◎每經(jīng)評論員 葉檀

房地產(chǎn)新政不是為了鼓勵投資，而是為了去庫存。

3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會推出對二套房首付比例下調(diào)的新政，40%的二套房貸款首付比例，力度超出市場預(yù)期。同日，財政部和國稅總局聯(lián)合發(fā)文調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，調(diào)整力度同樣很大。

對于新政，有人推測，一、二線城市的房價短期內(nèi)或?qū)⑸蠞q10%。事實上，確實一些樓盤開始試水漲價。

但必須認(rèn)識到，這次房地產(chǎn)市場新政不是為了拉動投資性需求。去年一些地方對樓市政策放寬，主要是從首套剛需住房出發(fā)，今年則拓展到二套改善型需求，無論是房貸還是稅收的調(diào)整，都為改善型需求提供了最大的便利。

對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。此次購房已擁有一套房者不必結(jié)清，不必出售。以一線城市一套二手房成交價200萬元計算，調(diào)整前須支付120萬元首付，調(diào)整后只需支付80萬元，首付降低了40萬元，將極大釋放潛在的改善型購房需求。

以上海為例，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，目前購房客戶中改善型需求總量占到市場的70%，房貸客戶中符合二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)占比近50%，按此推算，市場上將有三成左右的購房者受益。有50%以上的客戶是置換型需求，多數(shù)都是以小換大，以近換遠(yuǎn)等為目的，上海二套房首付比例目前為70%，不少購房者為享受貸款結(jié)清算首套的政策，往往先賣再買，而新政使得改善型購房者無需先賣再買，能自動享受40%首付比例。

新政擴(kuò)充了去庫存武器，擴(kuò)大了優(yōu)惠范圍，如果說以往鼓勵首套剛需，現(xiàn)在鼓勵二套改善型需求，其目的就是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。僅鼓勵剛需是不夠去庫存的，改善型也應(yīng)被鼓勵。

企業(yè)有自己堅定的認(rèn)知。3月31日，萬科集團(tuán)總裁郁亮在2014年度萬科業(yè)績推介會上表示，“不會因為政策調(diào)整而改變這個判斷”。萬科已經(jīng)準(zhǔn)備過冬，現(xiàn)金增加負(fù)債下降。2014年萬科經(jīng)營性凈現(xiàn)金流高達(dá)417.2億元，年底持有的貨幣資金上升至627.2億元。凈負(fù)債率下降至5.4%，是2006年以來最低的水平。

不僅萬科，其他大型開發(fā)商或者轉(zhuǎn)向國際國內(nèi)市場并重，或者從開發(fā)商向全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)提供商轉(zhuǎn)型，甚至是向風(fēng)險投資家變身。

對房地產(chǎn)政策也好，對開發(fā)商也好，今年都應(yīng)該把握兩大關(guān)鍵詞——去庫存和轉(zhuǎn)型。以為新政一出萬事大吉，房地產(chǎn)投資又會重燃熱情，是昧于大勢的想法。

中國房地產(chǎn)去庫存必須與戶籍制度改革和城鎮(zhèn)化相配備，否則很難改革到位。

3月24日，北京市住房保障辦公室發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步完善保障性住房資格審核中家庭人員結(jié)構(gòu)變化處理意見的通知》，允許已配售保障房家庭成員中的未婚子女，如果結(jié)婚組建新家庭，可以參與新家庭申請保障房；保障房家庭夫婦離婚后如果再與他人結(jié)婚，再申請保障房取消“滿3年”的限制。

上述政策微調(diào)出發(fā)點是好的，但容易讓人誤解。保障房是為中低收入階層人群提供保障用的，前提必須是中低收入人群。現(xiàn)在已略有變化：去年6月底出臺的《北京市城鎮(zhèn)基本住房保障條例（草案）》規(guī)定：保障房購買資格以無住房為唯一標(biāo)準(zhǔn)。

對照之下，微調(diào)之后的新政引起市場議論：已配售保障房家庭成員中的未婚子女，如果結(jié)婚組建新家庭，可參與新家庭申請保障房，該政策有可能產(chǎn)生變相鼓勵保障房家庭的子女婚前不要買房的效果，以幫助他們進(jìn)入保障房領(lǐng)域解決住房問題。

如果保障房家庭夫婦離婚與外地人結(jié)婚，假設(shè)外地人在外地有房，還是可以在北京申請保障房，這個家庭就擁有了北京與外地兩套房。由于北京保障房采取封閉運(yùn)行，沒有投資功能，該戶家庭占的這個便宜不算太大，但也足以讓兩夫婦安穩(wěn)過日子。

上述政策微調(diào)有可能造成保障房資源的浪費(fèi)，一方面是城鎮(zhèn)無戶籍無居住證無房戶，需要保障房而得不到；另一方面是戶籍內(nèi)居民開始具有“揮霍”保障房資源的機(jī)會。假如房地產(chǎn)新政不與戶籍改革配備，就可能導(dǎo)致資源錯配的結(jié)果，并且讓庫存無法有效出清。