每經編輯 李宇嘉    

無論是降準還是降息，都利好資金敏感性行業(yè)。所謂資金敏感性行業(yè)，就是行業(yè)供需對于資金成本變化具有較強彈性的行業(yè)，房地產行業(yè)和銀行業(yè)就屬于這類行業(yè)。2月4日，央行決定自2月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，這是時隔32個月后央行首次降準。

無論是2008年央行5次降準，還是2012年兩次降準，事實證明，對房地產行業(yè)而言都是利好影響，都成為前兩次樓市V型反轉或見底回升的重要驅動力量。在當前銀行存款準備金率達到20%，同時銀行資金來源從過去的低成本存款向高成本的理財資金轉移的情況下，高存款準備金率不僅制約銀行可貸資金規(guī)模，而且制約了銀行發(fā)放較低利率水平貸款的積極性。

2014年二季度以來，盡管央行實施“定向寬松”和貨幣政策工具創(chuàng)新，但銀行發(fā)放政府支持的貸款，如“三農”、“小微”和個人住房抵押貸款等貸款類型的積極性并不高。以住房抵押貸款為例，“9·30”房貸新政提出二套房貸最低利率可為基準利率的0.7倍，這一政策意在支持改善性住房需求。但到2014年底，銀行個人住房貸款利率下降幅度非常有限，首套房貸利率最優(yōu)惠的也只有95折，絕大部分二套房貸利率上浮，甚至，不少銀行有“拋棄”房貸（因賺錢少）的跡象。

2014年四季度，樓市出現(xiàn)“暖冬”行情，主要城市成交量月環(huán)比漲幅達到20%以上，主要驅動因素就是“11·21”降息、公積金新政等金融手段，降低了房貸成本，將前三季度積累的剛性住房需求推入市場。但進入2015年以后，由于投鼠忌器，害怕貨幣政策寬松驅動股市“瘋牛”，除公開市場少量投放外，央行在貨幣政策上開始“沉默”，銀行資金成本又開始上升，2014年四季度房貸優(yōu)惠的幅度開始縮小，再加上開發(fā)商在完成2014年業(yè)績后，也逐漸取消購房優(yōu)惠。這些因素共同作用，造成2015年1月份百城房價上漲，這事實上是對購房成本非常敏感的剛需群體入市的極大障礙。

今年1月份主要城市樓市成交量下滑20%~30%。1月份PMI創(chuàng)兩年來新低，意味著今年經濟工作首要任務“穩(wěn)增長”壓力很大，樓市穩(wěn)定至關重要，這就需要加快待售庫存的去化，激勵開發(fā)商增加新開工和拿地，這是短期內“穩(wěn)增長”的殺手锏，也是為何近期國家各相關部委密集唱多樓市的主要原因。

國家鼓勵的改善性住房需求對于購房成本也比較敏感，目前銀行對于這部分貸款仍舊堅持利率上浮10%左右的貸款政策，從而制約了這部分需求的入市節(jié)奏。不同于剛性需求，改善性需求入市節(jié)奏對于樓市行情比較依賴，有點類似于投資需求，當樓市趨于上行時，入市節(jié)奏就會加快。因此，本次降準也將激勵此前入市并不積極的改善性購房需求。

在目前銀行融資成本比較高、銀行貸款發(fā)放積極性不足、樓市需求斷檔、購房者整體對房貸成本比較敏感的情況下，此次降準很有必要，來的也正是時候。（作者為深圳市房地產研究中心研究員）