每經(jīng)編輯 盧曦    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

2015新年伊始，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞拋出“轉(zhuǎn)租為售”的戰(zhàn)略，表示愿意出售瑞安旗下過半資產(chǎn)。

近期，已經(jīng)獨立運營一段時間的瑞安子公司中國新天地披露，將擴大旗下上海新天地的規(guī)模。對二三線城市不理想的項目，瑞安果斷剝離，對旗艦項目上海新天地，還在繼續(xù)增加投入。

瑞安力求盡快改善業(yè)績數(shù)據(jù)，力保中國新天地2015年下半年IPO。

力挺“上海旗艦”

春節(jié)一過，距瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞所說的“2015年下半年中國新天地上市”，又近了一步。

《每日經(jīng)濟新聞》記者近日了解到，中國新天地在去年陸續(xù)剝離低效資產(chǎn)后，近期在上海又有較大動作。兩個新商業(yè)項目的入市，讓中國新天地的上海旗艦項目規(guī)模得到了擴大，似在為上市沖刺。

這兩個新項目分別名為湖濱道和新里，湖濱道包括寫字樓和商鋪，而新里是由新天地原有的一處酒店改造而成的六層購物商場。兩個新項目與現(xiàn)有的上海新天地南里北里、企業(yè)天地一期、瑞安廣場等形成一體，都將在2015年進入運營階段，貢獻收入。

2013年，瑞安單獨拆分成立了子公司“中國新天地”，獨立運營，旗下管理的項目包括位于上海的新天地、虹橋天地和瑞虹天地以及武漢天地、重慶天地和佛山嶺南天地等。公司方面透露，目前中國新天地的資產(chǎn)約人民幣250億，達55萬平方米，一半已完工，一半在建。

中國新天地旗下項目眾多，只有上海新天地最受認可。目前上海新天地的商鋪租金高達100元／平方米／天，在上海位于頂級商鋪行列。可供參考的是2014年5月，瑞安出售杭州西湖天地，公司透露，西湖天地連續(xù)幾年的年租金收入均保持在人民幣1800萬元左右。

兩相比較，被剝離的西湖天地盈利水平實在很難讓人滿意。對于表現(xiàn)不佳的項目，瑞安果斷賣出，不再戀戰(zhàn)；而對于上海新天地這樣的“現(xiàn)金奶牛”，則加大開發(fā)力度。

    不過, 湖濱道和新里注入中國新天地后，能否大幅提升中國新天地的盈利能力，進而提高公司未來的市場估值卻是一個未知數(shù)。此前，《東方早報》報道說，羅康瑞稱，要中國新天地以“更為理想的狀態(tài)”登陸資本市場。

改善業(yè)績迫在眉睫

中國新天地的上市，無疑是最近幾年圍繞瑞安的一個最大話題。上市成敗，關(guān)系到能否提振瑞安近幾年不夠理想的業(yè)績。每次羅康瑞出面，幾乎都會被問及此事，2015年下半年，是瑞安官方提出的時間節(jié)點。此前多次在回應《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢時，瑞安方面都強調(diào)，上市目標的達成，還要視情況而定。

2014年，瑞安累計合約物業(yè)銷售額達到97.5億元，按年減少41%。2015年初，羅康瑞在香港公開表示，要加快售出不良資產(chǎn)，提升效率。瑞安52%資產(chǎn)均可供出售，或置換高回報項目。除了旗艦項目上海新天地，其他項目都可以考慮出售。上海新天地重要性可見一斑。

此前，瑞安方面更回復記者：“公司不再區(qū)分核心或非核心的商業(yè)資產(chǎn)，以合理的估值、合適價格，加快出售商業(yè)資產(chǎn)，以釋放利潤。”

上海之外，公司開發(fā)的武漢天地、重慶天地、嶺南天地等，原本都希望可以復制上海的成功，但難言理想。在目前情況下，公司正在改變策略，抓大放小。

肩負旗艦重任，唯一被羅康瑞承諾長期持有的上海新天地正在嘗試多種方法以擴大經(jīng)營規(guī)模。新開的湖濱道面積超過16萬平方米，包括超甲級寫字樓和購物中心。而新里原本是一家精品酒店，從酒店到商鋪，利潤率大不相同。上海新天地商業(yè)總經(jīng)理劉夢潔則表示，新天地還會有類似二次開發(fā)的項目，以商業(yè)為主。

羅康瑞表示，如果在目前各方面表現(xiàn)不理想的情況下分拆，新天地上市表現(xiàn)將不夠理想。因此，瑞安寧愿先將回報低的重資產(chǎn)售出，讓新天地以更理想的狀態(tài)登陸資本市場。過去一年里，瑞安已先后售出西湖天地、上海虹橋天地酒店及新天地朗廷酒店權(quán)益等非核心資產(chǎn)。

羅康瑞透露，認為瑞安業(yè)績改善，要到2016、2017年一些重點項目進入銷售才會實現(xiàn)。