邦地產(chǎn) 2015-05-21 16:53:53
要成為新鴻基那樣的發(fā)展商,得學(xué)會運營城市,得有能力把城市所需要的商業(yè)、商務(wù)、醫(yī)院、學(xué)校、交通一系列的配套整合進(jìn)來,才能夠提升地區(qū)的土地價值,讓周邊的鄰居跟著自己沾光。
每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)
邦地產(chǎn)記者 楊羚強(qiáng)
有個朋友跑來問我:究竟應(yīng)該選擇和萬科做鄰居,還是應(yīng)該和新鴻基做鄰居?
我聽了一愣,買房子和選這兩家企業(yè)做鄰居有什么關(guān)系?又不是這兩家開發(fā)的樓盤。仔細(xì)一想,不禁釋然:選擇不同的鄰居,結(jié)局確實可能會不同。
先看萬科,著名的高周轉(zhuǎn)公司。雖然有“好住宅、好物業(yè)、好鄰居”一說,不過有這個好鄰居和沒有這個好鄰居,對周邊二手房的影響似乎沒多大,一般三到五年就能開發(fā)完,整個樓盤第一期和最后一期的價格,完全隨行就市。
和萬科做鄰居,如果以后要換房子,就會面臨萬科的競爭,估計價格沒啥勝算,可能會比萬科略低一些賣掉。除非品牌比萬科更牛,比如和黃、綠城、仁恒之類的品牌。
再看新鴻基,最擅長商業(yè)地產(chǎn)和豪宅開發(fā)。開發(fā)的商場,通常都是那個區(qū)域的地標(biāo),比如陸家嘴的國金中心,以及淮海中路的環(huán)貿(mào)廣場。那個地塊上的豪宅,一般是在商場開始運營后,才慢慢開始賣,價格基本上都是天價。
和新鴻基做鄰居的好處是,當(dāng)它開發(fā)的豪宅賣到一個非常高的價格時,周邊的二手房價格也會水漲船高。不僅僅因為有新鴻基的豪宅做“托”,更重要的是新鴻基的商場可以吸引到很多你喜歡的衣服、香水、手表、飯店的品牌,以及游戲城、書店、電影院。有這么一個商場在旁,二手房賣出時,自然會比其他房子高一些。
我這朋友打算十年后再換一次房,為那時要上高中和大學(xué)的兒子,準(zhǔn)備一個單獨的空間,還要把家里的父母也接來住。所以,希望能把房子買在新鴻基的旁邊。用她的話說“傍個大款好發(fā)達(dá)”。
仔細(xì)想想,開發(fā)商何嘗不和我這朋友一樣呢?每一塊地買來開發(fā)以后,終究是要賣出的,所以選擇鄰居當(dāng)然就很重要了。
只是這年頭,肯像新鴻基一樣,既有能力自己賣高價,又肯為周圍其他的樓盤高價銷售作“嫁衣”的公司越來越稀有了。
因為要成為新鴻基那樣的發(fā)展商,得學(xué)會運營城市,得有能力把城市所需要的商業(yè)、商務(wù)、醫(yī)院、學(xué)校、交通一系列的配套整合進(jìn)來,才能夠提升地區(qū)的土地價值,讓周邊的鄰居跟著自己沾光。
這幾年,綠地、萬科都在向城市運營商轉(zhuǎn)變,其中的用意就是想要扮演新鴻基的角色,讓自己所擁有的一塊土地得到最大程度的升值,好讓自己“換房”不吃虧。
當(dāng)住宅市場慢慢開始轉(zhuǎn)向紅海,當(dāng)?shù)貎r漲得比房價還快,開發(fā)商是不是也可以想想辦法,向綠地、萬科、嘉凱城、新鴻基學(xué)習(xí),引入軌道交通、商場、名校、商務(wù)中心,想辦法讓一塊五級地,變成三級地,甚至二級地,令價值升高。
看起來,這似乎比互聯(lián)網(wǎng)+更符合目前房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)邏輯,也更容易讓企業(yè)的利潤率回到“黃金十年”的高毛利、高凈資產(chǎn)收益率。
要實現(xiàn)這一點,需要地產(chǎn)界的公知們發(fā)起呼吁,對現(xiàn)有的土地增值稅的征稅法規(guī)進(jìn)行調(diào)整,允許企業(yè)獲取土地增值帶來的合法收益。畢竟現(xiàn)在已經(jīng)和十年前不同,打擊囤地、捂盤所造成的“房荒”已遠(yuǎn)不如當(dāng)初那樣強(qiáng)烈。
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