每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

◎每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

在鄭東新區(qū)“復(fù)活”的同時，其他一些“鬼城”也慢慢有復(fù)蘇跡象。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池認(rèn)為，城市的發(fā)展是有一定規(guī)律的，有自發(fā)的過程，也有人為因素。城市本身就是人口與產(chǎn)業(yè)的集合體，尤其是第二、第三產(chǎn)業(yè)的集合。有人口聚集、有產(chǎn)業(yè)帶動，城市才有活力，城市規(guī)模才會不斷擴(kuò)大。宜居宜業(yè)是城市發(fā)展的動力。

在中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長牛鳳瑞看來，新區(qū)建設(shè)起來，也不能立刻住人，配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)、產(chǎn)城融合等一系列客觀條件，都需要時間。鄭東新區(qū)的今天，恰恰說明某些地方“鬼城論”的破產(chǎn)。

如何給鬼城糾偏？

有觀點指出，“空城”、“鬼城”的出現(xiàn)，反映了當(dāng)前城鎮(zhèn)化流于房地產(chǎn)化的傾向，城鎮(zhèn)化的核心是人的城鎮(zhèn)化，目前的做法方向偏了。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，對城市的定位，不能輕易冠以“鬼城”的說法。比如說，短期內(nèi)一定數(shù)量的空置，是為城市建設(shè)做出的提前量，這一類算不上“鬼城”。

他認(rèn)為，確實有一些地方，違背了經(jīng)濟(jì)規(guī)律，本來應(yīng)該容納10萬人，結(jié)果造出了容納100萬人的規(guī)模，這就是名副其實的“鬼城”了。

對于如何給“鬼城”糾偏，上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，首先，要給房地產(chǎn)去“功利”，既要防范“GDP第一”的政績觀的出現(xiàn)，也要防范地方政府借機大肆賣地的行為；其次，要有一個新常態(tài)的意識，比如要從“造城”轉(zhuǎn)變到提供宜居生活空間的思路上；最后，需要有務(wù)實的精神，比如在城產(chǎn)融合過程中，通過落戶政策、社會福利保障制度等，引導(dǎo)人口流入此類新城。

此外，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，培育新市民任重道遠(yuǎn)。舉例來說，部分進(jìn)城農(nóng)民的文化素質(zhì)和技能都不高，對于此類新城的居住也缺乏較好的市場需求。通過提高此類群體的素質(zhì)，提高此類群體的收入等，能夠加快此類新城居住社區(qū)的氣氛形成。

鬼城如何復(fù)活？

據(jù)《投資時報》報道，“鬼城”的出現(xiàn)與我國城市過去五年來的擴(kuò)城有關(guān)。國土資源部2013年的一項調(diào)查顯示，全國391個城市的新區(qū)規(guī)劃，人均城市建設(shè)用地197平方米，已建成區(qū)人均城市建設(shè)用地達(dá)到161平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人均100平方米的國家標(biāo)準(zhǔn)。

去年4月21日，據(jù)國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心調(diào)查顯示，90%的中國地級市正在規(guī)劃新城新區(qū)，部分城市新城總面積已達(dá)建成區(qū)的七、八倍，“空城”、“睡城”、“死城”等現(xiàn)象頻現(xiàn)。

牛鳳瑞表示，“鬼城”往往是指二三線城市的新區(qū)。

究竟什么樣的“鬼城”會率先改變面貌？牛鳳瑞給出了一個公式：鬼城改變面貌的時間，等于其依附的主城區(qū)的發(fā)展勢頭，除以主城區(qū)與鬼城的距離。換句話說，主城區(qū)發(fā)展勢頭越強勁，依附于主城區(qū)越近的“鬼城”，越容易“摘帽”。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，鬼城能否復(fù)活，要看幾類“鬼城”出現(xiàn)的原因和要素供給能否跟進(jìn)。第一類是土地資源供給規(guī)模大的城市，此類城市出現(xiàn)“鬼城”，在于資源供給過度，忽視了市場需求。此類城市“鬼城”陰影的消失可以做到，關(guān)鍵在于控制土地出讓規(guī)模。

第二類是資金供給規(guī)模大的城市，比如一些濱海城市“忽悠”外地購房者買房，結(jié)果產(chǎn)生了大量空置房。第三類是城市重心轉(zhuǎn)移背景下的城市，比如鄭東新區(qū)就逐漸承擔(dān)了老城區(qū)人口的轉(zhuǎn)移，此類新城未來出現(xiàn)繁榮，是必然的。

那么，具體哪些鬼城正在“復(fù)活”，或者已經(jīng)“復(fù)活”？開發(fā)商和個人購房者能否抓住機遇“揀漏”？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》將制作《“鬼城”“復(fù)活”白皮書》，供投資者參考。