融綠之爭，即將收尾。在孫氏主政100余日后，兩家公司截然不同的文化基因，導(dǎo)致了沖突的發(fā)生。曾以為，開明的宋衛(wèi)平通過孫氏的手術(shù)刀，能為業(yè)界獻(xiàn)上一個(gè)更完美的綠城，演繹一出宋衛(wèi)平版的“笑傲江湖”，獻(xiàn)上恒山掌門讓位令狐沖接掌恒山的橋段。沒想到，事情最終卻變成了一場綠城版的宮心計(jì)，令一個(gè)商業(yè)變革的故事，淪落成了一出宮廷內(nèi)斗，并以一方的退出作為結(jié)局。

今天的房產(chǎn)周刊，我們將為您追問以下問題：孫氏百日新政為何失敗？宋衛(wèi)平能在香港籌措資金贖回綠城嗎？失去了綠城，融創(chuàng)輸了嗎？失去孫宏斌，高庫存的綠城還能高周轉(zhuǎn)嗎？面對(duì)抉擇，綠城員工何去何從？

財(cái)報(bào)

“百日聯(lián)姻”失敗的財(cái)務(wù)基因：宋氏品質(zhì)房排異孫氏高周轉(zhuǎn)？

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“作為綠城的首席員工、創(chuàng)始人、二十年的領(lǐng)頭人，經(jīng)過這100多天，我發(fā)現(xiàn)把綠城賣給了一個(gè)不應(yīng)該賣的人，致使客戶擔(dān)憂不滿，合作伙伴委屈且受到了不合理的對(duì)待，致使很多基本承諾以及與地方政府所簽協(xié)議無法得到有效的實(shí)施。”這是綠城中國董事長宋衛(wèi)平在他口述的 《我的檢討與反省》中的一段話。

這只是他的公開說辭，在私下里，他對(duì)孫宏斌主政綠城這100多天的表現(xiàn)非常不滿意，他給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者打出了孫宏斌這一階段的分?jǐn)?shù)，只有“四五十分”。而在100多天前，孫宏斌主政的融綠所得到的成績曾經(jīng)高達(dá)90分，是綠城各地分公司和項(xiàng)目中分?jǐn)?shù)最高的。在這100多天里，為什么孫宏斌會(huì)從宋衛(wèi)平眼中的“優(yōu)秀生”，變成一個(gè)不及格的“差生”？上述理由真的是宋衛(wèi)平回歸的根本原因嗎？

翻開綠城中國、融創(chuàng)中國上半年的財(cái)報(bào)，也許能了解兩家公司基因排異的真正原因。

融創(chuàng)財(cái)務(wù)狀況優(yōu)于綠城

按照今年5月底宋衛(wèi)平召開新聞發(fā)布會(huì)時(shí)的說法，將綠城交給孫宏斌是因?yàn)閴郯啬晖诵莸男枰彩浅鲇诤暧^調(diào)控的壓力。根據(jù)測算，綠城需要能保證賬上再多100多億元的現(xiàn)金，才能保證財(cái)務(wù)絕對(duì)安全。

今年9月公布的綠城中國半年報(bào)顯示，綠城中國確實(shí)遇到了較大的財(cái)務(wù)壓力。綠城賬上的現(xiàn)金（含受限制銀行存款）只有約244億元，但各類應(yīng)付款項(xiàng)卻達(dá)到344億元，且大部分是一年內(nèi)需要付清的債務(wù)。

與此同時(shí)，綠城的現(xiàn)金流卻并不樂觀，上半年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額為-49.75億元，更多依靠借款等融資，才確保了資金鏈的安全。

反觀融創(chuàng)的現(xiàn)金情況，要比綠城寬裕許多。今年上半年，融創(chuàng)的經(jīng)營活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額，大大高于去年同期，達(dá)到75.51億元。2013年底公司賬面上的現(xiàn)金為160.08億元，今年中報(bào)為229.84億元，增加了43.6%。融創(chuàng)的各類短期應(yīng)付款只有78.62億元，現(xiàn)金足以應(yīng)付各類即將到期的短期負(fù)債。公司經(jīng)營的“造血”能力，甚至好于素來以穩(wěn)健著稱的萬科、中海、龍湖等公司。

也因?yàn)樯鲜鲈?，融?chuàng)在今年上半年大幅降低了融資成本，融創(chuàng)的新增借款加權(quán)平均實(shí)際利率，由去年底的9.4%下降至今年上半年的7.6%。

綠城中國的2014年中報(bào)顯示，去庫存、調(diào)節(jié)奏、確?，F(xiàn)金安全，是下半年綠城的主要任務(wù)。在這樣的背景之下，引入銷售能力、“造血”能力更強(qiáng)的融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)，顯然符合綠城的利益。

孫宏斌的難題/

被宋衛(wèi)平免職的綠城房產(chǎn)總經(jīng)理田強(qiáng)在免職前曾給綠城的員工寫了一封內(nèi)部信。信件透露，由于定位不夠準(zhǔn)確，綠城有一部分長期難以消化的大面積、高總價(jià)、長周期庫存，約占總庫存的六成。

