■房貸新政提振了市場(chǎng)信心，止跌作用比較明顯

■受目前市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，房?jī)r(jià)再次暴漲的幾率并不大,“以價(jià)換量”仍將是開發(fā)商的主要策略

■房地產(chǎn)市場(chǎng)目前是總體供求基本平衡、局部地區(qū)相對(duì)過(guò)剩的狀態(tài),房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整仍處于“去泡沫”階段

提振信心效果顯現(xiàn)

10月第四周一線城市成交量逾1萬(wàn)套，攀上2014年以來(lái)最高點(diǎn)

不久前，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政：擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，不僅可以再次申請(qǐng)房貸，還可以享受首套房貸優(yōu)惠政策。此外，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，不再以行政手段禁止其貸款，而是由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

房貸新政的背后，是今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入首個(gè)市場(chǎng)自發(fā)形成的調(diào)整期，以及由此導(dǎo)致的傳統(tǒng)樓市“金九”成色不足。一方面，樓市成交量創(chuàng)下近年來(lái)新低。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，9月全國(guó)主要35個(gè)城市新房成交套數(shù)同比下降6.14%。以一線城市廣州為例，9月市轄十區(qū)網(wǎng)上簽約面積創(chuàng)近10年新低，去庫(kù)存周期攀升至17個(gè)月。另一方面，樓市價(jià)格回調(diào)仍在繼續(xù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，9月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)已全面停止環(huán)比上漲；新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比下降的城市分別為58個(gè)和52個(gè)，分別比8月份增加了39個(gè)和20個(gè)。

“今年樓市調(diào)整范圍與程度是前所未有的”，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭分析，今年9月，一二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降城市分別達(dá)69與70個(gè)，而在限購(gòu)調(diào)控低谷期的2012年1月，該數(shù)據(jù)也分別僅為48與54個(gè)。“本輪市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整對(duì)樓市影響的深度超過(guò)以往任何行政性調(diào)控政策，影響更大更持久。”

在此背景下，房貸新政對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了重要影響。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，盡管今年“十一”七天商品住宅成交量處于2010年以來(lái)最低位，環(huán)比降幅為35%，但此后樓市交易逐步回暖，周交易量連續(xù)突破，特別是10月第四周，一線城市周成交量逾1萬(wàn)套，攀上2014年以來(lái)的最高點(diǎn)。

記者走訪的幾家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)均表示，今年“十一”以來(lái)，二手房的帶看量明顯增多。“房貸新政給10月的市場(chǎng)打了一針強(qiáng)心劑。”張旭說(shuō)，新增房客源量的提升是市場(chǎng)回暖的重要表征，也是市場(chǎng)后續(xù)發(fā)展的重要條件。

“國(guó)慶以來(lái)各地成交量明顯上漲，房貸新政和各地松綁政策對(duì)市場(chǎng)的影響正逐漸體現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，房貸新政提振了市場(chǎng)信心，止跌作用比較明顯，但成交量的反彈幅度依然要看后續(xù)信貸釋放情況。“在限購(gòu)政策持續(xù)三年而導(dǎo)致剛需透支后，此次房貸新政的主要受益對(duì)象即改善型需求，將成為下一階段市場(chǎng)的重要支撐力。”

房?jī)r(jià)暴漲的幾率不大

在北京市場(chǎng)，房?jī)r(jià)顯現(xiàn)出企穩(wěn)跡象

改善型需求確實(shí)正在入市。看到房貸新政的新聞后，北京的謝先生放棄了跟隨全家去廣西度假的計(jì)劃。“得抓緊時(shí)間看房子，新盤和二手房都要看，機(jī)不可失。”

原來(lái)，2011年，隨著女兒的降生、母親搬來(lái)同住，謝先生在北京南三環(huán)的一室一廳顯得局促起來(lái)。私密空間的缺少不斷誘發(fā)家庭矛盾，讓謝先生感到必須換套大房子。“以前的貸款政策對(duì)我這種換房自住的人挺不公平的”，謝先生說(shuō)，盡管首套房的貸款已經(jīng)還清，但根據(jù)過(guò)去政策換房仍需按第二套房處理，首付7成，利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍。如今房貸有了新政策，謝先生在十一長(zhǎng)假一口氣看了四個(gè)新盤、20多套二手房，又咨詢了幾家銀行。“現(xiàn)在換房確實(shí)可以享受首套房貸政策，首付只需3成，就算利率沒有折扣，買房的壓力也小多了！”

像謝先生這樣的改善型需求確實(shí)在加快入市。鏈家地產(chǎn)提供的北京市二手房交易數(shù)據(jù)顯示，今年6—10月份成交房源總價(jià)檔位中，250萬(wàn)元以下的低價(jià)房源成交占比在10月份明顯下降，而250萬(wàn)元—400萬(wàn)元檔位的房源成交占比增幅較大；10月27日單日網(wǎng)簽成交達(dá)到了632套的年內(nèi)最高，這些跡象都在一定程度上表明改善性需求客戶正逐漸增多。

房貸新政在降低改善型需求購(gòu)房成本的同時(shí)，也引發(fā)了不少人對(duì)房?jī)r(jià)再次暴漲的擔(dān)憂。“傳了好久要救市，結(jié)果政策力度比預(yù)期中的大多了。”國(guó)慶期間，北京居民霍小姐每天都能接到四五個(gè)中介的電話，問她要不要趁著新政抄底買房，推薦的樓盤從北京到威海，從青島到杭州，不一而足。“本來(lái)盼著這次樓市調(diào)整，房?jī)r(jià)能多降些?，F(xiàn)在買房只認(rèn)貸不認(rèn)房，房?jī)r(jià)還不又躥高了！”

