每經(jīng)編輯 盧曦    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

英國(guó)瑪莎百貨一次性關(guān)閉了上海大區(qū)5家門店，雖有公司本身運(yùn)營(yíng)的問題，但也給商業(yè)地產(chǎn)界帶來(lái)又一個(gè)壞消息。由于瑪莎這5家百貨占地較大，它們的撤退立即打擊了其所在商場(chǎng)的出租率，空置率陡然上升。

國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量過(guò)剩的情況愈演愈烈，招商變得越發(fā)困難，餐飲業(yè)成為購(gòu)物中心的人氣支柱?？土麟m然得到提升，毛利率卻不理想，那些從服裝店轉(zhuǎn)型的餐飲店，一筆新的投資少不了。體驗(yàn)式業(yè)態(tài)正在大面積“接管”購(gòu)物中心。

“大媽百貨”撤退

3月初，英國(guó)瑪莎百貨宣布，計(jì)劃2015年8月前關(guān)閉上海大區(qū)的5家門店，包括上海江橋萬(wàn)達(dá)店、常州萬(wàn)達(dá)店、常州吾悅廣場(chǎng)店、無(wú)錫萬(wàn)達(dá)店、江陰萬(wàn)達(dá)店，公司表示將翻新上海南京西路旗艦店。

瑪莎百貨2008年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，始終不溫不火?，斏谥袊?guó)和印度都曾遭遇水土不服的問題，比如照搬英國(guó)服裝號(hào)碼無(wú)法適應(yīng)中國(guó)人體型等，由于服裝款式保守，在中國(guó)曾被戲稱為“大媽百貨”。

第一太平戴維斯上海副董事長(zhǎng)朱兆榮認(rèn)為，瑪莎百貨采用的是自有品牌商業(yè)模式，和國(guó)內(nèi)常見的百貨業(yè)態(tài)有所不同，在英國(guó)之外的多個(gè)市場(chǎng)發(fā)展得都不算順利。

RET睿意德董事索珊指出，中國(guó)內(nèi)資百貨公司多以聯(lián)營(yíng)為主，外資百貨更習(xí)慣采用自營(yíng)模式。數(shù)據(jù)顯示，大型連鎖百貨2014年以來(lái)已經(jīng)和明確將要關(guān)店的數(shù)量達(dá)到38家，其中，關(guān)店數(shù)量最多的百貨品牌為百盛百貨、馬莎百貨，各為5家，關(guān)店現(xiàn)象最嚴(yán)重的城市分別為北京、杭州、常州和青島。

商場(chǎng)空置率攀升

外資百貨的關(guān)店潮給商場(chǎng)帶來(lái)打擊，空置率和租金水平數(shù)據(jù)承受壓力。

高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2014年第四季度，上海非核心區(qū)域商鋪平均租金環(huán)比下跌6.7%至人民幣29.7元每天每平方米。整體而言，上海中高端購(gòu)物中心首層物業(yè)平均固定租金環(huán)比下跌5.0%。

朱兆榮告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，商業(yè)地產(chǎn)方面，供應(yīng)量過(guò)剩的情況目前比較嚴(yán)重，未來(lái)商場(chǎng)空置率還將出現(xiàn)上升，電商沖擊是其中的一個(gè)原因。

高緯環(huán)球研究報(bào)告以上海虹橋南豐城為例，其南區(qū)改造完成于去年第四季度，改造后，大幅增加了體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài)的比例，僅餐飲業(yè)態(tài)占比就已高達(dá)32%，服裝零售業(yè)態(tài)的比例降至30%。

在服裝類業(yè)態(tài)撤出趨勢(shì)加劇的同時(shí)，一些購(gòu)物中心走上“全面餐飲”的道路。一位港資大型房地產(chǎn)公司內(nèi)部人士告訴記者，在設(shè)計(jì)時(shí)定位為綜合性的商場(chǎng)，如果要提升餐飲比例，將遇到不少挑戰(zhàn)。例如，餐飲店需要廚房，就需要搭設(shè)原本不存在的煤氣管道。物資的進(jìn)出補(bǔ)給、衛(wèi)生、排氣、水電都需要重新考慮，并不是每個(gè)購(gòu)物中心都能很輕易地提升餐飲比例的。

毛利率權(quán)衡

衛(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)蔡為民告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，以上海日月光中心為例，開業(yè)之初人氣并不旺，但在大幅度引進(jìn)餐飲業(yè)態(tài)后，經(jīng)營(yíng)狀況有了顯著改善。該購(gòu)物中心還有進(jìn)一步加強(qiáng)餐飲商戶的打算，只是此類業(yè)態(tài)毛利率偏低的問題，同樣給購(gòu)物中心帶來(lái)困擾。

朱兆榮告訴記者，以往購(gòu)物中心的餐飲比例約為15%~20%，近年來(lái)上升至30%乃至40%。購(gòu)物中心要加強(qiáng)餐飲，意味著一筆新增的投資。在美國(guó)，餐飲業(yè)態(tài)的毛利率為50%左右，中國(guó)的水平是70%~80%，隨著工人工資等成本的上升，中國(guó)的餐飲業(yè)毛利率水平還在下滑。

體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的擴(kuò)張?jiān)谫?gòu)物中心已經(jīng)顯而易見。樂高等玩具品牌都在商場(chǎng)增加了體驗(yàn)、玩耍的空間，一些化妝品牌也擴(kuò)大了空間，供美容護(hù)理、化妝體驗(yàn)。

   “電影院、瑜伽館都在增加，服裝以外的業(yè)態(tài)比例大幅度上升。”朱兆榮說(shuō)，他認(rèn)為這樣的變化也意味著新的機(jī)遇。

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