每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

降息！又見降息！！

5月10日下午5點，中國人民銀行決定，自5月11日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至5.1%。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人就下調(diào)人民幣貸款及存款基準(zhǔn)利率并進一步推進利率市場化改革答記者問時表示，2014年11月和2015年3月，人民銀行先后兩次下調(diào)金融機構(gòu)貸款及存款基準(zhǔn)利率。隨著各項政策措施的逐步落實，金融機構(gòu)貸款利率持續(xù)下降，市場利率明顯回落，社會融資成本整體有所降低。而對房地產(chǎn)市場而言，降息意味著房地產(chǎn)市場將進一步推動“330新政”以來的成交迅速反彈，為回暖的樓市又添一把火。

為樓市回暖又添一把火

據(jù)了解，此次降息，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.25%，同時結(jié)合推進利率市場化改革，將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

民生證券研究員李奇霖在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，在利率市場化改革的大背景下，實體經(jīng)濟融資成本很高，目前加權(quán)平均貸款利率在6.8%，和GDP增速差不多，這種利率下實體經(jīng)濟沒有盈利空間，企業(yè)沒有投資意愿，嚴(yán)重制約經(jīng)濟復(fù)蘇。4月份PMI為50.1，為歷年同期新低，所以我們看到無論是李克強總理還是中央政治局會議都在強調(diào)高度重視經(jīng)濟下行風(fēng)險。從貸款利率和實體經(jīng)濟增長嚴(yán)重背離的情況來看，接下來貨幣政策會繼續(xù)寬松。

李奇霖認(rèn)為，降息相對于其他工具最大的好處能夠直接作用于實體經(jīng)濟，其次是能夠引導(dǎo)實體經(jīng)濟對貸款利率的預(yù)期，釋放穩(wěn)增長信號。再者，人民幣兌美元匯率目前在穩(wěn)定的區(qū)間，在美聯(lián)儲加息之前，抓住這個時間窗口，主動降息將利率調(diào)整到我們可以承受的范圍是比較好的選擇。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，此次降息，無疑為回暖的樓市，又添了一把火。

“利率下調(diào)，開發(fā)商和購房者的融資成本得以降低，不可避免的起到托底樓市的作用。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認(rèn)為，降息后，開發(fā)商的融資成本和購房人的按揭貸款都會降低。但是對購房人的利好要大于開發(fā)企業(yè)，因為銀行更愿意放按揭貸款。降息后，錢會用起來更便宜，但是在樓市庫存依然很大的背景下，是否會大規(guī)模拿地，開發(fā)商和銀行都會對市場有所判斷。“買房會更踴躍一些，新房二手房交易量會有所上升。”

降息加速樓市分化

其實，從“330新政”后，樓市就已經(jīng)開始回暖。

中原地產(chǎn)研究中心提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月全國主要54城市合計住宅簽約套數(shù)為24.177萬套，環(huán)比上月的22.8萬套上漲幅度達到了5.8%，而同比漲幅更是高達22.5%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“330新政”導(dǎo)致的成交量，逐漸開始體現(xiàn)到簽約上，從整體簽約看，一線城市漲幅最明顯。整體銷售量環(huán)比3月同期上漲幅度均超過50%。

張大偉說，樓市新政持續(xù)出現(xiàn)，從央行到地方的刺激層出不窮，這種情況下，房地產(chǎn)市場的成交量復(fù)蘇非常明顯。購房者對購房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對房價的預(yù)期。“而在我國這么多年房地產(chǎn)發(fā)展過程中，影響房地產(chǎn)價格的主要是經(jīng)濟調(diào)控政策，而調(diào)控政策中影響力最大的是信貸政策。信貸額度及利率水平可以說是房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。”

上述機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，從不同級別城市看，一線城市環(huán)比3月上漲幅度達到了14.1%，漲幅最大，二線城市漲幅也達到了7.3%。而三四線城市則并不樂觀，整體市場走勢出現(xiàn)了明顯的分化趨勢。

李奇霖認(rèn)為，降息會讓一二線和三四線城市樓市分化更加明顯。一二線城市樓市會再現(xiàn)投資價值，而三四線城市以去庫存為主。我國樓市明顯結(jié)構(gòu)性失衡，一二線城市較少，對應(yīng)的房產(chǎn)供給相對于大量涌向一線城市的勞動力來說明顯不足；三四線樓市供給嚴(yán)重過剩。再次降息會刺激一線城市的投資和剛需，但對于剛需疲弱，投資價值不高的三四線城市的房企來說，去庫存是第一要務(wù)。

降息不會改變樓市黃金時期已經(jīng)過去的事實。據(jù)測算2013至2020年我國適婚年齡人口將較2013年下降5000萬，目前人均居住面積33平方米則與日本、韓國持平，這表明無論是剛性還是改善性需求都增長乏力；而我國目前在建房屋可以滿足1.7億人的增量居住需求，存量庫存可以賣4年半，供給非常充足。李奇霖表示，“在整體供給充足，一二線城市稀缺，剛性需求不再的大環(huán)境下，再次降息會讓一二線城市和三四線城市樓市分化更加明顯，樓市供過于求的局面不會改變。”