事實(shí)上，在上半年的財(cái)報(bào)中，這一部分難消化的庫存已經(jīng)有所顯現(xiàn)。截至6月30日，綠城已竣工待售物業(yè)的財(cái)務(wù)賬面價(jià)值達(dá)到177.27億元，占可售資源賬面價(jià)值總量的三成以上，而綠城上半年的權(quán)益銷售金額只有132億元。

面對(duì)巨大的庫存，以及巨大的現(xiàn)金流壓力，孫宏斌上任后該怎么辦？如果通過資本市場融資，那么綠城的負(fù)債比率顯然會(huì)迅速升高，并給公司帶來巨大的財(cái)務(wù)壓力，如果這樣做，追求投資穩(wěn)健的九龍倉顯然會(huì)投出反對(duì)票。最為穩(wěn)妥，也是最有實(shí)效的辦法，就是降價(jià)銷售。但是，對(duì)他來說，要降價(jià)也不容易。

今年上半年，綠城結(jié)轉(zhuǎn)的凈利潤率不足6%，凈資產(chǎn)收益率只有2.74%，因?yàn)橛^差，綠城甚至在今年年中公布過盈利警告。事實(shí)上，根據(jù)《中國證券報(bào)》的報(bào)道，經(jīng)過孫宏斌的大幅降價(jià)賣房，綠城的利潤率再創(chuàng)新低，前10月的銷售利潤率已經(jīng)不到5%。

在降價(jià)空間已經(jīng)非常小的情況下，孫宏斌需要采用更多的方法來降低成本，提升產(chǎn)品在市場上的競爭力，以快速去化存貨。

降低部分建筑成本顯然是一項(xiàng)可以考慮的因素。在綠城賬面價(jià)值390多億元的發(fā)展中物業(yè)中，發(fā)展成本達(dá)到了160多億元，接近總成本的四成多，而融創(chuàng)的發(fā)展成本不到總成本的27%。

對(duì)綠城的建筑高成本，業(yè)內(nèi)有不同的評(píng)價(jià)。有的認(rèn)為，這是提升房屋建筑品質(zhì)所需要付出的代價(jià)；也有人認(rèn)為，其中的部分成本并不合理。一位曾和綠城集團(tuán)在業(yè)務(wù)方面有過交流的房地產(chǎn)人士說，綠城所采用的一款建材甚至需要從新疆運(yùn)到廣州加工，再運(yùn)到杭州使用，總成本甚至超過了從西班牙進(jìn)口的同類石材。

拖欠工程款激化矛盾?/

一篇由宋衛(wèi)平秘書轉(zhuǎn)發(fā)的《綠城供應(yīng)商看融綠之城》的帖子，顯示了孫宏斌和宋衛(wèi)平主導(dǎo)下的綠城的差異。帖子寫道：“所有人（指宋衛(wèi)平執(zhí)掌綠城時(shí)的綠城員工）只有一個(gè)口號(hào)，我們做的東西一定要好，價(jià)錢不是問題，但東西一定要好。”文中介紹，綠城的工程，總是在工程結(jié)束之后的很短時(shí)間就會(huì)向供應(yīng)商支付工程款，幫助他們快速結(jié)轉(zhuǎn)。而孫宏斌執(zhí)掌下的融綠，卻是以最低價(jià)中標(biāo)，且工程款要拖欠，年底前結(jié)束的工程，要等到次年的下半年才能付清。

在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，宋衛(wèi)平曾對(duì)融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)管理下的綠城拖欠供應(yīng)商工程款和農(nóng)民工工資一事憤憤不平。他說，9月份開學(xué)前，為了讓孩子能上學(xué)，很多農(nóng)民工來討薪，這在綠城是從來沒有發(fā)生過的事。對(duì)于上述說法，記者尚未獲得融創(chuàng)及孫宏斌的回應(yīng)。

事實(shí)上，拖欠供應(yīng)商的錢，在行業(yè)內(nèi)實(shí)際并不罕見。很多行業(yè)的龍頭企業(yè)都以長期拖欠工程商或供應(yīng)商工程款而聞名。一家傳媒集團(tuán)此前就發(fā)布公告透露，某家地產(chǎn)公司以房屋來抵拖欠集團(tuán)的數(shù)千萬元廣告費(fèi)。而由于綠城的應(yīng)付貿(mào)易款達(dá)到200多億元，如果要像過去那樣一點(diǎn)時(shí)間也不拖延，則可能對(duì)綠城的財(cái)務(wù)安全帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

可是，在宋衛(wèi)平看來，這樣的做法，可能會(huì)給綠城房屋品質(zhì)埋下一系列隱患，進(jìn)而摧毀綠城多年來營造的口碑，使綠城看起來和其他地產(chǎn)公司的產(chǎn)品沒有本質(zhì)的區(qū)別。

合營、合作公司眾多/

對(duì)孫宏斌來說，也許從收購綠城開始，并沒有料到這家公司的復(fù)雜性。上半年，綠城的預(yù)售金額達(dá)到300多億元，但是歸屬綠城中國的權(quán)益銷售金額只有100多億元。在大部分綠城項(xiàng)目中，綠城都只占有一小部分股權(quán)。所有的降價(jià)、增減投入行為，都需要和當(dāng)?shù)氐捻?xiàng)目公司股東協(xié)商。

