租金增長(zhǎng)的空間。朱一鳴指出,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)擁有及管理的投資物業(yè)總建面達(dá)到1470萬平方米,但其2014年上半年的坪效(即每坪的面積可以產(chǎn)出多少營(yíng)業(yè)額,1坪約為3.3平方米)僅為1.96元/(天*平方米),在國(guó)內(nèi)其他典型的持有型開發(fā)企業(yè)中處于較低水平。
不過,萬達(dá)目前積極發(fā)展的O2O業(yè)務(wù),將為萬達(dá)廣場(chǎng)引入大量人流量,并對(duì)租金起到提振作用。
“萬達(dá)的電商平臺(tái)與淘寶不同,它是線上線下融為一體的O2O電子商務(wù)模式。雖然萬達(dá)電商并未納入到上市的資產(chǎn)包,但它與線下商業(yè)的協(xié)同效應(yīng)相當(dāng)明顯。”宋延慶認(rèn)為,隨著萬達(dá)電商與騰訊、百度聯(lián)手,兩大互聯(lián)網(wǎng)巨頭龐大的用戶量將為其帶來巨大流量支持,從而為線下商場(chǎng)導(dǎo)入更高的人流量與提高用戶黏性,故萬達(dá)租金回報(bào)率存在可觀的增長(zhǎng)潛力。
同時(shí),萬達(dá)未來如果積極發(fā)展供應(yīng)鏈金融,也將令公司在租金談判上處于有利地位。特別是萬達(dá)一部分物業(yè)處于三四線城市,其受電商沖擊并不嚴(yán)重,且呈持續(xù)上升勢(shì)頭,未來有望為萬達(dá)貢獻(xiàn)更多的租金收益。
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