每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

盡管在央行“930新政”之后，市場(chǎng)成交出現(xiàn)大幅提振，但困擾樓市的庫(kù)存壓力并沒(méi)有明顯減輕。

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，雖然“銀十月”市場(chǎng)成交大幅反彈，但重點(diǎn)城市依然庫(kù)存高企，去化壓力較大。一線城市中，北京與深圳的庫(kù)存去化周期均超過(guò)17個(gè)月，二三線城市中的沈陽(yáng)、無(wú)錫等地庫(kù)存去化周期更是超過(guò)20個(gè)月，加上去年土地市場(chǎng)火爆所帶來(lái)的潛在供應(yīng)，房企的庫(kù)存警報(bào)仍未解除。

世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在目前積壓最嚴(yán)重的產(chǎn)品類型中，中高端項(xiàng)目與旅游地產(chǎn)成為“重災(zāi)區(qū)”。由于市場(chǎng)基本面已經(jīng)發(fā)生變化，這兩類項(xiàng)目占比較高的房企未來(lái)將面臨巨大的去化壓力。

二線城市平均土地消化周期約2.2年/

得益于“銀十月”市場(chǎng)成交回暖，一二線城市供求比指標(biāo)有所好轉(zhuǎn)，短期供求矛盾有所緩和，但受年內(nèi)存量持續(xù)積壓的影響，至10月底，絕大多數(shù)城市庫(kù)存消化周期仍高于去年同期。

克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市中有18個(gè)城市的商品住宅在售庫(kù)存量較去年上漲。其中，重慶與南昌的庫(kù)存量同比增幅分別達(dá)到174%和107%，北京、廣州、南京、寧波、長(zhǎng)沙、濟(jì)南的庫(kù)存量同比增幅也在40%以上。以庫(kù)存消化周期來(lái)看，沈陽(yáng)、青島、長(zhǎng)春的消化周期超過(guò)20個(gè)月，去化壓力極為嚴(yán)峻，北京、深圳、杭州、寧波、福州、長(zhǎng)沙的消化周期超過(guò)15個(gè)月的警戒線。

“雖然房貸新政釋放了一波改善性需求，但由于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期并沒(méi)有形成，10月份市場(chǎng)成交量相比去年同期仍在下滑，到了11月成交量更是出現(xiàn)沖高回落，因此需求端能否持續(xù)回暖仍存疑問(wèn)”，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，但在供應(yīng)端，除了上述以在售面積計(jì)算的去化周期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月全國(guó)商品住宅新開(kāi)工面積高達(dá)10.28億平方米，加上去年市場(chǎng)火爆導(dǎo)致各地土地成交量上升，10月份的市場(chǎng)回暖難以扭轉(zhuǎn)供過(guò)于求的總體局面。

以土地消化周期計(jì)算，克而瑞的研究發(fā)現(xiàn)，截至10月末，一線城市由于旺盛的市場(chǎng)需求，平均土地消化周期僅為1.05年，其中深圳不足半年，但二三線城市的平均土地消化周期分別為2.19年和2.35年，這部分城市由于近年來(lái)加大城市新區(qū)建設(shè)力度，導(dǎo)致土地供應(yīng)大幅放量，如寧波、鄂爾多斯等城市土地消化周期甚至超過(guò)5年，供過(guò)于求相當(dāng)明顯。

反映在上市房企的財(cái)務(wù)報(bào)表上，大型房企的庫(kù)存壓力也在攀升。根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至三季度末，A股142家上市房企存貨總計(jì)為2.3萬(wàn)億元，比去年同期增長(zhǎng)4000億元，漲幅達(dá)21.05%。部分房企庫(kù)存壓力驟增，泰禾集團(tuán)與陽(yáng)光城的存貨同比增幅分別高達(dá)116.53%與91.06%，華夏幸福的存貨同比增幅也達(dá)到52%。

