每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

從萬科、恒大入股銀行，到綠地聯(lián)手阿里打造“地產(chǎn)寶”，房地產(chǎn)與金融加速融合，推動(dòng)了新型融資模式的涌現(xiàn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，保利地產(chǎn)于日前宣布將聯(lián)手民生銀行推出名為“利民保”的理財(cái)產(chǎn)品，購買產(chǎn)品的用戶可以用優(yōu)惠價(jià)格鎖定項(xiàng)目開盤時(shí)的售價(jià)，并享受封閉期內(nèi)的理財(cái)收益，即使用戶不購買也可享受由民生銀行提供的保底收益。

在新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷看來，類似“利民保”這樣的理財(cái)產(chǎn)品不僅能有效降低融資成本，也能協(xié)助房企圈定客戶群。隨著房企面臨越來越高的資金成本，倒逼他們尋找新的金融工具解決這個(gè)難題，新興的融資模式有望如雨后春筍般涌現(xiàn)。

房價(jià)可以打85折

上周五（4月10日），在位于廣州琶洲保利世界貿(mào)易中心舉行的第三屆保利房展會(huì)上，保利地產(chǎn)與民生銀行正式簽署《戰(zhàn)略友好合作協(xié)議》，并宣布共同推出的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品“利民保”。

據(jù)廣東保利商業(yè)地產(chǎn)部經(jīng)理羅琳介紹，“利民保”的推出是為了解決在不動(dòng)產(chǎn)投資中，客戶、開發(fā)商與銀行三者的資金壓力難題，實(shí)現(xiàn)共同盈利。其操作模式為投資人購買銀行提供的理財(cái)產(chǎn)品，銀行在扣除服務(wù)費(fèi)用成本后把資金貸給地產(chǎn)商，地產(chǎn)商由于節(jié)省了融資成本，因此可以通過價(jià)格讓利將房屋的優(yōu)先購買權(quán)給予投資人。在整個(gè)環(huán)節(jié)中，投資者能以更便宜的價(jià)格購買到房產(chǎn)，銀行降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)商也提前鎖定自己的目標(biāo)客戶，并且實(shí)現(xiàn)開盤的熱銷。

以一套總價(jià)為177萬元的公寓為例，據(jù)羅琳介紹，客戶只需要以總價(jià)20%的金額選擇購買對(duì)應(yīng)的理財(cái)產(chǎn)品，即能以150萬元的定制總價(jià)鎖定項(xiàng)目開盤后的價(jià)格，產(chǎn)品有半年或一年的投資封閉期。待項(xiàng)目開盤后，若房價(jià)沒有上漲，客戶行駛優(yōu)先購買權(quán)便可獲得封閉期內(nèi)的理財(cái)收益與27萬元的折扣收益，即便最終選擇不買房子，也可以獲得由民生銀行保底的4%年化理財(cái)收益。但若房價(jià)出現(xiàn)上漲，除了上述收益外，用戶還能獲得相當(dāng)于5倍杠桿的房價(jià)上漲收益。

據(jù)介紹，“利民保”將首次運(yùn)用在保利地產(chǎn)在廣州國際金融城的綜合體項(xiàng)目--保利金融中心，未來公司旗下的商業(yè)項(xiàng)目將陸續(xù)參與到該理財(cái)產(chǎn)品的應(yīng)用中。

提前鎖定消費(fèi)者

在經(jīng)歷了2014年行業(yè)轉(zhuǎn)折之后，樓市新常態(tài)鞭策房企們紛紛走向自救之路，房地產(chǎn)金融化更成為主流房企的共識(shí)。從萬科、恒大接連入股商業(yè)銀行，招商地產(chǎn)與招商銀行百億授信合作，到中國平安聯(lián)姻碧桂園，以及綠地聯(lián)手阿里推出“地產(chǎn)寶”，新型融資模式如雨后春筍般涌現(xiàn)。

在鉅派投資聯(lián)席董事長倪建達(dá)看來，過去的黃金十年，由于所有銀行對(duì)房地產(chǎn)的支持力度相當(dāng)大，資金成本非常便宜，開發(fā)商日子過得很滋潤。但隨著近年來利率市場化推進(jìn)，特別是余額寶出來以后，整體資金成本大幅上升，銀行主導(dǎo)的間接融資模式也隨著金融業(yè)的發(fā)展在瓦解。但與此同時(shí)，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的興起推動(dòng)金融體系的“技術(shù)性脫媒”，也推動(dòng)了互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)的結(jié)合，使得房企直接融資更加便利、快捷，從而推動(dòng)了房企加速金融創(chuàng)新。

“類似‘利民保’這種金融產(chǎn)品，實(shí)際上就是房企在開發(fā)貸款層面的一次金融創(chuàng)新”，歐陽捷向記者表示，對(duì)于保利而言，理財(cái)收益的保底實(shí)際上是由它來承擔(dān)，如果按照4%的保底收益率計(jì)算，加上銀行的通道費(fèi)用，預(yù)計(jì)保利的實(shí)際融資成本約為6%，低于銀行正常的開發(fā)貸款成本。對(duì)于銀行而言，由于理財(cái)產(chǎn)品并不占用貸款額度，同時(shí)也能增加銀行的非息收入，他們也很樂意為地產(chǎn)商設(shè)計(jì)類似的金融產(chǎn)品。更重要的是，在房地產(chǎn)巨大的庫存壓力下，房企相當(dāng)于在開發(fā)前把客戶群提前“鎖定”，這為后續(xù)銷售提供了有力的保證。

“隨著以銀行貸款為主導(dǎo)的間接融資比重在降低，房企未來融資將更多嘗試包括眾籌、互聯(lián)網(wǎng)金融等新模式”，克而瑞研究中心分析師朱一鳴也認(rèn)為，但由于直接融資更依賴于企業(yè)信用評(píng)級(jí)，大型房企有望在這輪融資創(chuàng)新浪潮中更多受益。