每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

自今年4月10日計劃公布以來，滬港通已漸行漸近。地產(chǎn)股作為兩地股市的一個重要板塊，也將隨著滬港通的面世迎來新的機遇。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示，受到A股投資者偏愛小市值公司的影響，A股地產(chǎn)龍頭公司如萬科、保利地產(chǎn)的估值長期低于中小房企，兩地資本市場一旦打通，境外投資者對于龍頭企業(yè)的追捧有助于提升A股龍頭地產(chǎn)股的估值。

A股地產(chǎn)龍頭有望受益

根據(jù)平安證券的統(tǒng)計，在A股的開放池中，地產(chǎn)公司數(shù)量為42家，市值占滬港通開放池總市值的3%，占A股總房地產(chǎn)股票總市值的43%。按照2013年的銷售額計算，開放池中的地產(chǎn)股占整體板塊的比例為40.7%。

在估值水平上，兩地投資者對于地產(chǎn)股的偏愛程度卻大相徑庭。以目前地產(chǎn)股盛行的凈資產(chǎn)價值法估值，港股內(nèi)房股的龍頭公司平均股價相對凈資產(chǎn)折讓20%~30%，原因在于市場更認(rèn)可龍頭公司有更好的增長可持續(xù)性，強勁的競爭力和抵御周期的能力。二線龍頭且有能力躍居一線的開發(fā)商凈資產(chǎn)折讓率為40%~50%，對于執(zhí)行力較差和資產(chǎn)負債表令人擔(dān)憂的中小型開發(fā)商，凈資產(chǎn)折讓率高達60%~80%。

但A股對于地產(chǎn)公司的偏好則呈現(xiàn)相反特征，中小房企的凈資產(chǎn)折讓率約為10%~20%，部分小型房企甚至獲得凈資產(chǎn)溢價，龍頭房企的凈資產(chǎn)折讓率卻高達30%~40%。

即便是以龍頭股作比較，港股內(nèi)房股龍頭享有更高估值。例如，A股中的萬科A與保利地產(chǎn)當(dāng)前股價對應(yīng)2014年動態(tài)市盈率為5.8倍與4.7倍，H股中的中國海外與華潤置地的對應(yīng)動態(tài)市盈率則為7.8倍與7.1倍。

“以萬科為例，萬科企業(yè)（02202，HK）在成功B轉(zhuǎn)H股后股價一路上行，相對于A股估值溢價率一直在20%以上。”國泰國證房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)分級基金經(jīng)理徐皓向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，由于A股以個人投資者為主，相對缺乏價值投資氛圍，港股則以機構(gòu)投資者為主，他們更偏好低估值、高股息率的價值型企業(yè)，隨著滬港通開啟，A股的龍頭地產(chǎn)股有望獲得估值提升，納入首批開放標(biāo)的的保利地產(chǎn)將率先受益。

此外，徐皓認(rèn)為，隨著交易池的不斷放開，如專注于旅游地產(chǎn)的華僑城和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的華夏幸福，也有望因經(jīng)營模式稀缺獲得海外投資者關(guān)注。

港股業(yè)態(tài)更豐富

此外，自2010年起，港股市場已成為內(nèi)地房企上市以及境外發(fā)債的重要場所。根據(jù)平安證券統(tǒng)計，目前在港上市的內(nèi)房股已達60余家，公司業(yè)態(tài)的豐富程度也高于A股地產(chǎn)股。

從市值規(guī)模來看，內(nèi)房股中市值在千億港元以上的企業(yè)有2家，300億~600億港元的企業(yè)12家，100億~300億港元的企業(yè)13家，100億港元以下的企業(yè)28家。在去年全國銷售額TOP20房企中，若計算在港股完成借殼上市的金地集團、招商地產(chǎn)等企業(yè)，內(nèi)房股占據(jù)18家，香港股市無疑是內(nèi)地房企融資的主要戰(zhàn)場。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，雖然A股對于房地產(chǎn)企業(yè)融資大門已放開，但由于房地產(chǎn)調(diào)控將常態(tài)化，大多數(shù)民營企業(yè)不得不繼續(xù)在港股市場融資，加上在港上市的門檻較低，連商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達也籌劃赴港上市，這給予投資者更多的選擇余地。

“隨著未來滬港通投資標(biāo)的數(shù)量的放寬，投資者還可在港股關(guān)注一些經(jīng)營模式獨特的地產(chǎn)類公司。”輝立證券房地產(chǎn)分析師陳耕認(rèn)為，比如，由于A股對REITs尚未完全開閘，港股中的REITs如越秀房地產(chǎn)信托基金、金茂投資能通過穩(wěn)定的租金收入為投資者提供不菲分紅。此外，首家物業(yè)服務(wù)公司彩生活（01778，HK）由于獨特的社區(qū)O2O概念備受資本追捧，這也是A股沒有的稀缺商業(yè)模式標(biāo)的。

除此之外，朱一鳴還認(rèn)為，香港的傳統(tǒng)地產(chǎn)商如長江實業(yè)、新鴻基、新世界在內(nèi)地也有大量項目，由于港資地產(chǎn)商財務(wù)狀況更加穩(wěn)健、抗周期性的能力也更強，對于追求穩(wěn)健的內(nèi)地投資者同樣是不錯選擇。