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記者：楊羚強(qiáng)

“1.8元的收購(gòu)價(jià)，如果順利完成，相當(dāng)于佳兆業(yè)凈資產(chǎn)三分之一多點(diǎn)的價(jià)格，對(duì)融創(chuàng)中國(guó)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是撿了比較大的便宜……本人也打算復(fù)牌后繼續(xù)加倉(cāng)融創(chuàng)中國(guó)。”雪球上一投資者看到融創(chuàng)正式公告收購(gòu)佳兆業(yè)后，寫(xiě)下了一段長(zhǎng)長(zhǎng)的分析，認(rèn)為融創(chuàng)這次的收購(gòu)，是比當(dāng)時(shí)收購(gòu)綠城更劃算的生意。

邦地產(chǎn)記者比較了佳兆業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)、綠城中國(guó)三家去年上半年的凈資產(chǎn)收益率（ROE），發(fā)現(xiàn)佳兆業(yè)的指標(biāo)遠(yuǎn)高于其他兩家。融創(chuàng)在完成對(duì)佳兆業(yè)的收購(gòu)后，凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)顯然將大幅上升，這是投資者看好融創(chuàng)股票的一個(gè)重要原因。

但億翰智庫(kù)上市公司房地產(chǎn)研究中心副主任張化東說(shuō)，融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)要在復(fù)盤(pán)后大幅上漲還有一個(gè)必要條件，就是收購(gòu)佳兆業(yè)的若干前提條件必須實(shí)現(xiàn)。

正式?jīng)_刺千億規(guī)模

截至去年12月31日，融創(chuàng)2014年的合約銷(xiāo)售額達(dá)到715.5億元，佳兆業(yè)2014年銷(xiāo)售額達(dá)到302億元。從目前看，融創(chuàng)有機(jī)會(huì)在今年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。

但對(duì)地融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌來(lái)說(shuō)，千億資產(chǎn)規(guī)模并不是這次收購(gòu)的重點(diǎn)，更關(guān)鍵的是，融創(chuàng)將通過(guò)本次收購(gòu)極大的提高對(duì)股東的回報(bào)率，有望在整體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面有更好的表現(xiàn)。

同花順數(shù)據(jù)顯示，截至去年6月30日，佳兆業(yè)的凈資產(chǎn)收益率達(dá)到7.4682%，而綠城同期這一指標(biāo)只有2.59%，融創(chuàng)只有5.79%。融創(chuàng)歸屬母公司的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率只有8%，綠城是-66.94%，佳兆業(yè)則高達(dá)29.67%。

佳兆業(yè)的高收益和利潤(rùn)的高成長(zhǎng)性，顯然是融創(chuàng)需要的。在今年融綠的年會(huì)上，融綠高管在內(nèi)部提出利潤(rùn)率和周轉(zhuǎn)率兼顧的要求，并強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量的增長(zhǎng)。

張化東說(shuō)，佳兆業(yè)的收購(gòu)價(jià)值不僅體現(xiàn)為之前的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，更體現(xiàn)為其擁有的龐大優(yōu)質(zhì)資源。特別是位于深圳的舊改項(xiàng)目基本已完成，這些項(xiàng)目的利潤(rùn)極為可觀，只要收購(gòu)的前提條件能實(shí)現(xiàn)，融創(chuàng)的業(yè)績(jī)有望進(jìn)一步提升。

收購(gòu)可能需要貸款

根據(jù)去年中報(bào)融創(chuàng)所擁有的現(xiàn)金，以及融創(chuàng)去年下半年的銷(xiāo)售表現(xiàn)，包括去年在土地市場(chǎng)的投入看，融創(chuàng)以77億港元收購(gòu)佳兆業(yè)，應(yīng)該對(duì)公司財(cái)務(wù)不會(huì)有太大影響。但業(yè)界關(guān)注的是，融創(chuàng)能否在同一時(shí)間完成兩筆收購(gòu)。

據(jù)2014年12月31日融創(chuàng)中國(guó)的一份公告稱(chēng)，融創(chuàng)將以總代價(jià)155.46億元收購(gòu)綠城建立的合作平臺(tái)上海融創(chuàng)綠城投資有限公司以及境外實(shí)體。隨后，綠城否認(rèn)了上述公告內(nèi)容，且九龍倉(cāng)近日又表示將加價(jià)收購(gòu)融綠平臺(tái)的50%股權(quán)。

以孫宏斌的性格，和九龍倉(cāng)高價(jià)爭(zhēng)搶融綠剩余50%股權(quán)，是有一定概率的事。而在處理佳兆業(yè)繁雜的債務(wù)問(wèn)題時(shí)，融創(chuàng)也需要大量現(xiàn)金。如此，融創(chuàng)有可能需要從境外或境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)一筆并購(gòu)貸款，以緩解壓力。

睿信致成管理顧問(wèn)有限公司合伙人薛迥文說(shuō)，短期內(nèi)融創(chuàng)的負(fù)債率有可能迅速提高，不過(guò)只是暫時(shí)的。解決辦法包括，快速將佳兆業(yè)的項(xiàng)目銷(xiāo)售回籠資金以?xún)斶€債務(wù)，以及在香港通過(guò)供股等方式完成股權(quán)再融資，并用供股所得迅速降低負(fù)債率。

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