財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，綠城僅2013年年報(bào)列明的聯(lián)營、合營公司就有六七十家，而這些公司還是對(duì)綠城的財(cái)務(wù)有重大影響的，一些股權(quán)占比較小的公司尚不在其列。

這些合營公司的資產(chǎn)總額達(dá)到450億元以上，占綠城所有項(xiàng)目的一半以上。其中除了由融創(chuàng)綠城合作的部分項(xiàng)目公司外，絕大部分是本地的一些中小民營企業(yè)。這些企業(yè)不僅和綠城有著千絲萬縷的關(guān)系，也是藍(lán)城代建的主要客戶來源之一。

不僅如此，綠城此前的建材電商業(yè)務(wù)，包括為政府代建部分公共設(shè)施的項(xiàng)目，也與藍(lán)城的代建業(yè)務(wù)等有著千絲萬縷的關(guān)系。顯然，如果因?yàn)榫G城降價(jià)賣房令這部分合作股東“受傷”，那么宋衛(wèi)平必須給這部分股東以交代。

目前尚不知道宋衛(wèi)平的項(xiàng)目合作伙伴在融綠之爭的走向中究竟起何作用。但有一點(diǎn)可以肯定的是，很多項(xiàng)目的股東希望宋衛(wèi)平能夠回歸，這一點(diǎn)從藍(lán)城代建的上海項(xiàng)目——上海綠城錦繡蘭庭在得知宋衛(wèi)平確定回歸綠城后，打出了“力挺宋總回歸”的旗號(hào)，并為其回歸眾籌。而宋衛(wèi)平新聘請(qǐng)的助手此前也是他的項(xiàng)目合作伙伴。

但如果不能依靠迅速降價(jià)緩解綠城的現(xiàn)金流壓力，那么綠城本身也將面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)宋衛(wèi)平和孫宏斌來說，綠城和融創(chuàng)兩家公司在短短的一百多天時(shí)間中，從親密無間的戀人到最終走向決裂，也許是一開始就沒有辦法避免的問題。

資金

宋衛(wèi)平為綠城籌錢“贖身”的N種方案

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在11月25日曾報(bào)道，蘭德咨詢總裁宋延慶曾透露，宋衛(wèi)平可以使用的融資渠道有七八種之多，關(guān)鍵在于怎樣用錢為綠城“贖身”，風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)最小，成本才會(huì)最低。因?yàn)槿绻缅e(cuò)，綠城也許就不復(fù)存在了。

對(duì)此，宋衛(wèi)平身邊的秘書表示樂觀，認(rèn)為市場擔(dān)憂宋衛(wèi)平出錯(cuò)，都是對(duì)他不夠了解所致。

籌錢并非難題

根據(jù)融創(chuàng)中國和綠城中國此前的協(xié)定，融創(chuàng)中國以62.98億港元（折合人民幣約50億元）收購綠城中國24.313%股份。由于還有股息0.43元人民幣/股的返還，實(shí)際收購總價(jià)約為人民幣47.7億元。根據(jù)融創(chuàng)中國發(fā)布的公告，公司已經(jīng)向賣方支付了全部對(duì)價(jià)款項(xiàng)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者綜合多方報(bào)道了解到，如果宋衛(wèi)平要回購綠城中國這批股份，最大的可能是在47.7億元人民幣的收購總價(jià)基礎(chǔ)上加上適當(dāng)?shù)囊鐑r(jià)。但一位接近綠城的內(nèi)部人士向記者證實(shí)，宋衛(wèi)平已經(jīng)將上述收購款項(xiàng)的部分用于足球俱樂部以及償還員工集資款，這也意味著，宋衛(wèi)平需要通過額外募集資金才能贖回綠城的股權(quán)。

一位上市房企副總裁向記者表示，只要雙方能達(dá)成協(xié)議，籌錢對(duì)宋衛(wèi)平而言并非難題，至少有幾個(gè)渠道能讓他籌到用于贖回股權(quán)的資金。他表示，“首先是借債，宋衛(wèi)平在江浙一帶擁有很高的江湖地位，如果借債規(guī)模在30億元內(nèi)，只要宋衛(wèi)平愿意支付合理的利息，弄到這筆錢不會(huì)有太大問題”。

據(jù)記者了解，目前江浙一帶的民間借貸年利率至少在10%以上，按照30億元的借款規(guī)模計(jì)算，每年將產(chǎn)生至少3億元的利息。但由于贖回股權(quán)后，宋衛(wèi)平與綠城中國董事會(huì)常務(wù)副主席壽柏年等一致行動(dòng)人將持有公司42.86%的股份，如果按照2013年度綠城中國每股分紅0.43元人民幣計(jì)算，宋衛(wèi)平等人可以獲得約4億元的年度分紅，這意味著僅依賴公司的現(xiàn)金分紅足以支付利息。

另一個(gè)集資的方式，是向信托公司質(zhì)押股權(quán)來籌集資金。根據(jù)原來的交易協(xié)議，在股權(quán)交割后宋衛(wèi)平與壽柏年仍持有綠城中國18.55%的股份，按照11月26日綠城中國7.94港元/股的收盤價(jià)計(jì)算，這部分股權(quán)的市值約合25.3億元人民幣。

