每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

種種跡象表明，投資物業(yè)租金收益率的高低，將是決定中國(guó)版REITs成敗的關(guān)鍵。物業(yè)運(yùn)營(yíng)目前不僅是內(nèi)地開發(fā)商的薄弱環(huán)節(jié)，對(duì)于擁有豐富商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的境外房企來說，也同樣不容易。曾因開發(fā)、運(yùn)營(yíng)上海新天地、瑞安廣場(chǎng)等項(xiàng)目在內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域聲名顯赫的瑞安房地產(chǎn)，其持有的商用物業(yè)在完成資產(chǎn)證券化后，就因?yàn)樽饨鹗找媛什荒芰钯Y本市場(chǎng)滿意，而遲遲未能上市。

早在2012年，瑞安房地產(chǎn)就對(duì)外披露了拆分子公司中國(guó)新天地單獨(dú)上市的計(jì)劃。然而隨著時(shí)間的推移，上市遲遲沒有進(jìn)展，“中國(guó)新天地上市”似乎漸漸成為瑞安業(yè)績(jī)不佳時(shí)用來點(diǎn)綴的化妝品。

瑞安對(duì)旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目向來惜售，直到最近幾年才陸續(xù)賣出一些非核心資產(chǎn)。如果中國(guó)新天地仍然長(zhǎng)期大量自持商業(yè)物業(yè)，盈利依賴商鋪?zhàn)饨穑渲苻D(zhuǎn)速度很難得到提升，要達(dá)到令市場(chǎng)滿意的市盈率從而上市，難上加難。

期望單獨(dú)拆分上市/

瑞安房地產(chǎn)旗下的子公司中國(guó)新天地，是最近幾年瑞安難得的興奮點(diǎn)之一。

瑞安方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，中國(guó)新天地于2013年正式成立，并開始獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，目前中國(guó)新天地旗下管理的項(xiàng)目包括位于上海的新天地、虹橋天地和瑞虹天地以及武漢天地、重慶天地和佛山嶺南天地項(xiàng)目?jī)?nèi)的商業(yè)物業(yè)。

上海新天地是瑞安在內(nèi)地的成名之作，其他幾個(gè)掛名“天地”的項(xiàng)目雖未能復(fù)制這樣的成功，也屬較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

中國(guó)新天地的拆分被認(rèn)為是瑞安整體轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。2012年，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云突變，瑞安賴以成名的舊城改造模式受到重大挑戰(zhàn)，多個(gè)住宅項(xiàng)目因此深陷泥潭。2013年，瑞安集團(tuán)主席羅康瑞多次對(duì)外表示，未來將不再接手舊城改造項(xiàng)目。

記者了解到，中國(guó)新天地目前的運(yùn)營(yíng)已經(jīng)比較獨(dú)立，和瑞安之間的分工日益明晰。

2014年初，瑞安為中國(guó)新天地引入了加拿大投資者Brookfield，后者為新天地注資7.5億美元，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。在外界看來，中國(guó)新天地將被作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的平臺(tái)，與瑞安旗下的住宅等項(xiàng)目相區(qū)分。瑞安多年來堅(jiān)持對(duì)商業(yè)項(xiàng)目只租不賣，不斷培養(yǎng)人氣，提升商業(yè)租金，以期獲得穩(wěn)定的回報(bào)。

“提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及縮短投資回報(bào)期”成為瑞安高管層近年來最為關(guān)注的問題，一系列動(dòng)作都在遵照這一目標(biāo)推進(jìn)。

中國(guó)新天地的拆分思路較為明確：中國(guó)新天地從瑞安陸續(xù)收購(gòu)已竣工物業(yè)；收購(gòu)非瑞安系的內(nèi)地零售、辦公樓、酒店等物業(yè)。整合落定后，中國(guó)新天地將通過持有的物業(yè)獲取租金收益。此外，收入來源還包括物業(yè)管理的管理費(fèi)用，以及資產(chǎn)買賣，獲得增值收益。其中，租金無疑是收入中最主要的部分。

