邦地產(chǎn) 2014-10-15 14:26:43
平安好房網(wǎng)的首付貸正張貼在上海的每一個地鐵車站,據(jù)說通過好房網(wǎng)的好房貸項目,10月份已經(jīng)至少撬動了10億元的銷售額。
每經(jīng)編輯 蔡雅蕓
楊羚強
平安好房網(wǎng)的首付貸正張貼在上海的每一個地鐵車站,據(jù)說通過好房網(wǎng)的好房貸項目,10月份已經(jīng)至少撬動了10億元的銷售額。
好房網(wǎng)的首付貸項目,我早在北京時就有耳聞。其時了解的信息是,可以用購房者所擁有的其他抵押物向平安好房網(wǎng)借首付,年化利率可以低至12%,開發(fā)商負責貼息。
客觀而言,首付貸對開發(fā)商是很有吸引力的。
一方面,這種方式能迅速把潛在客戶轉(zhuǎn)化為實際購房人群,另一方面,所使用的資金成本不算高。一套1000萬的豪宅,需要通過首付款解決的貸款資金最多也就150萬。以年化12%的利息計算,一年也18萬元。而18萬對豪宅開發(fā)商來說,并不是一個很高的數(shù)字。
但是,這個產(chǎn)品也不是沒有問題。問題在哪兒?開發(fā)商需要作為購房者的擔保人,確保購房者能在一年內(nèi)還掉借款。這一條,還是讓很多開發(fā)商有點擔心。
另外,12%的利率也不算特別便宜,對開發(fā)商來說,還是希望能有更低的貸款成本。
為了解決這個問題,我找過一家基金公司的子公司,一家小額貸款公司,尋求發(fā)展出低利率的首付貸的可能。
雖然平安好房網(wǎng)以機密為由,不肯透露他們的好房貸是怎么形成的。但通過和業(yè)內(nèi)的交流,我還是多少知道了些首付貸的操作模式。
首先,他們找到一家小額貸款公司,請小額貸款公司以購房人旗下的各類資產(chǎn)作抵押,出借借款。按照目前的平均成本,月利率大概在1%。然后,小額貸款公司將這部分資產(chǎn)通過平安陸金所,完成資產(chǎn)證券化,再由平安或者其他銀行銷售給投資人。
相比其他金融機構(gòu),擁有信托、陸金所和銀行業(yè)務的平安,顯然在整個鏈條中是唯一有能力壓縮首付貸融資成本的。
正因如此,業(yè)界朋友在討論平安首付貸的模式時,都表示做不到這么低的利率,最便宜的利率也要14%或者15%。
既然復制平安好房網(wǎng)的路徑不可能,我又用另一個模式來嘗試更低利率首付貸的可能性。
我向上述基金子公司提議,能否設(shè)計一個針對首付貸的資管計劃。整個資管計劃的投資者人數(shù)在50萬,每個人只需要花費20萬元即可。
只要參加首付貸的個人先付出自己能解決掉的部分首付款,并有投資者付剩余的購房款,這個資管計劃就告成立。
在這種模式下,開發(fā)商需要貼息的金額并不多。由于豪宅全款支付一般能有3%的價格折扣,這部分價格折扣就可以充當給投資人的收益。
如果這一資管計劃成立,房屋將直接過戶到資管計劃所指定的企業(yè)(全體投資人為股東)。等購房者籌措到全部首付款,再辦出貸款,再從上述企業(yè)過戶給購房者。如此,投資人可以享受到比普通理財產(chǎn)品更高的收益率,又有相對較低的風險。
但是,開發(fā)商提醒我說,這個模式的風險有兩個。一,因為房屋有兩次過戶交易,所需要付出的稅收會比較高,1套1000萬元的房子在購買時所需要支付的契稅、印花稅要達到三十幾萬,已經(jīng)遠遠高過開發(fā)商所付出的價格折扣。另一方面,一旦因為房屋價格下跌,購房者違約,那么投資人將承擔巨大的風險和損失。這也將使整個計劃在發(fā)行時,會因為沒有足夠的認購而告破產(chǎn)。
雖然我的試驗“胎死腹中”,但我仍相信,會有比平安好房貸更便宜的首付貸產(chǎn)品問世。而提出這個方案的很有可能是正在讀這篇文章的各位邦地產(chǎn)粉絲。我們希望我們的粉絲能有機會坐下來和業(yè)界一起討論,提供一個新的金融產(chǎn)品,幫助地產(chǎn)業(yè)的哥們姐們賣掉更多房子。
原文鏈接:邦地產(chǎn)微信
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