2015年，備受矚目的上海車展將從上海浦東國際博覽中心搬到虹橋中國博覽會會展綜合體?！败囌瓜蛭鳌背蔀榇蠛鐦蛞?guī)劃起步多年后一個關(guān)鍵性節(jié)點。日益擁擠的上海浦東，漸漸將部分功能讓位于日益成熟的大虹橋。 虹橋區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)倉儲緊張的跡象，寫字樓空置率低。連續(xù)多個季度的數(shù)據(jù)顯示，虹橋商務(wù)區(qū)的寫字樓租金持續(xù)上漲。而在住宅行情遇冷的2014年，虹橋商務(wù)區(qū)商辦物業(yè)的售價卻在大幅攀升，銷售速度遠超市中心。一些企業(yè)和個人，搶在大虹橋起飛之前這一時機大舉投資虹橋商務(wù)區(qū)。 由于虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)用于出售的寫字樓屈指可數(shù)，價格處在快速攀升階段。而唯一臨水的虹橋天街雖然賣出3.8萬元／平方米的高價，仍然在最近的半年內(nèi)快速銷售。 長三角同城 大虹橋規(guī)劃有著可供參考的國際案例。在日本，隨著新干線的開通，圍繞東京形成“大東京”一體區(qū)域。虹橋的“國家會展中心”在落子之前經(jīng)過了一番競爭。廣東希望將這一重要會展項目放在廣州，而決策層最終還是選定了虹橋。 高鐵的發(fā)展，讓“長三角同城”不再只是愿景。虹橋商務(wù)區(qū)位于上海西側(cè)，長三角核心，緊鄰虹橋交通樞紐，總占地面積86.6平方公里，是陸家嘴的3倍。根據(jù)設(shè)想，未來將形成東有“陸家嘴”、西有“大虹橋”的杠鈴格局，是上海未來與陸家嘴相同量級的核心CBD。 虹橋商務(wù)區(qū)東側(cè)是世界上最大的虹橋交通樞紐，除依托民航、高鐵實現(xiàn)了長三角一小時經(jīng)濟圈外，還有上海絕無僅有的5條在建或已通車的地鐵。 而虹橋商務(wù)區(qū)的西側(cè)，正是將上海車展從浦東“搶”過來的國家會展中心。虹橋商務(wù)區(qū)早在幾年前土地出讓時就吸引來一大批知名房企，其中包括龍湖、萬科、瑞安、富力等。隨著多家房企在虹橋商務(wù)區(qū)的項目逐漸開盤，近期價格快速攀升。 整個2014年，上海樓市一直處在低迷狀態(tài)。而在虹橋天街，面對客戶擁擠的場景，前來探訪的業(yè)內(nèi)觀察人士表示：“長三角民營企業(yè)一向發(fā)達，企業(yè)主商業(yè)嗅覺靈敏。早在2008年住宅市場低迷時就有溫州企業(yè)大舉投資樓市，在眼下的樓市谷底踴躍投資虹橋商務(wù)區(qū)的商辦物業(yè)，就是想搶在大虹橋騰飛之前，低價入市?！? 目前已經(jīng)不斷攀升的區(qū)內(nèi)價格，在業(yè)內(nèi)人士看來，仍然屬于“谷底”。 虹橋天街：高價仍火爆 今年10月，協(xié)信地產(chǎn)將虹橋商務(wù)區(qū)物業(yè)以2.8萬元／平方米的價格賣給平安信托，物業(yè)類型是帶底商的寫字樓。而萬科等知名房企也在虹橋商務(wù)區(qū)展開商辦物業(yè)交易，價格在3.1萬元～3.2萬元／平方米這一區(qū)間。 筆者近期了解到，虹橋商務(wù)區(qū)的龍湖虹橋天街項目的售價已經(jīng)高達3.8萬元／平方米。該項目于今年6月底開盤，近半年迅速去庫存化，已經(jīng)超越了公司預(yù)定的目標。 除了為自己的企業(yè)選擇辦公樓的中小企業(yè)主外，一些具有特色產(chǎn)業(yè)的地區(qū)商會、企業(yè)家團體，“組團”前來選樓。其中包括經(jīng)營多年，出口海外的家具制造之鄉(xiāng)，以及紡織之鄉(xiāng)的企業(yè)們。客戶不僅來自長三角，還有來自其他距離較遠的省份，希望在長三角落子，以享受物流、出口、供應(yīng)鏈便捷的企業(yè)主們。他們往往集體下單，從而在未來的經(jīng)營中保持合作的便捷。 目前搶先入駐龍湖虹橋天街的客戶群較為多元，有的客戶選擇買下一整層，購買一到兩個單元的客戶也不在少數(shù)。龍湖虹橋天街開發(fā)的寫字樓單元最小面積的在100平方米以下，其中主力面積段為150~200平方米，而整層面積可達到1400~2000平方米。 除了一些來自制造、商貿(mào)行業(yè)的中小企業(yè)客戶入駐之外，龍湖虹橋天街最引人注目的是個人投資者。那些凈值在一兩千萬的個人通過投資寫字樓，獲取租金及物業(yè)升值的回報。這在以“只租不售”為行業(yè)慣例的上海市場，并不多見。由于供應(yīng)稀缺，投資者早早下單。 “有一位韓國明星已經(jīng)定下在龍湖虹橋天街投資?！焙鐦蛏虅?wù)區(qū)內(nèi)部人士告訴筆者，韓國藝人向來重視投資理財，近來韓劇在中國大熱，韓國投資者看好中國市場。 高緯環(huán)球今年第三季度報告稱，虹橋商圈的大部分甲級寫字樓常年維持滿租狀態(tài)。陸家嘴和虹橋商圈的租金保持穩(wěn)定上行，環(huán)比上季度分別上漲1.6%和2.8%。 