30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財政部和國稅總局也發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。

業(yè)內(nèi)人士認為，四部委聯(lián)手打出“金融＋財稅”的政策組合拳與2008年末出臺的樓市政策似曾相識。2008年10月，中央出臺《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》等措施，規(guī)定個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅“五改二”，首套房和二套房最低首付款比例下調(diào)至20%。隨著信貸、稅收等多重政策疊加，房地產(chǎn)市場迅速轉(zhuǎn)向，當(dāng)年銷售面積突破9億平方米，同比增幅超過50%；銷售額高達4.4萬億元，同比增長83%。

此次新政出臺，會否導(dǎo)致房價重演2009年的瘋狂上漲？專家普遍認為，在我國經(jīng)濟增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”下，盡管本輪新政將在短期內(nèi)刺激樓市復(fù)蘇，但由于影響樓市的諸多因素已經(jīng)發(fā)生改變，“量增價穩(wěn)”將成為2015樓市新特征。

供需格局悄然生變

據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)，全國商品住宅待售面積自2010年起迅速攀升，尤其二三線城市存量增長明顯，中國房地產(chǎn)供求格局已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。

2009年，樓市的回暖是以首次購房為主的剛性需求最早撬動了一線城市樓市的堅冰，形成市場復(fù)蘇的“第一推動力”。此后，更多的改善性需求、投資性需求開始進場，并一度成為購買主力。

一位上海開發(fā)商回憶說，當(dāng)時在有些城市，開發(fā)商不知如何定價，只好跟著周邊漲價的樓盤把價格往上調(diào)；有些城市，均價5萬元／平方米的豪宅，一天之內(nèi)銷售額達40億元……此外，至第四季度，一些熱門樓盤的買家中投資者已占八九成。

瑞銀首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤認為：“事實上，中國住房的內(nèi)在供求格局已發(fā)生變化－－當(dāng)前的住宅建設(shè)量已超過城鎮(zhèn)人口增長和住房改善帶來的需求。由于房價下降以及理財產(chǎn)品和海外資產(chǎn)等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。”

瑞銀發(fā)布的研報顯示，根據(jù)2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，目前中國居民的自有住房占比達85%－88%，而在城鎮(zhèn)地區(qū)該比例約為75%－78%。城鎮(zhèn)住房建筑面積達179億平方米，農(nóng)村達206億平方米。這表明，不考慮住房質(zhì)量的前提下，2010年時城鎮(zhèn)和農(nóng)村戶均已擁有約1套住房。

上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍說，對比2009年樓市政策出臺的節(jié)點，此次新政出臺的市場背景有明顯不同。“首先在供求關(guān)系上，當(dāng)前樓市供求比達到1.3：1，而2009年供求比才1.1：1，當(dāng)前供大于求的情況明顯嚴重；其次，當(dāng)前市場還是靠剛需或者改善型需求的購買力在支撐，而2009年由于沒有限購政策，政策轉(zhuǎn)向可以更充分地吸納投資客入市；但現(xiàn)在市場上投資客相對減少，因為政策轉(zhuǎn)向不足以讓投資客相信存量可以一夜消除。”