每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

年前，上海一家專門發(fā)展合作建房機構(gòu)的負責(zé)人向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，住建部有意推出市場化的保障房方向。

據(jù)《北京日報》報道，目前，北京市多個合作型保障房項目已經(jīng)測算出費用，其中石景山南宮項目的單價，預(yù)測為每平方米5000元，而豐臺高立莊項目的單價預(yù)測不超過6000元。按照目前公布的面積推算，一套房最多掏30多萬元，被保障家庭就能實現(xiàn)京城安居夢想。

知名房地產(chǎn)專家張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，預(yù)測的定價不高，因為上述合作型保障房區(qū)域的商品房價格為20000～30000元/平米，“這類住房數(shù)量不會很多，對市場影響不大。”

土地出讓金為零

其實，合作型保障房最讓人關(guān)注的是土地出讓金首次為“零”。

《法制晚報》的報道稱，居民家庭僅需承擔(dān)房屋建設(shè)費用，其中包括開發(fā)企業(yè)3%的代建利潤。目前測算出的價格為每平方米5000到6000元。具體定價還在研究中，會考慮不同項目的區(qū)位因素。

根據(jù)北京市人大正在審議的《北京市城鎮(zhèn)基本住房保障條例(草案)》，“合作型保障房”由符合保障條件的居民家庭和政府合作建設(shè)，家庭承擔(dān)房屋建設(shè)費用，政府提供建設(shè)用地。也就是說，土地為協(xié)議出讓，常被人詬病“面粉貴過面包”的土地價格將由政府全部“免單”。

居民是否可以自己組織建設(shè)？據(jù)悉，北京市目前試點的4個項目，有政府組織建設(shè)的，也有開發(fā)商組織建設(shè)的，但尚無居民自籌資金。

“具體的模式還應(yīng)該是市場化、專業(yè)化力量的介入，效率會更高，品質(zhì)更有保證。”市住保辦相關(guān)負責(zé)人表示，合作型保障房的“合作”體現(xiàn)在政府出地、百姓出錢，但建設(shè)方面的操作還應(yīng)該是專業(yè)的，由政府的專業(yè)保障房企業(yè)或者委托開發(fā)企業(yè)來建設(shè)。開發(fā)企業(yè)僅獲得和經(jīng)濟適用房一樣的代建利潤，僅為3%。

   亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這類房屋在推廣方面，每年還是有一定量的控制，不會大規(guī)模鋪開，因為這會損失政府在土地出讓上的收入。這和經(jīng)適房、“兩限”房、公租房等帶有保障性質(zhì)的房屋一樣，每年會拿出一定的比例，面積應(yīng)該相對穩(wěn)定。

產(chǎn)權(quán)歸誰？

那么問題來了：價格這么低廉，產(chǎn)權(quán)歸誰？

據(jù)了解，這種房源未來的居住者，將拿不到和普通類型房源一樣的“產(chǎn)權(quán)證”，而是只擁有長期使用權(quán)。據(jù)分析，合作型保障房項目由政府指定機構(gòu)持有，并與家庭簽訂長期使用協(xié)議。合作型保障房只能用于家庭自住，不得轉(zhuǎn)讓、贈與、抵押、出租、出借、擅自調(diào)換或者改變房屋居住用途。政府相關(guān)部門及委托的運營管理機構(gòu)將開展入戶檢查等日常監(jiān)督。

合作建房模式由來已久，但由于“信任”的問題，仍難復(fù)制。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時稱，這貌似一種共有產(chǎn)權(quán)房。產(chǎn)權(quán)在一定的時間內(nèi)沒法轉(zhuǎn)移，由政府和購房者共有使用權(quán)。

據(jù)報道，合作型保障房實行封閉管理，家庭退出或者取得其他住房的，房屋由政府依法收回，回收價格根據(jù)保障家庭原支付的長期使用費，并考慮折舊和物價水平等因素確定。

合作型保障房簽約人死亡，其他家庭成員仍符合保障條件的，可以繼續(xù)居住合作型保障房；不符合保障條件的，合作型保障房由政府依法收回，繼承人繼承房屋回收價款。

北京市住保辦相關(guān)負責(zé)人表示，合作型保障房分配時，根據(jù)家庭收入會有個排序，收入更少的經(jīng)適房家庭會優(yōu)先分配。

建設(shè)規(guī)模有限

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，合作型保障房將是北京市未來保障房的主要形式。對市場的影響主要取決于供應(yīng)數(shù)量能有多大，哪些人群能夠覆蓋。如果覆蓋人群少，對市場沒有什么影響。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，這類房屋，居住者不享受產(chǎn)權(quán)，是封閉循環(huán)的使用模式。這類房屋保障的是低收入人群，如果試點效果好的話，有可能會在一線城市推廣，因為這些城市需要保障的人群基數(shù)相對更大。二三線城市的房產(chǎn)本身就存在過剩的狀況，住房保障狀況可細致梳理后，可能得到解決。能買這類房屋的人，對個人資產(chǎn)和家庭收入的要求，應(yīng)該相類于經(jīng)濟適用房，購房限制也相對嚴格，是保障中低人群的“純粹的保障房”。

陳晟認為，老百姓希望的還是擁有產(chǎn)權(quán)的房屋，這就決定了這類房屋量體不會太大。但這解決了一些僅需要居住的人群的住房問題。針對這類需求，采取政府監(jiān)管、指定、約定購房者的代建模式，更多是一種打“擦邊球”的模式。但是，“目前明確由政府參與主導(dǎo)、切入，應(yīng)該會得到這類小眾人群的信任。”陳晟說。