但香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于需要防范股價(jià)下跌觸及抵押融資的平倉風(fēng)險(xiǎn)，抵押人一般不會(huì)質(zhì)押超過50%的股份，加上質(zhì)押融資的金額一般不超市值的50%，即質(zhì)押融資前若干交易日的均價(jià)是10港元，質(zhì)押方只能獲得5港元的質(zhì)押融資，這意味著通過股權(quán)抵押獲得的資金不超過6.32億元人民幣。

百威國際暫難提供資金

宋衛(wèi)平旗下最值錢的業(yè)務(wù)還包括新創(chuàng)立的藍(lán)城。據(jù)悉，藍(lán)城集團(tuán)的前身是2010年9月25日成立的綠城建設(shè)管理公司，公司業(yè)務(wù)分為4大板塊：代建板塊、頤養(yǎng)板塊、健康板塊和農(nóng)業(yè)板塊。綠城中國2014年中期業(yè)績報(bào)告顯示，宋衛(wèi)平持有藍(lán)城集團(tuán)34.6%的股份。

今年9月26日，港股百威國際（00718，HK）宣布，宋衛(wèi)平擬入股該公司41%股份。市場此前均預(yù)測，宋衛(wèi)平本次“購殼”是為了裝入藍(lán)城的業(yè)務(wù)，為后續(xù)融資做準(zhǔn)備。

但黃立沖認(rèn)為，由于宋衛(wèi)平此次入股超過30%，按照香港證監(jiān)會(huì)的規(guī)定，在未來兩年內(nèi)，累計(jì)注入資產(chǎn)的任一指標(biāo)高于殼公司的收益、市值、資產(chǎn)、盈利和股本等5個(gè)測試指標(biāo)中任何一條的100%，均會(huì)構(gòu)成非常重大的交易，該次注入可能要以IPO申請(qǐng)的標(biāo)準(zhǔn)來審批，這意味著至少在兩年內(nèi)，這個(gè)“殼”都很難發(fā)揮融資功能，難以為宋衛(wèi)平提供資金來源。

“當(dāng)然，藍(lán)城本身也擁有一些養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)等土地資源，這些都可以用于質(zhì)押籌集資金，所以除非47.7億元的支付對(duì)價(jià)全部都花掉，否則宋衛(wèi)平要籌集資金并沒有想象中那么困難”，上述上市房企副總裁表示。

除了藍(lán)城，宋衛(wèi)平還擁有包括酒店、物業(yè)管理、設(shè)計(jì)、醫(yī)院、足球等在內(nèi)的綠城控股?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，綠城物業(yè)正籌備上市，假如成功，宋衛(wèi)平有望通過IPO減持舊股換取資金。

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若宋衛(wèi)平回歸綠城 高端路線還能走嗎？

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

孫宋二人的漫長談判仍籠罩在謎團(tuán)之中，綠城何去何從目前尚無定論。

隨著綠城前10個(gè)月業(yè)績報(bào)告的披露，業(yè)內(nèi)關(guān)注到，孫宏斌治下的綠城銷售速度出現(xiàn)了大幅加快，但隨之而來的是來自業(yè)主的一些不滿。

如何平衡品質(zhì)和利潤？對(duì)宋衛(wèi)平和孫宏斌來說，都是要考慮的問題。如果宋衛(wèi)平回歸，綠城是否又會(huì)回到銷售緩慢的舊模式？綠城一次又一次的資金鏈危機(jī)，是否會(huì)再次上演？

在今年半年報(bào)中，綠城表示，將豐富產(chǎn)品線，針對(duì)更寬廣的客戶群開發(fā)產(chǎn)品。

約600億元庫存有待去化

在宋衛(wèi)平“回歸綠城”傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)之時(shí)，綠城集團(tuán)總經(jīng)理田強(qiáng)突然發(fā)布一份內(nèi)部信，歷數(shù)融創(chuàng)帶來的改變，把綠城內(nèi)部的隱憂暴露出來。

自從今年三季度接管綠城運(yùn)營管理以來，孫宏斌的首要目標(biāo)是加速銷售去存貨。綠城今年上半年總共銷售305億元。而融創(chuàng)接手后的三季度，實(shí)現(xiàn)銷售352億元，回款235億元。

田強(qiáng)在信中稱，新的管理團(tuán)隊(duì)到來后進(jìn)行了許多整改，對(duì)不合理的開發(fā)節(jié)奏和支付堅(jiān)決調(diào)整，之前若干年積累下來的對(duì)公司經(jīng)營有重大影響和風(fēng)險(xiǎn)的，涉及近30個(gè)項(xiàng)目的重點(diǎn)難點(diǎn)問題進(jìn)行了突擊解決。

田強(qiáng)認(rèn)為，由于此前綠城在定位上不夠準(zhǔn)確，導(dǎo)致公司積壓大量難以消化的大面積、高總價(jià)、長周期庫存，占集團(tuán)近1000億元庫存的60%。這些都將是考驗(yàn)綠城銷售團(tuán)隊(duì)的難點(diǎn)問題。公司目前“相當(dāng)比例的項(xiàng)目產(chǎn)品成本遠(yuǎn)高于市場標(biāo)準(zhǔn)，成本遠(yuǎn)超市場售價(jià)的承載能力。”

