◎張宏偉

中國人民銀行決定，自2015年4月20日起下調(diào)各類存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率1個百分點。央行本次降準后，本輪已經(jīng)有兩次降息兩次降準，這對于2015年的樓市有怎樣的影響？房企和購房者應該怎么做？

對于各商業(yè)銀行來講，在本輪降準之前，由于存款準備金率仍然維持在20%左右，可以動用的資金規(guī)模受到限制，銀行不大可能在這么高存準率情況下，釋放大規(guī)模貸款。因此，本次二套房貸降首付雖然會導致改善型需求購房門檻降低，但銀行仍然難以釋放較大規(guī)模流動性來支持樓市這樣的放貸需求。這或許是各大銀行二套房貸降首付政策落地不徹底的原因之一。

但是，降準之后，銀行可動用的資金明顯增多，也增加了二套房貸降首付落地的可行性，改善型需求后續(xù)有望持續(xù)釋放。

在央行降準降息等政策下，樓市會出現(xiàn)一波入市行情，接下來幾個月成交量會反彈，價格有可能會逐漸堅挺。尤其是對一線城市及其他基本面良好的城市來講，接下來幾個月可能會加大房價上漲的概率。

兩次降息兩次降準之下樓市“分化”特征將更加明顯。一線城市樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)反彈行情；二線城市將加速去庫存的進程，存銷比開始普遍降低，15個月以下去化周期的城市房價穩(wěn)中有升，比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊等城市，而15個月以上的城市樓市還有去庫存壓力，但部分城市去化周期將回歸至合理區(qū)間。

對于大多數(shù)三四線城市來講，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存?？傮w來看，各個城市在降準降息的刺激之下走勢將進一步分化。

房企要把控好兩次降準降息之后的跑量去庫存的“窗口期”。首先應積極調(diào)整推盤節(jié)奏，增加上半年銷售業(yè)績在全年的比例，防止市場環(huán)境在下半年出現(xiàn)變化，而導致企業(yè)被動推盤的局面。

其次，調(diào)整并優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，積極去庫存，不要期待房價再次快速上漲，或繼續(xù)博弈市場。即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售，因為樓市已經(jīng)進入下半場，市場需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結(jié)果只能是錯過放量的“窗口期”，錯過企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機會。

第三，通過調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲備項目結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)運營風險。

購房者要把控好降準降息等政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。簡單來講，如果是有剛性需求的購房者，應該把握好市場節(jié)奏的變化規(guī)律，比方說在入市時機的選擇上，可以優(yōu)先考慮短期市場還沒有完全復蘇好轉(zhuǎn)的階段。

（作者為同策咨詢研究中心總監(jiān)）