每經編輯 白亞靜    

2月25日，彭博社引述匿名消息源稱，政府已做好相關“樓市儲備政策”。消息一出，立即牽動市場本已敏感神經。

2014年以來，房地產宏觀調控政策一改過往限購、限貸、限價等束縛，漸漸回歸市場主導之常態(tài)。然而，房地產投資增速回落，疊加宏觀經濟下行壓力，2014年的樓市仍處于低迷狀態(tài)。剛剛過去的這個春節(jié)，各地樓市成交也淡出個鳥來。

在此情勢之下，各種救市消息可謂層出不窮。國務院參事夏斌此前曾撰文稱，“樓市的長期下行已成定勢”。他呼吁，如果出現(xiàn)房價斷崖式爆跌時，應允許各級地方政府用棚戶區(qū)改造資金去買房。

為避免房價出現(xiàn)斷崖式下跌，拖累地方經濟，政府下一輪救市的可能性有多大？切入口又在哪兒？如何把握救市的尺度，將房子逐漸從投資品變?yōu)橄M品？一系列問題擺在決策者面前。

為廓清迷霧，邦地產約請了中原地產首席分析師張大偉和上海易居房地產研究院研究員嚴躍進兩位，針對“降低二套房首付比例”、“減免交易稅”、“政府回購”等三種聲音，分別分析它們的靠譜程度，以便讀者諸君更好地理解未來樓市宏觀調控的內在邏輯。

消息一：降低二套房首付比例

靠譜度：****

彭博社稱政府已做好相關政策儲備，包括降低二套房的首付比例。

張大偉：雖然消息來源無法確認，但這一救市手段可能性較大。

想要救市，只有三種手段：降息、降低首付比例、稅費減免，雖然未來的調控思路仍然不會放松，但短期來看，降低二套房首付比例的可能性最大。

嚴躍進：如果降低二套房的首付比例，那么短期內就可以促使購房需求釋放，保護改善性需求，促成量價齊升的局面，對房企而言也是一種利好。

張大偉：僅就短期而言，放松二套房首付比例對市場影響并不大?，F(xiàn)在各地二套房平均的首付比例在六七成，放松一兩成對于支付能力較強的改善性需求人群而言，影響并不大。

只有降低二套房的貸款利率，或者放開現(xiàn)有對第三套房貸款的限制，才能更有力推動市場回暖。

消息二：減免交易稅

靠譜度：***

彭博社稱，政府正在考慮調整二手房交易營業(yè)稅的免征期限，由5年后免征恢復至2年后免征。諸多業(yè)內人士認為，盤活二手房市場的關鍵在于，增加持有成本的同時，減少交易稅。不過，他們認為在減少交易稅方面，地方政府做的并不足，主要原因是二手房市場對地方政府而言沒有直接利益。上海一名購房者向邦地產記者表示，購買二手房時，交易稅累計占到其總房款的12.5%。

張大偉：僅算交易稅的話，不可能達到這么高的比例。目前交易稅里基本只剩下營業(yè)稅，契稅本來也不高，有些地方為了救市，甚至出現(xiàn)補貼稅費的舉動。

嚴躍進：目前整個趨勢是從稅法、行政法等角度減少交易環(huán)節(jié)的障礙，鼓勵市場成交，加大持有環(huán)節(jié)的成本。

張大偉：存在推出減免交易稅的可能性，畢竟這種情況在2008年、2011年都出現(xiàn)過。

嚴躍進：減免稅費，對于地方政府而言是一件矛盾的事情，只有那些能通過發(fā)行地方債緩解財政壓力的，才會適當放開。

嚴躍進：針對持有環(huán)節(jié)，不動產登記暫行條例以及房地產稅，雖然在短期內影響不大，但長期來看也是一個利空因素。

張大偉：不動產登記暫行條例市場已有預期，影響已被釋放，所以暫時對市場構不成威脅。

消息三：政府回購

靠譜度：**

夏斌撰文稱，如果出現(xiàn)房價斷崖式爆跌時，國務院應該馬上明確，允許各級地方政府用棚戶區(qū)改造資金去買房。他解釋稱，“狹義的土地財政對房地產的依賴度已經達到53%，有些地方更高，100%以上的都有”。如果繼續(xù)任由樓市量價齊跌，將出現(xiàn)較大范圍土地流拍現(xiàn)象，導致政府資金短缺，收縮基礎設施建設；進而導致地方GDP下滑，地價下跌，這對于以土地作為抵押向銀行貸款的地方政府而言，無疑是雪上加霜；如果地方政府一著急，加快拍賣土地，地價會跌得更快，進而傳導至“整個社會債務慢慢陷入倒塌的惡性循環(huán)”。

嚴躍進：政府采取回購手段的出發(fā)點不盡相同，有的是為了去庫存，有的是因為保障房數(shù)量少，其中主要關心的是保障房建設。

大規(guī)模推行政府回購的可能性不大，雖然目前各地去化壓力大，但2014年房地產投資增速放緩，開工不夠，不排除未來一線城市存量不夠的可能性。

張大偉：這一舉措操作難度很大。我們曾和地方政府做過議案，回購涉及定價等一系列因素，上馬壓力很大，基本不可能。

不論回購能否成行，夏斌認為，調控樓市，一定要建立長效機制，即以消費品為主導。應采取的措施是實行房地產稅，第一套住房免稅，第二套輕稅，第三套或者第四套重稅，并將信息聯(lián)網。