實(shí)際上，在具有標(biāo)桿意義的北京市場(chǎng)，房?jī)r(jià)確實(shí)顯現(xiàn)出企穩(wěn)跡象。據(jù)鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，國(guó)慶期間，北京庫(kù)存房源的降價(jià)房源占比由9月份的87.4%下降到75.2%，自今年3月以來(lái)首次下降到80%以下的水平。而10月第二周下調(diào)報(bào)價(jià)的庫(kù)存房源比例又下調(diào)15個(gè)百分點(diǎn)；并且，成交房源議價(jià)幅度進(jìn)一步收窄，新增房源掛牌價(jià)則較上周上漲1.3%。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，受目前市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，房?jī)r(jià)再次暴漲的幾率并不大。“房貸新政只是穩(wěn)預(yù)期，讓市場(chǎng)回暖的核心原因還是8、9月份的房?jī)r(jià)一直保持在相對(duì)平穩(wěn)的低位水平。”張旭說(shuō)。

在前期庫(kù)存尚未消化且下半年新盤集體入市的情況下，“以價(jià)換量”仍將是開發(fā)商的主要策略。張大偉分析，今年“十一”假期，武漢、成都、杭州等少部分城市市場(chǎng)成交明顯好于去年同期，除了房貸新政刺激了購(gòu)房者的入市信心，限購(gòu)取消又吸引了大量外來(lái)人口到省會(huì)城市購(gòu)房外，最重要的是開發(fā)商積極開展“以價(jià)換量”，能有效吸引改善型居住需求。

“信貸的落地執(zhí)行、市場(chǎng)本身的供求關(guān)系和價(jià)格因素仍將是影響市場(chǎng)成交能否持續(xù)復(fù)蘇的關(guān)鍵因素。”張大偉說(shuō)，“隨著9—10月供應(yīng)高峰的來(lái)臨，各地的成交也有望達(dá)至年內(nèi)高峰。然而，在目前新盤銷售率、存量等指標(biāo)壓力之下，開發(fā)商唯有合理定價(jià)才能將供應(yīng)高峰轉(zhuǎn)化為成交高峰。”

無(wú)法逆轉(zhuǎn)樓市分化

總體上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整可能還需要經(jīng)過(guò)一個(gè)階段

“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)根本特征是區(qū)域差異，不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度、面臨的主要矛盾差異很大?？傮w上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整可能還需要經(jīng)過(guò)一個(gè)階段。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)余斌表示，盡管現(xiàn)在出臺(tái)了房貸新政，有些地方取消了限購(gòu)，但總體上房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整仍處于“去泡沫”階段。

實(shí)際上，房貸新政也無(wú)法逆轉(zhuǎn)樓市分化格局。對(duì)于不少二三線城市，去庫(kù)存依然是重中之重。今年10月11日，青島綠城誠(chéng)園項(xiàng)目二期釋放出六五折銷售的消息后，引發(fā)老業(yè)主沖擊售樓處。然而，在城鎮(zhèn)常住人口不足北京1/4的青島，商品住宅庫(kù)存已是北京的2倍，去庫(kù)存周期高達(dá)26個(gè)月。即使有了房貸新政，“降價(jià)跑量”仍是開發(fā)商不得不做出的必然選擇。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)目前是總體供求基本平衡、局部地區(qū)相對(duì)過(guò)剩的狀態(tài)。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸，就必須穩(wěn)步減少住宅新開工面積，防范供給過(guò)剩從局部向全國(guó)蔓延。”余斌表示，今年以來(lái)住宅新開工面積大幅回落，市場(chǎng)預(yù)期開始調(diào)整，對(duì)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行利大于弊。“雖然近期調(diào)整力度較大，整體經(jīng)濟(jì)下行壓力增加，但必須看到，市場(chǎng)調(diào)整是房地產(chǎn)業(yè)必須經(jīng)歷的階段，也是以‘短痛替代長(zhǎng)痛’的務(wù)實(shí)選擇。”

在穩(wěn)定供給的同時(shí)，大量基本及改善型住房需求仍待釋放。盡管目前我國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶均擁有住房已超過(guò)1套，但不同人群的實(shí)際占有并不平衡，住房成套率也有待提高。在住房政策中，也需要補(bǔ)上政策性住房金融體系這條短腿，來(lái)更好地支持“住有所居”。

“從近期央行發(fā)通知要求商業(yè)銀行加大對(duì)首次購(gòu)房和改善性購(gòu)房支持力度，商業(yè)銀行并未積極響應(yīng)的情況看，我國(guó)必須建立起政策性住房金融體系，以對(duì)居民獲取基本住房、適當(dāng)改善住房條件提供支持，而且這種支持基本不受市場(chǎng)周期的影響，是一種長(zhǎng)期制度安排。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉建議。

劉洪玉介紹，目前住房供給端的政策性住房金融隨著國(guó)家開發(fā)銀行住房金融事業(yè)部的建立已大體成型，但住房需求端的政策性住房金融形態(tài)還在持續(xù)的研究探索中。在他看來(lái)，如果按照今年10月中旬出臺(tái)的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，實(shí)現(xiàn)了住房公積金個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)證券化，就可以有效改善住房公積金體系的流動(dòng)性、顯著提高住房公積金體系支持居民住房消費(fèi)的能力。“再配合公積金異地貸款、資金統(tǒng)籌使用改革，以及擴(kuò)大制度覆蓋面、統(tǒng)一管理系統(tǒng)、合理分配增值收益、完善監(jiān)管體系、提高透明度等改革，就可以承擔(dān)起住房政策中需求端住房金融支持的任務(wù)。”

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