每經(jīng)編輯 白亞靜    

每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

因資本市場融資受阻，執(zhí)行多年“旅游+地產(chǎn)”業(yè)務(wù)策略的華僑城（000069，SZ）發(fā)展緩慢。不過，這一情況在今年會有所改善，新業(yè)務(wù)、內(nèi)外競爭者以及融資渠道的通暢等因素，將使2015年成為華僑城的提速之年。

上月，華僑城拋出80億元定增方案后，又在投資者活動中表示將加快歡樂谷布局，年內(nèi)落地2~3家。但是要提速，只定增并不夠，還需要資產(chǎn)證券化、輕資產(chǎn)等一系列增強現(xiàn)金流的操作。

股權(quán)融資通道打開

在拋出80億元定增后不久，4月，華僑城便在投資者活動中提出要加快歡樂谷的布局。歡樂谷系其旗下主題公園項目之一，從1998年至今的17年間，僅落地深圳、北京、成都、天津、上海等7座城市。近期，華僑城表示，今年內(nèi)將爭取實現(xiàn)2~3個新項目落地。

突然加快布局腳步的原因之一，即股權(quán)融資渠道被打開。

2013年初，時任華僑城董事長的任克雷在年報致辭中表示，由于資本市場融資受阻，喪失股本擴張配合增長的機會，因而只能依靠自身滾動發(fā)展去開發(fā)重資產(chǎn)、緩回報的旅游綜合項目。這使得華僑城的債務(wù)比例過大，擴張速度一度放慢。

今年1月16日，證監(jiān)會調(diào)整上市公司再融資、并購重組等涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管政策，由此，上市房企展開新一輪增發(fā)浪潮，華僑城即其中之一。

不過，就目前來看，股權(quán)融資似乎只是第一步，僅僅80億元的定增，仍無法支撐華僑城的擴張步伐。以2012年的福州項目為例，當時華僑城表示總投資額不低于100億元。而且，定增獲取的80億資金，相當大的一部分將被用作收購華僑城集團項目公司股權(quán)（提升對核心控股子公司的掌控力）以及償債（改善財務(wù)結(jié)構(gòu)）。

此外，華僑城的毛利率雖高，但重資產(chǎn)的本質(zhì)決定了其造血能力一般。華泰證券分析稱，華僑城的主題樂園到穩(wěn)定收益階段以及后續(xù)地產(chǎn)項目開發(fā)到可售，開發(fā)周期約6~7年。

這使得還在尋找南京、南昌、桂林等地的投資機會的華僑城，必須盡快找到資金。

倚天投資有限公司的投資總監(jiān)葉飛分析稱，因增發(fā)審批程序比較長，短期內(nèi)華僑城在二級市場再次定增的可能性不大，在解決資金需求上，未來可能會學(xué)習(xí)招商地產(chǎn)和招商銀行的合作方式，或者加大銀行授信。

如何兼并規(guī)模與現(xiàn)金流

多年未買地后，華僑城的凈負債率從2011年的125%下降至2014年的53.81%。但在國家層面放出多項旅游利好政策，文旅題材再次火熱后，這一思路顯然不可持續(xù)。

一是，諸多國內(nèi)房企進軍主題公園。2014年，萬達董事長王健林提出，中國房地產(chǎn)發(fā)展20多年，已經(jīng)無法產(chǎn)生長期持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，所以必須向文化旅游轉(zhuǎn)型，此后該公司推出了萬達茂等產(chǎn)品。二是，迪士尼、環(huán)球資源等項目在經(jīng)歷漫長談判后，相繼在國內(nèi)落地。

雖然去年華僑城全年全口徑游客接待量突破3000萬人次，躋身全球旅游景區(qū)集團第四名，但是以世界排名第一的主題公園迪士尼的接待量與營收之間的關(guān)系為例，華僑城的表現(xiàn)仍有待改進。去年，迪士尼在全球的11座主題公園貢獻了約全公司三分之一的營收。這背后最主要的因素是訪客量的支撐。2013年，有關(guān)行業(yè)統(tǒng)計顯示，當年迪士尼總共吸引了1.3億人次。

競爭對手成幾何級量增長，這意味著，想要兼得規(guī)模和現(xiàn)金流，華僑城必須有所突破。

葉飛稱，“傳統(tǒng)領(lǐng)域的擴張也有白天鵝。”2014年6月，華僑城上馬智慧旅游電商平臺，宣布要在3000萬游客人次的基礎(chǔ)上做O2O。

華僑城方面也在試水輕資產(chǎn)運營，如天津歡樂谷，只輸出管理，賺取管理費用。

另外，在2012年將三地歡樂谷的門票打包成證券資產(chǎn)，并募集了18億元之后，在過去的兩年間，華僑城一直沒有進一步的資產(chǎn)證券化動作。不過，該公司表示，未來可能會有更多嘗試。