熱銷為何？ 虹橋商務(wù)區(qū)是上海市“十二五”重點規(guī)劃區(qū)域，虹橋商務(wù)區(qū)管委會為上海市政府直派管理機構(gòu)，上海市范圍內(nèi)享有如此政策的只有自貿(mào)區(qū)、陸家嘴和虹橋商務(wù)區(qū)。 上海市政府已斥資100億建設(shè)虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)的20個基礎(chǔ)設(shè)施項目和功能性項目，國家會展中心由商務(wù)部和上海市政府共投資150億進行建設(shè)，開發(fā)商投入的資金成本也不容小覷。從政府到民間，投入虹橋商務(wù)區(qū)的資金形成滾雪球的模式。 虹橋商務(wù)區(qū)分核心區(qū)一期以及核心區(qū)二期。其中龍湖虹橋天街因位于核心區(qū)一期最優(yōu)的位置。龍湖虹橋天街是純商辦項目，并不與住宅“混搭”，而商業(yè)方面由龍湖開發(fā)購物中心配套。區(qū)內(nèi)其他寫字樓的的商業(yè)配套以寫字樓底商為主。 “地段好、升值空間大、樞紐與會展中心的不可復(fù)制性和稀缺性?！币晃缓鐦蛏虅?wù)區(qū)內(nèi)部人士解釋稱。這就是為什么龍湖虹橋天街為什么在售價明顯高出區(qū)內(nèi)其他項目時，仍然引來大批投資者。 虹橋天街與其他緊靠高架或高鐵軌道項目不同，所有產(chǎn)品均臨河而建，且緊鄰綠化帶景觀，為企業(yè)提供安靜、舒適和綠色生態(tài)的辦公環(huán)境。被公認為核心區(qū)內(nèi)位置最好，環(huán)境最佳的稀缺沿河景觀辦公。 虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期10個項目中，8個項目的開發(fā)商全部自持，龍湖虹橋天街的21萬平方米商業(yè)也由龍湖全部自持。一些開發(fā)商看好這一區(qū)域內(nèi)的投資價值，并不愿意馬上出售。 名企相繼入駐 目前世界上最大的綜合交通樞紐已經(jīng)在虹橋商務(wù)區(qū)附近落成，國家會展中心明年6月份將竣工，在今年年底時會投入試運轉(zhuǎn)。 整個虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)各大地產(chǎn)商會在2015年集中交付，其中包括瑞安的虹橋天地項目。羅氏公司已經(jīng)確定將從市中心靜安寺附近的會德豐廣場搬遷至虹橋天地。阿里巴巴、臺達、拜耳等知名企業(yè)也相繼確定入駐。 據(jù)國際貨幣基金組織于2014年10月發(fā)布的經(jīng)濟展望，在中國經(jīng)濟向可持續(xù)增長模式轉(zhuǎn)型的背景下，預(yù)計中國2014年全年經(jīng)濟增速為7.4%，2015年為7.1%。 在商業(yè)上，龍湖自持近20萬平方米的商業(yè)，涵蓋了從一線到大眾化品牌的各類業(yè)態(tài)，再加上對面瑞安的10萬平方米集中商業(yè)，已達到30萬平方米這一形成核心商圈的面積指標。目前上海西部片區(qū)商業(yè)分布較散，且以中低端消費為主，嘉定、青浦、松江等均沒有大型商業(yè)。依托嘉閔高架的通車，“龍湖—瑞安”商圈即將成為整個上海西區(qū)的商業(yè)核心，而人流的大量進入及區(qū)域知名度的飛速提升也包裝了整個區(qū)域內(nèi)物業(yè)的升值及收益。 瑞安方面透露，瑞安主席在2006年已經(jīng)看中上海西邊的發(fā)展。公司在2010年前后就拿下虹橋商務(wù)區(qū)項目，在年底就進行開發(fā)。與龍湖思路不同之處在于，瑞安堅持只租不售，投資者并不能購買瑞安的商辦物業(yè)。目前，龍湖虹橋天街是虹橋商務(wù)區(qū)最貴的項目。 目前，整個虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)只有虹橋天街和綠谷可售，其他項目均為自持租賃，而綠谷是2000平方米起整層銷售，因此虹橋天街是核心區(qū)內(nèi)唯一可以靈活滿足各種面積需求的可散售辦公。 高力國際今年第三季度報告稱，在經(jīng)濟增速放緩的背景下，上海不同物業(yè)市場板塊將呈現(xiàn)差異化表現(xiàn)。對商務(wù)園區(qū)物業(yè)市場而言，“盡管未來供應(yīng)體量龐大，但平均租金將在項目品質(zhì)提升的支撐下持續(xù)攀升，該板塊投資需求亦將保持強勁?！? 筆者從龍湖虹橋天街客戶中了解到，一些中小企業(yè)主認為，目前上海市中心可夠購買的商辦物業(yè)價格過高，看不到上漲的空間，而虹橋商務(wù)區(qū)在2015年全面交付前，仍處在一個價值低估的階段。對于在長三角地區(qū)興辦實業(yè)的企業(yè)來說，辦公樓是必不可少的，在虹橋商務(wù)區(qū)辦公，可以更有效率地與工廠、倉儲聯(lián)系往來，且固定資產(chǎn)的投資對企業(yè)來說風險更低。