每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

2014年超越萬(wàn)科成為國(guó)內(nèi)房企“新一哥”的綠地，提出了2015年2800億元的新銷售目標(biāo)，與其他大型房企不同，綠地過(guò)半業(yè)績(jī)來(lái)自產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。而幫助綠地在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)高歌猛進(jìn)的，則是時(shí)下異?；馃岬幕ヂ?lián)網(wǎng)金融。

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良昨日（1月21日）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，綠地將聯(lián)合阿里、平安這兩個(gè)互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域巨頭，在兩個(gè)月后推出名為“地產(chǎn)寶”的金融產(chǎn)品，用以支持非住宅領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。鮮為人知的是，綠地在去年參加了阿里的IPO。

2015年1月初，住建部提出了租售并舉的產(chǎn)業(yè)發(fā)展意見(jiàn)，但由于房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)證券化推進(jìn)速度緩慢，業(yè)界普遍感到發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)難度很大。尤其是中小房企，對(duì)持有物業(yè)占用大量企業(yè)發(fā)展資金的問(wèn)題感到頭疼，卻一直沒(méi)有辦法解決。業(yè)界認(rèn)為，“地產(chǎn)寶”推出后，受益者不僅是綠地，一些中小房企也能通過(guò)上述金融產(chǎn)品解決持有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金占用過(guò)多的問(wèn)題。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)支持2800億元目標(biāo)

“簡(jiǎn)單來(lái)看住宅產(chǎn)業(yè)，我認(rèn)為高峰期已經(jīng)過(guò)去了。但是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還會(huì)有很大的增長(zhǎng)空間?！边@是張玉良對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)趨勢(shì)的判斷。

根據(jù)綠地昨日發(fā)布的相關(guān)銷售數(shù)據(jù)，公司全年實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入達(dá)4021億元，較上年增長(zhǎng)22%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)預(yù)銷售金額2408億元，較上年增長(zhǎng)50%；實(shí)現(xiàn)預(yù)銷面積2115萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)30%，綠地因此成為全球最大房企。

而讓綠地取得上佳業(yè)績(jī)的，正是其在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的布局。根據(jù)公司公布的數(shù)據(jù)，在2408億元的預(yù)銷售額中，住宅只占46%，其余54%來(lái)自商辦類產(chǎn)品，增幅達(dá)到90%以上。正是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)式增長(zhǎng)，使得綠地在去年實(shí)現(xiàn)了對(duì)萬(wàn)科的逆襲，成為地產(chǎn)行業(yè)新的龍頭老大。

張玉良不無(wú)調(diào)侃地說(shuō)：“我沒(méi)有‘如果你們要搞商業(yè)地產(chǎn)，我即使躺進(jìn)棺材也會(huì)舉起手反對(duì)’的壓力。所以，綠地比其他開(kāi)發(fā)商更早轉(zhuǎn)型?！睋?jù)了解，王石曾在2009年的一次演講中表示，萬(wàn)科如果不走住宅產(chǎn)業(yè)化的道路了，他即使躺在棺材里也會(huì)舉起手來(lái)反對(duì)。

推地產(chǎn)寶幫助中小地產(chǎn)商融資

支持綠地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的，是綠地的金融計(jì)劃。2014年，綠地的金融板塊的規(guī)模和利潤(rùn)飚升，全年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)（含投資收益）8.5億，較上年增長(zhǎng)155%。

“商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)金融化是非常重要的。”張玉良說(shuō)，他之前看了萬(wàn)達(dá)王健林的講話，認(rèn)為萬(wàn)達(dá)下一步也會(huì)在資產(chǎn)金融化方面有較大動(dòng)作。不過(guò)對(duì)綠地來(lái)說(shuō)，不僅要實(shí)現(xiàn)自己的商業(yè)地產(chǎn)金融化，還要幫助中小地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的金融化。

“我們要通過(guò)金融化，把中小企業(yè)的資產(chǎn)變成Cash（現(xiàn)金）?！睆堄窳颊f(shuō)，中小地產(chǎn)商持有經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)往往會(huì)遭遇資金不足的問(wèn)題。但是，在和平安、阿里合作后，綠地的地產(chǎn)寶就可以幫助他們解決這一問(wèn)題。

此前，住建部提出鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商持有部分物業(yè)的租售并舉政策，但業(yè)界普遍認(rèn)為，在操作性上存在一定的問(wèn)題。

克而瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波昨日就告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，會(huì)占用企業(yè)大量的資金。尤其是目前，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的投資收益率相對(duì)偏低，很難能夠吸引投資者投資這類產(chǎn)品。

對(duì)此張玉良介紹，綠地未來(lái)將會(huì)為中小地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，以幫助這些物業(yè)提升收益率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)相對(duì)較高的市場(chǎng)回報(bào)。他預(yù)計(jì)，未來(lái)的綠地“地產(chǎn)寶”可以達(dá)到8%左右的收益，地產(chǎn)金融業(yè)將成為綠地新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

地產(chǎn)寶能否真正輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)？

對(duì)中小地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，“地產(chǎn)寶”如果真正能夠運(yùn)營(yíng)，一定程度上確實(shí)可以解決他們的現(xiàn)金流需要。同時(shí)，他們也對(duì)“地產(chǎn)寶”能否真正實(shí)現(xiàn)公司的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有所顧慮。截至目前，綠地并未透露地產(chǎn)寶的詳細(xì)方案。

但業(yè)界通過(guò)此前房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化的部分產(chǎn)品，能夠隱約猜測(cè)可能的產(chǎn)品模式。去年，蘇寧云商發(fā)布公告，擬以不低于人民幣40.1億元的價(jià)格將11家全資子公司的全部相關(guān)權(quán)益，轉(zhuǎn)讓給中信金石基金擬發(fā)起設(shè)立的私募投資基金或及相關(guān)方。這一輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，被看作是綠地“地產(chǎn)寶”的可能形式。

蘇寧云商子公司以11家自有門店物業(yè)的房屋所有權(quán)及對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)分別出資設(shè)立，蘇寧將按照市場(chǎng)公允價(jià)值確定交易對(duì)價(jià)，可獲得優(yōu)質(zhì)門店增值收益和現(xiàn)金回籠，另一方面公司以穩(wěn)定的租賃價(jià)格和長(zhǎng)期租約獲得門店物業(yè)的長(zhǎng)期使用權(quán)。門店物業(yè)的租金收入及該私募投資基金未來(lái)處置股權(quán)或門店物業(yè)的增值收益，將成為該私募投資基金或及相關(guān)方的收益分配來(lái)源。

但是，這一模式首先產(chǎn)品性質(zhì)屬于私募，無(wú)法通過(guò)資本市場(chǎng)公開(kāi)募集；其次可能會(huì)暗藏回購(gòu)協(xié)議，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)不是真正的輕資產(chǎn)模式。

興業(yè)信托的一位經(jīng)理認(rèn)為，大部分情況下，開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)簽訂的協(xié)議，都會(huì)有回購(gòu)或者擔(dān)保協(xié)議，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這一模式不能算是真正意義的輕資產(chǎn)。而對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，也會(huì)選擇排名更靠前的企業(yè)作為合作伙伴，這使得多數(shù)中小企業(yè)很難通過(guò)這一模式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的金融化。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷則提出了對(duì)中小地產(chǎn)商商業(yè)地產(chǎn)在資產(chǎn)質(zhì)量方面的擔(dān)心。他表示，目前部分地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩，開(kāi)發(fā)商又普遍缺乏運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，如果最終收益無(wú)法達(dá)到投資者的要求，這一模式能否持續(xù)還成問(wèn)題。