如果田強(qiáng)的信屬實(shí)，那么綠城還有600億元難以消化的庫存。如果宋衛(wèi)平回歸，從孫宏斌搭建的高周轉(zhuǎn)模式回歸以往，綠城將如何解決這一難題？

目前合同銷售額超上半年

宋衛(wèi)平以對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)偏執(zhí)狂式的追求聞名于業(yè)內(nèi)，但以往的綠城也飽受銷售去化緩慢的困擾。

“很多項(xiàng)目他都要親自看材料、研究戶型，有時(shí)夜里12點(diǎn)還要去現(xiàn)場研究。老宋干得很辛苦，夏一波也心疼，想過讓他退休。”一位曾在綠城任職的員工告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，宋衛(wèi)平將大量的心血花在產(chǎn)品品質(zhì)研究上，不論是在杭州還是合肥、長沙，標(biāo)準(zhǔn)要求都極高。

在銷售方面，宋衛(wèi)平有些“無為而治”的態(tài)度。老綠城一向是靠品牌、產(chǎn)品品質(zhì)吸引客戶，負(fù)責(zé)銷售的隊(duì)伍作風(fēng)不夠強(qiáng)悍，還有一些銷售員工來自關(guān)系戶，礙于人情，也留在綠城的隊(duì)伍里。

該綠城前員工認(rèn)為，宋氏管理風(fēng)格下的綠城是“藝術(shù)品”。多年來綠城吸引了很多粉絲，許多人因?yàn)榫G城品牌前來購房，還有一些富商以收藏的方式購買綠城許多產(chǎn)品。但這樣的狀態(tài)很容易在經(jīng)濟(jì)下行、市場冰封的時(shí)候，讓綠城陷入困境。

融創(chuàng)的到來，帶來了完全不同的風(fēng)格。來自融創(chuàng)的上海融綠平臺(tái)董事長王虹斌在銷售方面抓得很緊、很強(qiáng)勢，銷售速度加快了。今年前10月，綠城累計(jì)銷售584億元，10月單月銷售達(dá)到159億元，創(chuàng)下年內(nèi)新高。下半年4個(gè)月合同銷售額超過上半年6個(gè)月業(yè)績。

今年8月，在綠城半年報(bào)業(yè)績發(fā)布會(huì)上，孫宏斌向記者表示，不能絕對(duì)不降價(jià)，需要視行情而定。不能在競爭對(duì)手降價(jià)的情況下仍然堅(jiān)守不動(dòng)。靈活的價(jià)格是融創(chuàng)主導(dǎo)下的綠城快速去化的因素之一，也成為雙方的一大分歧。

克而瑞研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，綠城這幾個(gè)月大量消化庫存，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目去化了一大部分。

后續(xù)表現(xiàn)尚需市場檢驗(yàn)

綠城在今年半年報(bào)中稱，“未來要針對(duì)更加寬廣的客戶群體做好產(chǎn)品差異化和多樣化的研發(fā)和應(yīng)用，以更加豐富的產(chǎn)品線滿足更寬廣的市場需求，以保證產(chǎn)品快速周轉(zhuǎn)。”

上述前綠城員工告訴記者，此前，綠城認(rèn)為一些地塊品質(zhì)好，就會(huì)出手拿地，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)樓板價(jià)高過當(dāng)?shù)囟址績r(jià)的現(xiàn)象，開發(fā)出的產(chǎn)品通常都是所在區(qū)域比較貴的。

以今年曾經(jīng)打出“宋氏綠城、絕版珍藏”廣告語的上海綠城錦繡蘭庭為例，其平均價(jià)格在6.2萬元／平方米，周邊的其他二手房價(jià)都在5萬元／平方米左右，有著不小的差距。綠城旗下有別墅、多層公寓、高層公寓等產(chǎn)品類型。其中綠城的玫瑰園項(xiàng)目，主打高端別墅。

孫宏斌也曾表示，綠城的產(chǎn)品不是針對(duì)剛需的，只針對(duì)高端人群。在他的思路下，綠城專注高端產(chǎn)品線，其他部分市場融創(chuàng)品牌可以補(bǔ)足。

一位房地產(chǎn)企業(yè)高管認(rèn)為，中國的富豪人群對(duì)豪宅的熱情有所減退，主要是因?yàn)楹勒耐顿Y價(jià)值不如以往。如果宋衛(wèi)平回歸，且繼續(xù)堅(jiān)持高端路線，或許會(huì)再次陷入以往的困境。

蘭德咨詢總裁宋延慶對(duì)綠城的未來表示樂觀，他告訴記者，現(xiàn)階段市場處在供大于求的狀態(tài)，購房者有了更多的機(jī)會(huì)進(jìn)行比較、挑選，更容易青睞有品質(zhì)的產(chǎn)品。

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記者觀察

宋衛(wèi)平和孫宏斌因利益占位而爭

文/楊羚強(qiáng)

宋衛(wèi)平和孫宏斌之爭，與其說是企業(yè)文化與基因之爭，不如說是利益之爭，其中的核心命題是消費(fèi)者、股東、供應(yīng)商以及員工，還有全社會(huì)的利益相關(guān)人，是這些方面的利益問題。

