每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

對于正陷入高債務壓力的房企而言，融資窗口重開有望帶來活水。然而，并不是每一家房企都有機會從開閘的資金市場獲得資金，即使有機會獲得房地產(chǎn)融資，也有可能面臨貧富不均的局面，這一局面有可能讓大開發(fā)商在并購中小企業(yè)方面獲得更好的機會。

在3月份上市房企再融資放開后，9月初市場傳聞上市房企將獲準發(fā)行中期票據(jù)，隨后多家上市房企陸續(xù)發(fā)布中期票據(jù)發(fā)行申請。在9月30日發(fā)布的房貸新政中，央行不僅強調(diào)商業(yè)銀行在信貸上支持房企的合理融資需求，更首次提出支持房企發(fā)行債務融資工具，國內(nèi)房地產(chǎn)融資逐漸實現(xiàn)從 “堵”向“疏”轉(zhuǎn)變。

然而，不同房企在這波融資窗口重開中得益程度均有不同。香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，以開發(fā)貸款與中期票據(jù)為代表的國內(nèi)融資渠道成本較低，但其對企業(yè)有較多限制與要求，預計財務狀況較好的大型A股上市房企會率先受益。與之相對，對于多數(shù)H股上市房企而言，海外發(fā)債成本上漲將令其融資優(yōu)勢驟減，部分短期債務壓力較大的內(nèi)房股被迫采用股權(quán)融資，從而對自身股價造成較大傷害。

更令人擔憂的是大量依賴高息融資的中小型非上市房企。在海通證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師涂力磊看來，此輪地產(chǎn)新政明顯利好大型上市房企，預計它們將加速兼并收購非上市中小房企，強者恒強的經(jīng)營格局將得到進一步穩(wěn)固。

大型房企“搶食”中期票據(jù)

央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步做好住房金融服務工作的通知》中明確提出，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務融資工具。

“與開發(fā)貸款相比，允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行中期票據(jù)，其實是房企融資層面的更大利好”，黃立沖向記者表示，上市房企主要融資渠道按成本從低到高排序是定向增發(fā)、企業(yè)債、開發(fā)貸款、信托融資。信托融資成本多在10%以上，開發(fā)貸款銀行實行總量控制規(guī)模難以擴大，定增審核又較為復雜，企業(yè)債需要國土部審批，中期票據(jù)可以說是成本最低且手續(xù)最簡化的融資方式。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，與銀行貸款一般2～3年的貸款期限相比，中期票據(jù)期限短則3～5年、長則5～10年，更有利于覆蓋項目開發(fā)的全過程。同時，中期票據(jù)利率較中長期貸款資金成本低10%～30%，Wind數(shù)據(jù)顯示今年8月國內(nèi)按發(fā)行額加權(quán)計算的中期票據(jù)平均發(fā)行利率為5.87%，低于銀行基準利率，這意味著銀行間債市對房企開放后，房企的融資成本預計將大幅降低。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，包括萬科 （000002，SZ）、富力地產(chǎn)（02777，HK）、華夏幸福（600340，SH）、金融街（000402，SZ）等多家上市房企陸續(xù)發(fā)布擬發(fā)行中期票據(jù)的申請公告，競搶“頭啖湯”。

但并非所有上市房企都能從中期票據(jù)開閘中受益，朱一鳴預計，為了防范風險，監(jiān)管層會對發(fā)債企業(yè)進行嚴格限制，預計銀行間債券市場將重點向三類房企開放：一是龍頭房企，如萬科、保利等；二是財務穩(wěn)健的中型房企，如華潤置地、招商地產(chǎn)等；三是專注保障房和新型城鎮(zhèn)化的房企，如華夏幸福。

摩根大通的研究報告更指出，在港交所上市的內(nèi)房股中，相對于A股的上市房企，由于發(fā)行境內(nèi)債券的房企必須在內(nèi)地市場有合適的實體并持有大部分項目，符合條件的僅有富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)與世貿(mào)房地產(chǎn)等少數(shù)企業(yè)，這意味著大多數(shù)內(nèi)房股無法受益于中期票據(jù)開閘。