豪宅產(chǎn)品是庫(kù)存主力/

在庫(kù)存積壓的背后，滯銷最嚴(yán)重的主要是面積超大、總價(jià)超高的豪宅項(xiàng)目。

克而瑞統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年前三季度，TOP50房企各檔次項(xiàng)目金額與面積貢獻(xiàn)率情況顯示，中檔、中低檔項(xiàng)目銷售金額貢獻(xiàn)率共計(jì)67%，銷售面積貢獻(xiàn)率共計(jì)80%，在各檔次銷售業(yè)績(jī)中仍占據(jù)絕對(duì)比重。其中，中低檔項(xiàng)目銷售金額和銷售面積貢獻(xiàn)率較2013年同期分別上升4個(gè)百分點(diǎn)和6個(gè)百分點(diǎn)。與之相對(duì)，中檔、中高檔及高檔項(xiàng)目銷售金額貢獻(xiàn)率不同程度地下跌1~3個(gè)百分點(diǎn)。

盡管市場(chǎng)期盼房貸新政釋放改善性需求以刺激中高端住宅市場(chǎng)，但實(shí)際效果并不理想?？硕鹫{(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京、上海、深圳三大一線城市中，以成交面積區(qū)間計(jì)算，10月份144平方米以上的大戶型產(chǎn)品成交占比分別較9月份下降7%、5%和2%。

“以豪宅為代表的中高端市場(chǎng)，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)難以再次被激活”，歐陽(yáng)捷向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，對(duì)于自用型的豪宅買(mǎi)家而言，由于他們往往擁有多套房，改善居住條件是主要目的，因此對(duì)于產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目地段、交通配套有很高的要求。但目前國(guó)內(nèi)對(duì)于豪宅并沒(méi)有明確的定義，市場(chǎng)充斥著大量戶型大但品質(zhì)不高的“偽豪宅”，且大多集中于新城區(qū)，這種產(chǎn)品對(duì)于以自住為目的的買(mǎi)家難以產(chǎn)生吸引力。

對(duì)于投資型買(mǎi)家而言，豪宅的吸引力也在逐漸下降。歐陽(yáng)捷認(rèn)為，一方面，目前房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期已經(jīng)被打破，投資型買(mǎi)家往往是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，因此目前的市場(chǎng)環(huán)境很難吸引他們出手；另一方面，由于國(guó)內(nèi)樓市前幾年對(duì)中高端項(xiàng)目實(shí)行嚴(yán)厲的限購(gòu)，導(dǎo)致大量富人轉(zhuǎn)移到海外投資。

陳勁松認(rèn)為，對(duì)于大多數(shù)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的二三線城市而言，大量諸如別墅之類的高檔產(chǎn)品后市并不樂(lè)觀。

旅游地產(chǎn)滯銷更嚴(yán)重/

與豪宅相比，在更多的地產(chǎn)大佬看來(lái)，近年來(lái)拔地而起的旅游地產(chǎn)泡沫更大。

克而瑞統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至2009年底，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)926個(gè)，但截至2013年底，該數(shù)字已經(jīng)刷新至5299個(gè)。業(yè)內(nèi)人士指出，目前市場(chǎng)上以旅游地產(chǎn)作為賣點(diǎn)并獲得相對(duì)不錯(cuò)成績(jī)的項(xiàng)目，多位于核心城市周邊1小時(shí)車程以內(nèi)，而真正意義上“遠(yuǎn)途第二居所”的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，除了雅居樂(lè)清水灣以外，行業(yè)中鮮有其他成功的案例。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，即便是被譽(yù)為 “旅游地產(chǎn)專家”的雅居樂(lè)，盡管其雅居樂(lè)清水灣被譽(yù)為國(guó)內(nèi)最成功的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，至今已經(jīng)帶來(lái)逾450億元的收入，但公司隨后在海南與云南開(kāi)發(fā)的數(shù)個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)不溫不火。自去年起，雅居樂(lè)加大了對(duì)普通住宅的布局力度，這從側(cè)面印證了國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)模式正走向困境。

“真正意義上的旅游地產(chǎn)應(yīng)該擁有稀缺的自然資源，但這些資源早已經(jīng)被瓜分殆盡，目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在自然資源上并無(wú)優(yōu)勢(shì)，更多只是以‘旅游’的名義賣住宅”，歐陽(yáng)捷告訴記者，從自用的角度出發(fā)，絕大多數(shù)旅游目的地一般人一輩子只會(huì)去一兩次，住酒店完全可以解決問(wèn)題，沒(méi)必要買(mǎi)房子，這注定了旅游地產(chǎn)的商業(yè)模式不可持續(xù)，很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目將面臨嚴(yán)峻的銷售壓力。