瑞安方面向記者透露，中國(guó)新天地對(duì)旗下的資產(chǎn)有持續(xù)增值計(jì)劃：調(diào)整租戶組合，豐富客戶的體驗(yàn)以提升租金收益，投資及出售合適的商業(yè)物業(yè)。比如，2014年公司悉數(shù)出售所持有的上海虹橋天地酒店及新天地朗廷酒店權(quán)益，從而優(yōu)化資產(chǎn)組合，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

正按計(jì)劃做上市準(zhǔn)備/

然而，商業(yè)地產(chǎn)眼下卻在經(jīng)歷前所未有的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)專家蔡為民告訴記者，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)普遍運(yùn)營(yíng)困難，相當(dāng)多的購(gòu)物中心身陷泥潭。與住宅物業(yè)領(lǐng)域“地段決定一切”的規(guī)律大不相同，商業(yè)地產(chǎn)有更多的變數(shù)?！坝捎诨ヂ?lián)網(wǎng)帶來的巨大沖擊，商業(yè)地產(chǎn)走下坡路才剛剛開始。舊的盈利模式很難持續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)只能不斷地探索新模式、新花樣來吸引顧客?！辈虨槊裾f。

仲量聯(lián)行華東區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)鄧汝舜表示，“零售市場(chǎng)上的謹(jǐn)慎情緒預(yù)計(jì)將成為一種常態(tài)，開發(fā)商在租金以及免租期談判方面更加愿意做出一定讓步，尤其是地理位置不夠好的項(xiàng)目?！?/p>

瑞安對(duì)商業(yè)物業(yè)向來極為“惜售”，2013、2014年的幾次出售都是整體性退出，售出的項(xiàng)目并非表現(xiàn)最好的核心資源，出售項(xiàng)目補(bǔ)充現(xiàn)金流的用意較為明顯。

克而瑞研究總監(jiān)薛建雄告訴記者，中國(guó)新天地目前的狀態(tài)是大量自持商業(yè)物業(yè)，周轉(zhuǎn)速度比較慢。此類以收取租金為主要盈利模式的企業(yè)如果現(xiàn)在上市，獲得的市盈率大約在5~6倍，這樣的價(jià)格并不能令人滿意，這或許是中國(guó)新天地遲遲沒有上市的原因之一。如果要獲得更高市盈率，中國(guó)新天地恐怕還需將一些高周轉(zhuǎn)的資產(chǎn)注入。

對(duì)此，瑞安向記者回復(fù)關(guān)于中國(guó)新天地何時(shí)上市的問題時(shí)表示，“我們一直按計(jì)劃準(zhǔn)備，只待合適的市場(chǎng)條件，并需要獲得相關(guān)方面的批準(zhǔn)。”

瑞安透露，中國(guó)新天地成立后，瑞安房地產(chǎn)專注開發(fā)社區(qū)，而不再持有任何投資物業(yè)，成為一家純粹經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)的公司，專注于住宅及商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。中國(guó)新天地則負(fù)責(zé)投資、經(jīng)營(yíng)和管理商業(yè)物業(yè)，以及出售商業(yè)物業(yè)，專注于資產(chǎn)管理及提升資產(chǎn)價(jià)值。這樣的安排有助于兩家公司各自發(fā)揮自身的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，加快商業(yè)資產(chǎn)的銷售。

目前，瑞安正在推行新的開發(fā)模式，專注在內(nèi)地開發(fā)多功能、可持續(xù)發(fā)展的整體社區(qū)。通過總體規(guī)劃，打造集“生活、工作、休閑”于一體的多功能社區(qū)。瑞安開發(fā)的總體規(guī)劃綜合社區(qū)主要有三大類：以大平橋?yàn)槔某鞘兄行目傮w規(guī)劃社區(qū)；以虹橋天地為例的交通樞紐項(xiàng)目；以創(chuàng)智天地為例的知識(shí)型社區(qū)。

結(jié)束舊城改造路線，打造社區(qū)模式，分拆中國(guó)新天地上市，瑞安的轉(zhuǎn)型完成還將需要一段時(shí)間。