究竟誰的利益放在前，誰的利益放在后？這才是真正的問題。孫宏斌選擇了股東和員工，這在他11月6日發(fā)表的微信上就已經(jīng)明確表態(tài)。宋衛(wèi)平選擇的是業(yè)主、供應(yīng)商、項(xiàng)目小股東以及和綠城有著千絲萬縷聯(lián)系的社會(huì)相關(guān)方。

困擾孫宏斌和宋衛(wèi)平的問題，其實(shí)也是影響全球幾百年商業(yè)史的重大命題。股東、消費(fèi)者、員工、上下游的供應(yīng)商，誰的利益應(yīng)該更為優(yōu)先照顧？如果無法照顧到所有人的利益，起碼需要平衡所有方的利益，而不是使其中一方利益受損。這是一種商業(yè)博弈。

從這件事來看，雙方都很難平衡好這些利益方，最終導(dǎo)致了孫宏斌和宋衛(wèi)平分手。

然而，這兩家公司客觀上又有著相互攜手，繼續(xù)共進(jìn)合作的需要。綠城的品牌影響力和對(duì)高端市場的產(chǎn)品號(hào)召力，是孫宏斌最為心動(dòng)的。所以，在年中的記者會(huì)上，他才會(huì)說有了綠城，可以指哪打哪，進(jìn)軍全國所有的一線城市。融綠之所以能成為融創(chuàng)的發(fā)展核心，顯然不是偶然。

同樣，融創(chuàng)的狼性營銷，也是宋衛(wèi)平旗下綠城急需的。沒有能夠快速銷售去化的能力，綠城在下一輪市場調(diào)整期內(nèi)，會(huì)因?yàn)楝F(xiàn)金流的隱患而付出代價(jià)。

兩家公司都有攜手對(duì)方，提升自己實(shí)力的需求和動(dòng)因。正如蘭德咨詢總裁宋延慶所說，未來雙方還有可能在集團(tuán)層面上進(jìn)行協(xié)作，提升自己的競爭實(shí)力。

但是，無論如何，兩家公司因?yàn)楦髯运非蟮哪繕?biāo)不一致，最終走向分手，不能不成為業(yè)界的一件憾事。這件事也給未來的房地產(chǎn)行業(yè)并購提供了一個(gè)案例預(yù)警：在對(duì)并購對(duì)手進(jìn)行盡職調(diào)查時(shí)，調(diào)查的內(nèi)容絕不能僅僅涉及財(cái)務(wù)，還要了解雙方的目標(biāo)、文化以及企業(yè)的社會(huì)關(guān)系。

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人事

綠城之爭即將收官 人事震蕩難以避免

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海

融創(chuàng)和綠城之間的糾葛逐漸開始明朗起來。融綠之爭，即將收尾，對(duì)于綠城人而言，他們不得不做出最終的抉擇。

有消息稱，如果宋衛(wèi)平一方在12月31日前，把包括本息在內(nèi)的交易款項(xiàng)全額還給融創(chuàng)，那么原并購協(xié)議終止執(zhí)行，融創(chuàng)全面退出，宋衛(wèi)平順利回歸。

但是從5月孫宏斌入主綠城開始，融創(chuàng)的基因就不斷被“移植”給綠城，其中最顯而易見的就是綠城管理團(tuán)隊(duì)和營銷團(tuán)隊(duì)人員的變化。此番如果宋衛(wèi)平順利重返綠城，毫無疑問，綠城的人事將會(huì)再次經(jīng)歷一輪大動(dòng)蕩。

綠城部分舊部選擇孫宏斌

11月19日晚，綠城內(nèi)部下發(fā)了一份免職令，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理田強(qiáng)的職務(wù)被免除。這份文件由宋衛(wèi)平的秘書柳思嘉起草，署有壽柏年的簽名，核稿人為宋衛(wèi)平。該文件同時(shí)任命了應(yīng)國永為綠城集團(tuán)總經(jīng)理，他曾在5月的并購中選擇了離職創(chuàng)業(yè)。

隨后，現(xiàn)在的綠城管理團(tuán)隊(duì)發(fā)布聲明稱，“現(xiàn)有管理團(tuán)隊(duì)是受各方股東領(lǐng)導(dǎo)下，唯一的、合法的管理團(tuán)隊(duì)。其他任何一方股東單方提出的人事任免要求，現(xiàn)任管理團(tuán)隊(duì)是不予采納的。”

值得注意的是，在這些署名的高管中，翁曉寧、童曉君和韓波等都曾是宋衛(wèi)平的舊部。很顯然，在融綠之爭尚未塵埃落定之前，這些宋衛(wèi)平的老伙計(jì)們就已經(jīng)做出了選擇。壽柏年選擇繼續(xù)支持自己的老搭檔并不難理解，但是翁曉寧等人卻選擇站到了宋衛(wèi)平的另一邊。

