2014-10-10 01:12:57
每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州
O2O概念成估值關(guān)鍵
盡管萬達尚未給出上市具體時間和籌資規(guī)模,但業(yè)界普遍預(yù)期其將成為港股市場今年最大規(guī)模的IPO。
黃立沖表示,目前內(nèi)房股盛行的估值體系是NAV估值法(凈資產(chǎn)價值法)。“在NAV估值法的體系下,對于房地產(chǎn)公司而言,租金收入占比越高的公司估值也會較高。”
黃立沖認為,由于物業(yè)銷售只是一次性收入,且未來經(jīng)營風(fēng)險更大,因此現(xiàn)金流折現(xiàn)率更高,導(dǎo)致目前銷售型上市房企的動態(tài)市盈率約在3~8倍。租賃型收入由于具備持續(xù)性,抗經(jīng)濟周期的能力較物業(yè)銷售更強,因此投資者要求的現(xiàn)金流折現(xiàn)率較低,這也是租金收入占比達70%的恒隆地產(chǎn)能獲得14倍市盈率的重要原因。
按照今年上半年的經(jīng)營狀況,萬達商業(yè)地產(chǎn)的租金收入與酒店經(jīng)營收入占比為30%,該比例在內(nèi)地上市房企中處于最高水平。如果與港資地產(chǎn)商相比,經(jīng)營收入結(jié)構(gòu)相近的是新鴻基地產(chǎn),其租金收入與酒店經(jīng)營收入占比為38%。截至10月4日,新鴻基地產(chǎn)的收盤價為108.7港元,較每股144.48港元的凈資產(chǎn)折讓25%。
黃立沖認為,考慮到萬達是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭,應(yīng)該能較新鴻基地產(chǎn)獲得輕微溢價。截至今年上半年,按萬達商業(yè)地產(chǎn)1126億元的資產(chǎn)凈值計算,如果以凈資產(chǎn)8~8.5折來計,市值大約在900億~957億元。
“如果按照PE(市盈率)定價,從目前內(nèi)房股的估值來看,一線龍頭中的萬科企業(yè)(02202,HK)與中國海外發(fā)展(00688,HK)動態(tài)市盈率約在7~8倍,二線龍頭中的碧桂園(02007,HK)與恒大地產(chǎn)(03333,HK)動態(tài)市盈率約在3~6倍。”朱一鳴認為,萬達的商業(yè)模式有其稀缺性,加上公司租金收入接近百億,這塊業(yè)務(wù)對應(yīng)的估值也更高,預(yù)計萬達商業(yè)地產(chǎn)的整體估值不低于萬科與中國海外發(fā)展,如果按照公司去年248.82億元的凈利潤、8倍市盈率來定價,萬達商業(yè)地產(chǎn)的市值有望接近2000億元。
顯而易見,如果按照傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)公司形式上市,萬達的IPO定價很難脫離目前內(nèi)房股的低估值困境,因此萬達電商是一個重要因素。
楚睿商業(yè)策劃營運機構(gòu)董事長黃文杰表示,雖然萬達電商并未納入此次上市的資產(chǎn)包,但其O2O模式能為線下商場帶來巨大流量。正如彩生活的社區(qū)O2O概念讓其股價能支撐95倍的超高市盈率,若萬達能說服投資者,它的電商與線下商場能創(chuàng)造出新的商業(yè)模式,便有可能獲得超越傳統(tǒng)地產(chǎn)股的高估值。
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