每經(jīng)編輯 杜冉樂    

邦地產(chǎn)記者 杜冉樂

“我們拿起手機(jī)……根據(jù)你的希望在定制平臺上找到相應(yīng)的項目，根據(jù)你的愿望提出你要什么樣的房子，就可以發(fā)起眾籌，一幫人在這里蓋房子。”

5月9日，地產(chǎn)“思想家”馮侖在溫州參加2015新常態(tài)下中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇上，對房產(chǎn)眾籌開發(fā)的前景做了如此展望。他認(rèn)為，此舉可以使得房價至少下降1/3。

馮侖沒有講到的是，這樣的設(shè)想正在走進(jìn)現(xiàn)實。本月中下旬，碧桂園將首先召開新聞發(fā)布會，公布上海一幅地塊的眾籌開發(fā)計劃。綠城的眾籌開發(fā)試驗，也已突破前期難題，將于下月初推出綠城版的眾籌計劃。

這一開發(fā)模式，究竟有何妙招，能讓好不容易調(diào)下來的房價再下跌30%？

房價跌了怎么辦？

去年“雙十一”期間，綠地、遠(yuǎn)洋、方興等房企將房產(chǎn)眾籌這一營銷模式發(fā)揮得淋漓盡致，其中方興借助房產(chǎn)眾籌攬金逾42億元。

參與綠地眾籌的一位營銷高層告訴邦地產(chǎn)君，房產(chǎn)眾籌目前主要是一種營銷方式，只有在特定的時間節(jié)點才能形成爆發(fā)性的聚合力。

除了眾籌買房之外，去年有人還提出“眾籌開發(fā)”的概念。其初衷是，當(dāng)前房價居高不下，眾籌開發(fā)可免除很多環(huán)節(jié)。

對于消費(fèi)者而言，此舉能夠讓他們拿到比市場上更實惠的房價，滿足他們更個性化的購房需求；對于開發(fā)商而言，這其實相當(dāng)于提前鎖定了消費(fèi)客群。

在這一美好愿景的驅(qū)使下，不少房企都在嘗試?yán)蒙鐣蟊姷馁Y金來開發(fā)地產(chǎn)項目。

“樓盤預(yù)售制本身就相當(dāng)于一種眾籌開發(fā)。”四川花好月圓房地產(chǎn)董事長樊義波表示，隨著銀行和互聯(lián)網(wǎng)的加入，眾籌開發(fā)概念越來越熱。

據(jù)悉，本月中下旬，碧桂園將上海一地塊的眾籌開發(fā)計劃。據(jù)浙江綠城佳園建設(shè)工程有限公司董事長李園告訴邦地產(chǎn)君，綠城的眾籌項目有一定特殊性，拿地價格相對于市場公開拍賣價更低。這使得上述樓盤最后能以低于市場30%左右的價格進(jìn)行眾籌開發(fā)。

平安集團(tuán)一位股權(quán)眾籌的運(yùn)營人士介紹說，“我們以前幫開發(fā)商融資，就相當(dāng)于眾籌。比如有10個人或更多人參與眾籌，我們選一、兩個作為代表，開發(fā)商把產(chǎn)權(quán)證抵押給我們，我們再將其轉(zhuǎn)到眾籌者指定的賬戶名下，年化收益率15%左右。如果未來房價跌了，那么參與眾籌者按原價回購；如果房價漲了，按照漲價比例大家來分?jǐn)偸找妗?rdquo;

而保利地產(chǎn)與民生銀行聯(lián)手推出的理財產(chǎn)品“利民寶”，實際上是一款為意向購房者提供保底收益的期權(quán)產(chǎn)品。待項目開盤后，即便房價跌破了鎖定的開盤價格，客戶不行使購買權(quán)，也能收回本金并獲得由民生銀行保底的4%年化理財收益。

邦地產(chǎn)君友情提醒：不同的公司針對不同的產(chǎn)品，對于房價下跌的風(fēng)險，有不同的規(guī)定。

只為圈客？

隨著眾籌開發(fā)概念被熱炒，一直自稱“定制”模式先行者的河北房企眾美集團(tuán)，也被媒體拿來當(dāng)作踐行這一概念的典范。

據(jù)了解，眾美集團(tuán)主要是與河北一些事業(yè)單位、國企等長期合作，定制開發(fā)地產(chǎn)項目。不過，眾美集團(tuán)一直比較低調(diào)。接近眾美高層的一位業(yè)內(nèi)人士表示，眾美一般不會接受采訪。邦地產(chǎn)君試圖撥打眾美官網(wǎng)公布的電話，但一直未能打通。

“河北很流行‘定向代建’，民間集資很活躍。”中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存表示，眾美前身是一家廣告公司，這種模式以一個項目為標(biāo)的，集資建房，恰恰說明房企缺少其他融資方式。

陳寶存認(rèn)為，眾籌開發(fā)做成功比較難，他就遇到過一個活生生的失敗案例。“那個朋友想在北京集資建房，有幾百人集資，但意見不統(tǒng)一，價格相比市價便宜一半但沒有可行性，組建了個開發(fā)公司，但相比專業(yè)開發(fā)商沒有拿地優(yōu)勢。”

眾籌開發(fā)遠(yuǎn)比想象的艱難，甚至可能會觸碰政策紅線，比如商品預(yù)售制度。樊義波認(rèn)為，房企引入第三方金融機(jī)構(gòu)，采取迂回戰(zhàn)術(shù)，雖可規(guī)避非法集資，但房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，眾籌開發(fā)違反了預(yù)售房制度，有違規(guī)提前賣房的嫌疑。

“即使通過眾籌拿到了地，項目后續(xù)資金如何解決？借助外部杠桿還是繼續(xù)讓眾籌者自己掏錢？”亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪提出了自己的疑問，他認(rèn)為，眾籌開發(fā)會把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給眾籌參與者。如果有房企介入眾籌開發(fā)，則很容易形成一種變相融資，即便不是變相融資，房企如何保證眾籌參與者的房源購買優(yōu)先權(quán)與投資機(jī)制的公平？

站在房企的角度，眾籌開發(fā)項目初期更多是一種文字描述，而沒有實體樣板間說服眾籌參與者，容易帶來觀望情緒，且房企引入第三方機(jī)構(gòu)時，如果沒有回購協(xié)議或擔(dān)保機(jī)制，這些機(jī)構(gòu)也沒法讓眾籌者放心，從而淪為“偽眾籌”。

全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟執(zhí)行秘書長、金融投委會執(zhí)行主任姜煒表示，眾籌開發(fā)作為一種金融創(chuàng)新，應(yīng)鼓勵探索，核心是要管好錢，保證資金定向使用，降低開發(fā)成本和售價，同時也要看監(jiān)管部門的態(tài)度。

一位接近碧桂園高層的區(qū)域公司投資總監(jiān)指出，眾籌開發(fā)仍是一種理念，公司這么做，是想?yún)⑴c房地產(chǎn)的上游領(lǐng)域，還可以收集大量的購房者信息。

平安好房CEO莊諾對邦地產(chǎn)君說，以往房子不愁賣的時候，開發(fā)商無需花那么多心思找客戶，但現(xiàn)在市場不好了，越早圈定客戶意味著項目的去化率越有保障，所以開發(fā)商也愿意嘗試這種營銷手段。