雖然綠城管理團(tuán)隊(duì)在聲明中表示，“現(xiàn)任管理團(tuán)隊(duì)遵循的唯一原則就是為綠城好”，但是因?yàn)檫@份聲明是針對(duì)宋衛(wèi)平的免職令，其立場就不言自明。記者就此事致電綠城副總經(jīng)理韓波，說明來意后，韓波并未接受采訪，只是表示希望記者能更多地關(guān)注其在浙南二、三線城市辛勤工作的同事們和地產(chǎn)項(xiàng)目。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營研究所所長蔡為民在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，其實(shí)宋衛(wèi)平的舊部做出這樣的選擇也不難理解，有可能是因?yàn)檫@些人認(rèn)可了孫宏斌對(duì)綠城的管理模式，愿意為其“發(fā)聲”；另一種可能性是，宋衛(wèi)平能否回歸還是個(gè)未知數(shù)，目前綠城還在孫宏斌掌權(quán)之下，因此他們基于現(xiàn)實(shí)考慮，不得不表明這樣的立場。

選擇站隊(duì)或基于利益考量

一直以來，歷史系出身的宋衛(wèi)平身上都貼著理想主義的標(biāo)簽。宋衛(wèi)平曾表示，“孫宏斌先生內(nèi)心也應(yīng)該有相應(yīng)的善念和理想，但他們的表現(xiàn)在經(jīng)營企業(yè)的諸項(xiàng)訴求中，把所謂盈利、所謂經(jīng)營的成功，放在了首選，而忽略了企業(yè)所應(yīng)有的社會(huì)屬性和行業(yè)價(jià)值。”

此前，宋衛(wèi)平也曾在多個(gè)公開場合表示，寧愿把綠城做成絕版，也不會(huì)降價(jià)或者降低品質(zhì)。但是號(hào)稱代表業(yè)主利益的宋衛(wèi)平，并非沒有引來質(zhì)疑。有業(yè)內(nèi)人士表示，如今畢竟是商業(yè)社會(huì)，經(jīng)營行為沒有必要上升到道德層面，宋衛(wèi)平依靠理想主義的標(biāo)簽來獲取市場認(rèn)同，因此綠城的房子價(jià)格雖高，依然有購房者選擇購買。

在理想和現(xiàn)實(shí)之間徘徊的不僅是綠城公司，還有那些綠城高管和員工們。在迎來追求業(yè)績和利潤的孫宏斌之后，他們的內(nèi)心波瀾起伏也不無可能。田強(qiáng)曾發(fā)過一封內(nèi)部信，直指宋衛(wèi)平時(shí)代綠城遺留下來的問題，“相當(dāng)比例的項(xiàng)目產(chǎn)品成本遠(yuǎn)高于市場標(biāo)準(zhǔn)，成本遠(yuǎn)超市場售價(jià)的承載能力”，而孫宏斌入主綠城之后，卻能憑借其高超的營銷能力迅速提高銷售業(yè)績。

睿信致成管理顧問公司合伙人薛迥文表示，對(duì)綠城的員工而言，首先要適應(yīng)的并不是某一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)，而是要適應(yīng)一家企業(yè)做事的方式，相比于宋衛(wèi)平，這段時(shí)間以來，孫宏斌給綠城帶來的變化是有目共睹的，綠城的員工如何選擇站隊(duì)，也正是這種變化帶來的考量。

蔡為民表示，孫宏斌對(duì)銷售業(yè)績的追求，給股東、員工帶來了切切實(shí)實(shí)的收益，這對(duì)那些在“宋氏風(fēng)格”影響下的綠城員工們而言，他們不得不在社會(huì)理想和現(xiàn)實(shí)效益之間做出選擇，翁曉寧、韓波等人也可能正是在這樣的糾結(jié)之后，選擇了站到孫宏斌這一邊。

人才隊(duì)伍問題再次考驗(yàn)綠城

作為創(chuàng)始人和經(jīng)營者，宋衛(wèi)平賦予了綠城太多的個(gè)人色彩。宋衛(wèi)平對(duì)綠城進(jìn)行的是“家長式”管理。

孫宏斌對(duì)銷售業(yè)績的要求近乎苛刻，他和多數(shù)開發(fā)商一樣，在保證房子基本品質(zhì)的前提下，以市場為導(dǎo)向快速提高銷售效率，這是和原先綠城迥然不同的企業(yè)文化，對(duì)綠城員工而言不無裨益，他們正在逐漸適應(yīng)這種全新的成長體系，也在這種“改造”中逐漸適應(yīng)新綠城的步調(diào)。

目前的情況對(duì)綠城員工而言，無論宋衛(wèi)平最終能否回到綠城，擺在他們面前的都是一條無法回頭的路。薛迥文認(rèn)為，一旦宋衛(wèi)平回歸綠城，跟隨孫宏斌來到綠城的融創(chuàng)員工毫無疑問會(huì)選擇離開，而表明立場支持孫宏斌的老綠城員工也會(huì)不得不淡出，而那些沒有表態(tài)的人，如果宋衛(wèi)平最終無法回歸，今后在綠城的日子也不一定會(huì)好過。

此番融綠之爭，綠城員工將被迫做出選擇，無論如何都會(huì)有人因此離開，這對(duì)雙方而言最終都將是一個(gè)兩敗俱傷的結(jié)果。蔡為民認(rèn)為，當(dāng)初融綠“聯(lián)姻”以為可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，但是孫宏斌對(duì)綠城的改造并不被各方認(rèn)可，此番無論綠城最終能否迎回宋衛(wèi)平，人才隊(duì)伍必然繼5月之后再次發(fā)生動(dòng)蕩，對(duì)企業(yè)發(fā)展而言不見得是件好事。人才隊(duì)伍不穩(wěn)無疑會(huì)使綠城再次元?dú)馐軅?/p>

