每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

在2013年以217.7億元“獨(dú)吞”上海徐家匯“地王”的新鴻基地產(chǎn)近日宣布，公司與12家國(guó)際及香港本地銀行簽訂一項(xiàng)100億港元5年期銀團(tuán)貸款協(xié)議。該項(xiàng)銀團(tuán)貸款由新鴻基地產(chǎn)（金融服務(wù)）有限公司簽署，并由新鴻基地產(chǎn)作擔(dān)保。貸款包括五成定期貸款及五成循環(huán)貸款，年期為5年，年息率為香港銀行同業(yè)拆息加113個(gè)百分點(diǎn)。

銀行對(duì)新鴻基融資反應(yīng)積極，超額認(rèn)購(gòu)至123億港元，最終貸款額由50億港元增至100億港元。該項(xiàng)銀團(tuán)貸款涉及到中國(guó)銀行、瑞穗銀行、法國(guó)巴黎銀行、花旗銀行等。新鴻基分別獲穆迪及標(biāo)準(zhǔn)普爾給予A1及A+信貸評(píng)級(jí)。

新鴻基中國(guó)方面向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“有關(guān)資金將用于日常營(yíng)運(yùn)，以配合集團(tuán)在香港的業(yè)務(wù)發(fā)展?！?/p>

近13個(gè)月內(nèi)多次巨額融資

新鴻基近年來(lái)頻繁通過(guò)各種方式補(bǔ)充現(xiàn)金流。

新鴻基主席兼董事總經(jīng)理郭炳聯(lián)透露，新鴻基2014年4月發(fā)行的紅利認(rèn)股權(quán)證至今已籌得超過(guò)100億港元，預(yù)期余下認(rèn)股權(quán)證亦會(huì)在未來(lái)15個(gè)月全面行使，將可額外籌得120億港元，增強(qiáng)集團(tuán)流動(dòng)資金及財(cái)務(wù)狀況。

“新鴻基采取的并不是高周轉(zhuǎn)模式，他們可以接受的項(xiàng)目回報(bào)周期是比較長(zhǎng)的，為了按照自己的節(jié)奏運(yùn)營(yíng)管理，不會(huì)把資金鏈拉得太緊?！笔腊钗豪硎谁h(huán)球研究部資深董事謝晨告訴記者，新鴻基通常都保證持有比較充裕的資金，不會(huì)像一些內(nèi)地開(kāi)發(fā)商那樣，依靠前期的銷售收入資金投入下一期發(fā)展。

新鴻基在回復(fù)記者問(wèn)題時(shí)強(qiáng)調(diào)，新一筆的銀團(tuán)貸款將用于配合香港業(yè)務(wù)的發(fā)展。然而，新鴻基在內(nèi)地的發(fā)展也進(jìn)入了一個(gè)資金大量進(jìn)出的階段。

新鴻基集團(tuán)于2013年12月在內(nèi)地籌組人民幣49億元的3年期銀團(tuán)貸款，在2014年1月，還簽署140億港元，為期5年半的銀團(tuán)貸款。

徐家匯地王占用大量資金

2013年9月，新鴻基以高達(dá)217.7億元的總價(jià)奪下上海徐家匯“地王”。新鴻基此后披露，公司將于2014年動(dòng)工興建徐家匯中心綜合項(xiàng)目，將成為上海浦西第一高樓。

上述項(xiàng)目出讓時(shí)上海官方文件提出嚴(yán)格要求，包括不小于60%的總建筑面積應(yīng)保持有10年以上，其余建筑物原則應(yīng)整棟出售。支付全部出讓價(jià)款后，完成投資開(kāi)發(fā)總額25%以上，方可進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。投資回報(bào)周期或?qū)⒎浅ＢL(zhǎng)，對(duì)房企資金實(shí)力的考驗(yàn)可見(jiàn)一斑。

上海道賓商務(wù)咨詢首席顧問(wèn)蕭長(zhǎng)明指出，新鴻基對(duì)徐家匯中心采取“獨(dú)吞”的方式，需要大量的現(xiàn)金保證。很多資金實(shí)力不足的開(kāi)發(fā)商在面對(duì)大規(guī)模的項(xiàng)目時(shí)，會(huì)找來(lái)合作伙伴，分擔(dān)資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)，利用伙伴的經(jīng)驗(yàn)。但新鴻基獨(dú)立開(kāi)發(fā)，肥水不外流。

對(duì)于記者提出徐家匯項(xiàng)目的進(jìn)展情況，新鴻基方面沒(méi)有作出回復(fù)。郭炳聯(lián)在近期100億港元銀團(tuán)貸款的簽約時(shí)表示,“上海地標(biāo)徐家匯中心項(xiàng)目總面積達(dá)71萬(wàn)平方米，將進(jìn)一步加強(qiáng)集團(tuán)在內(nèi)地的投資物業(yè)組合?！毙旒覅R中心將成為新鴻基的內(nèi)地旗艦之一。

新鴻基在截至2014年6月30日的年報(bào)中寫道，集團(tuán)奉行審慎的財(cái)務(wù)原則，在支付上海徐家匯中心項(xiàng)目全部地價(jià)后，集團(tuán)凈債項(xiàng)與股東權(quán)益比率處于15.7%的健康水平。徐家匯中心項(xiàng)目由4幅地塊組成，將分期發(fā)展，先展開(kāi)位于華山路1號(hào)地塊的建筑工程，二號(hào)地塊包括優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)和寫字樓，預(yù)計(jì)將于2015年動(dòng)工。

新鴻基更早前披露，計(jì)劃自2015年起預(yù)售徐家匯中心前期大部分寫字樓樓面，主要來(lái)自寫字樓樓面銷售的預(yù)期收益大體上將可支持興建余下期數(shù)所需資金，集團(tuán)將保留大部分樓面作長(zhǎng)線投資，當(dāng)中包括商場(chǎng)部分。

蕭長(zhǎng)明告訴記者，眼下市況并不好，開(kāi)發(fā)商很可能選擇放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏，待市況好轉(zhuǎn)再讓項(xiàng)目入市。要將項(xiàng)目周期拉長(zhǎng)，不急于入市，也需要大量的現(xiàn)金保證。

億翰智庫(kù)分析師張化東告訴記者，新鴻基常常在“不需要貸款的時(shí)候貸款”，通過(guò)保持大量的現(xiàn)金來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于徐家匯中心項(xiàng)目，不僅土地出讓金驚人，后續(xù)投資同樣不容小覷。隨著徐家匯“地王”這樣的現(xiàn)金“抽血機(jī)”入市，新鴻基的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流勢(shì)必出現(xiàn)下降，在這樣的情況下，新鴻基或?qū)⒉粩嘌a(bǔ)充融資性現(xiàn)金流。