◎楊科偉

1月22日，《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)正式公布，文件針對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場給出了明確的指導(dǎo)意見。在新型城鎮(zhèn)化框架下，戶籍改革逐步落地，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)所帶來的農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利改革也穩(wěn)步推進(jìn)，這將對(duì)未來房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展帶來現(xiàn)實(shí)的需求支撐，尤其是化解中小城市的房地產(chǎn)市場高庫存帶來新轉(zhuǎn)機(jī)。

該《意見》亮點(diǎn)之一在于對(duì)能夠進(jìn)場的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易品種進(jìn)行了明確規(guī)定，主要包括：農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)、林權(quán)、“四荒”使用權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營性資產(chǎn)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施設(shè)備、小型水利設(shè)施使用權(quán)、農(nóng)業(yè)類知識(shí)產(chǎn)權(quán)等。同時(shí)，《意見》強(qiáng)調(diào)指出：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易以農(nóng)戶承包土地經(jīng)營權(quán)、集體林地經(jīng)營權(quán)為主，且不涉及農(nóng)村集體土地所有權(quán)和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權(quán)。

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)為農(nóng)民工未來真正落腳城鎮(zhèn)提供財(cái)產(chǎn)保障，成樓市需求核心動(dòng)力。過往的城鎮(zhèn)化更多是土地的城鎮(zhèn)化，農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工后，其收入水平很難負(fù)擔(dān)得起城市高昂的生活成本，更勿論房價(jià)，最終還會(huì)再回農(nóng)村生活。而新型城鎮(zhèn)化的核心是“人的城鎮(zhèn)化”。在此基礎(chǔ)上，國家積極推進(jìn)戶籍改革，放開中心城市落戶限制。但是戶籍改革只是讓農(nóng)民工在城市生活擁有歸屬感和認(rèn)同感的第一步，更重要的是要有堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，農(nóng)民工才能最終“放心”地脫離土地，自覺地主動(dòng)向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，并最終落戶城鎮(zhèn)。所以農(nóng)村財(cái)產(chǎn)權(quán)利改革和落實(shí)才是實(shí)現(xiàn) “人的城鎮(zhèn)化”的真正保障。

目前，我國農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人口基數(shù)非常大，但其主要資產(chǎn)（土地、林地、生產(chǎn)設(shè)備、水利設(shè)施等）仍滯留在農(nóng)村，且大多數(shù)都處于荒廢、閑置狀態(tài)。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)制度不僅盤活了閑置資源，又增加財(cái)產(chǎn)權(quán)利人的收入，為農(nóng)民工能夠真正扎根城鎮(zhèn)提供必需的原始財(cái)產(chǎn)支柱。當(dāng)擁有了一定的物質(zhì)財(cái)產(chǎn)基礎(chǔ)后，基本生活穩(wěn)定且有保障，住房需求才會(huì)提上日程，將直接轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)市場的真實(shí)有效購房需求，成為支撐未來樓市發(fā)展尤其是三、四線城市房地產(chǎn)市場的核心動(dòng)力。

糾正農(nóng)村資源錯(cuò)配，重塑整體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供信心支撐。過去數(shù)年城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)吸引大量農(nóng)村富余勞動(dòng)力進(jìn)城務(wù)工，造成農(nóng)村大量土地荒蕪、農(nóng)機(jī)、水利設(shè)施閑置，也嚴(yán)重影響整體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制的出臺(tái)，可以有效糾正目前農(nóng)村資源錯(cuò)配的現(xiàn)狀，提高農(nóng)村土地等生產(chǎn)資源利用的效率。一方面為新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)、農(nóng)民工落腳城市提供了保證；另一方面也將重塑中國經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)——糧食安全，為社會(huì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)保障。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，資源優(yōu)化，收入增加，信心增強(qiáng)，才能有助于房地產(chǎn)平穩(wěn)持久的發(fā)展。

在未來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍要依仗需求，而有效的需求也是中國房地產(chǎn)市場能夠持續(xù)穩(wěn)定增長的核心動(dòng)力。在目前不同城市需求分化明顯的情況下，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制在一定程度上保障了新型城鎮(zhèn)化進(jìn)行，以及經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，會(huì)對(duì)更多的三、四線，特別是那些房地產(chǎn)還沒有啟動(dòng)的，或者說剛剛開始啟動(dòng)的城市帶來新一輪發(fā)展契機(jī)。

（作者為CRIC研究中心研究員）