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聲音

孫宏斌感嘆知進(jìn)退棄綠城融創(chuàng)跑更快？

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

11月27日凌晨3點(diǎn)，融創(chuàng)中國控股有限公司董事長孫宏斌更新了一條微博：年輕的時(shí)候覺得進(jìn)取、冒險(xiǎn)、堅(jiān)持、勇往直前很重要，現(xiàn)在覺得忍耐、寬容、讓步、妥協(xié)也許更重要……

這場商戰(zhàn)似乎讓孫宏斌參透了一些人生哲理。在宋衛(wèi)平提出回歸之初，他曾表示，“不做好人，不做壞人，做人。”而當(dāng)這場商戰(zhàn)越發(fā)不受控時(shí)，他領(lǐng)悟到了既要勇敢也要妥協(xié)，既要知進(jìn)也要知退。

這場收購案涉及到3家上市公司，總額超過50億元，交易一旦破裂，對(duì)于融創(chuàng)來說，得到和失去的又會(huì)是什么？“也許丟掉綠城，融創(chuàng)會(huì)跑得更快。”一位關(guān)注融創(chuàng)中國的行業(yè)分析人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》如是說。

融綠是融創(chuàng)核心

融綠平臺(tái)或許是孫宏斌手握的最后一張底牌。

11月7日晚間，融創(chuàng)中國公告宣布，公司非全資附屬公司上海融綠睿江通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所成功投得上海富源濱江47%的股權(quán)。上海融綠睿江的收購行動(dòng)總共需支付15.75億元，其中包括47%股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款9.77億元及上海申江兩岸對(duì)上海富源濱江的債權(quán)5.98億元。該交易并不大，但這個(gè)維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)的融綠平臺(tái)（上海融創(chuàng)綠城投資控股有限公司）似乎并未受到此次事件的影響。

一位接近融創(chuàng)中國的消息人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在組建了融綠平臺(tái)后，基本項(xiàng)目都是由融創(chuàng)來操盤，宋衛(wèi)平實(shí)際參與的管理非常少，融綠平臺(tái)不管是產(chǎn)品還是理念都融入了很深的“融創(chuàng)基因”。

現(xiàn)在，融綠平臺(tái)在未來會(huì)以何種形式生存下來，成為這場風(fēng)波之后另一個(gè)值得關(guān)注的重點(diǎn)。

此前有消息稱，宋衛(wèi)平能否順利回歸，其中要達(dá)成的一個(gè)條件便是 “將融綠平臺(tái)另外50%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給孫宏斌”。據(jù)稱這一條件以九龍倉反對(duì)而宣告無果。

“在商言商，融綠平臺(tái)的造血能力是雙方都需要的，即使收購破裂，這個(gè)平臺(tái)應(yīng)該也還會(huì)獨(dú)立地運(yùn)作下去。”一位房地產(chǎn)分析人士對(duì)此表示。

實(shí)際上，融綠平臺(tái)在組建后的兩年多時(shí)間里，一直保持著“融創(chuàng)速度”。

“融綠平臺(tái)一直大力收購項(xiàng)目，目前大概一共有12個(gè)項(xiàng)目，而大部分項(xiàng)目基本更符合融創(chuàng)的產(chǎn)品定位。”一位接近融綠平臺(tái)的消息人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者如是說。

孫宏斌需專注融創(chuàng)

對(duì)于綠城的收購如果能在年內(nèi)完成，也許孫宏斌離千億目標(biāo)就更近了一步。

蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，孫宏斌即使收購失敗也是失之東隅收之桑榆。

融創(chuàng)中國半年報(bào)顯示，2014年上半年公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額298.02億元，較去年同期增長26%；毛利潤達(dá)20.34億元，同比增長14%。融創(chuàng)上半年毛利率為22.43%，比去年同期的20.8%有所增長。凈資產(chǎn)負(fù)債率則由去年底的69.7%降至66.7%。

綠城中國公布的2014年中期業(yè)績顯示，上半年綠城完成銷售額305億元。

今年下半年，融創(chuàng)中國預(yù)計(jì)有12個(gè)新項(xiàng)目入市，可售資源共計(jì)802億元，其中新推項(xiàng)目為197億元。綠城今年下半年預(yù)計(jì)有31個(gè)項(xiàng)目竣工，總建筑面積約為330萬平方米。

從業(yè)績貢獻(xiàn)來看，收購綠城可以讓孫宏斌更快地敲開“千億俱樂部”的大門。此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，孫宏斌絲毫不掩蓋對(duì)于綠城產(chǎn)品的欽佩之情，并表示現(xiàn)在可以大大方方來學(xué)習(xí)。

“其實(shí)左手融創(chuàng)右手綠城對(duì)孫宏斌來說，不管是資金還是精力都耗費(fèi)得比較大，即便是憑借融創(chuàng)自身的發(fā)展速度，在未來兩年做到1000億的可能性也非常大。”宋延慶表示。

宋延慶進(jìn)一步指出，目前孫宏斌更需要的是聚焦，“從1月1日起專心地做好融創(chuàng)，正如他將業(yè)務(wù)集中在5大區(qū)域一樣，（需要）集中精力。”