每經(jīng)編輯 王婷婷    

房價“暴跌”“暴漲”“斷崖”……邦地產(chǎn)君其實很謹慎用這類詞語，因為基本會被口！水！淹！沒！

特別是在GDP還想騎著房地產(chǎn)沖刺，不停甩出調(diào)控放寬、降息、降準等等“興奮劑”，讓局面看起來“漲勢很足”的時候，講“大跌”，是不是Sǎ？ 

但或許看到下面這些數(shù)據(jù)，你會不禁感嘆：還真有可能…… 

【前25年，房價下跌是這樣造成的……】 

從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，25年以來，全國房價出現(xiàn)過3輪低谷，其中2次出現(xiàn)了負增長。 

1994年，這輪低谷，直接原因是第一輪樓市泡沫破裂效應的蔓延，而泡沫的源頭則是大興土木的海南、北海，彼時上海、北京等地房價也上演過從大漲到腰斬的劇情。

1998年，第二輪低谷，次年房價負增長，直接原因則是東南亞金融危機。不過這一輪香港同胞比我們更慘。

2008年，房價跌得既夸張又突兀，從2007年14.8%的較高增長率，一下子變?yōu)?1.6%，這是25年來最大的一次跌幅。除了全球金融危機以外，系列自然災害也是影響房價驟跌的因素。（但次年房價漲幅就急速飆升至23.2%，只比歷史第一高，低0.1%！至于催漲因素，你懂得！）

注！意！【房價真正下跌，會因為它……】 

這25年來，雖然中國房價增幅有跌宕，但絕對值一直在漲?。ù笾谐鞘蟹績r漲幅基本在5倍以上）。而中國房地產(chǎn)泡沫自2003年以來，一直在膨脹?。]有破裂……） 

從一個角度理解，短周期內(nèi)，樓市的影響因素主要是政策、供求、城鎮(zhèn)化率等。長周期看，樓市（特別是房價增速）的最強影響因素是人口結構！而中國的人口結構，已經(jīng)開始變化！

這是一項將影響房地產(chǎn)市場結構，乃至整個經(jīng)濟結構調(diào)整的關鍵因素。 

人口結構開始變化了，房價真正意義上的大變動，即將發(fā)生…… 

這個變動，邦地產(chǎn)君認為最終將以房價下跌告終，可以從兩個因素考慮：一個是人口紅利，一個是人口遷徙。

人口紅利見頂

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，中國人口結構自2011年已開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，2012年勞動力人口占比首次出現(xiàn)絕對下降，2014年勞動年齡人口再減少371萬，65歲以上老年人已占總人口1/10，城鎮(zhèn)就業(yè)人口增量收窄。但中國目前總和生育率僅為1.4（“低生育陷阱”紅線是1.3）。

人口紅利見頂有啥影響？

看看發(fā)展模式跟中國有可比性的日本，1947年、1960-1970年代，1980年代初，三個房價上漲時期都伴隨著人口紅利的釋放，及至1992年勞動力人口占比見頂、房地產(chǎn)泡沫破裂，房價暴跌，一輪周期完畢。

（二戰(zhàn)后）已經(jīng)走過三輪房地產(chǎn)周期的美國，也顯示著勞動力人口和房價之間的奇妙互動。最近的一次，2006年美國勞動人口占比急降，2007年房價開始轉(zhuǎn)向，2010年出現(xiàn)該輪周期最低點。

人口遷徙變化

勞動力人口越來越少，人口的遷徙開始產(chǎn)生變化。

這是一張中國城市的吸引力地圖：

北京、上海、廣州，仍是中國最大的“吸人器”，無可厚非。但短期已有了些變化。

隨著城市承載力的超飽和，人口外溢的現(xiàn)象越來越明顯，以北京為核心的河北，以上海為核心的杭州、蘇州、湖州、丹陽等等，都是接收涌往上海再溢出來的人口的重要地區(qū)。隨著產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和外溢，重慶、成都等地區(qū)也成為了凈流入地區(qū)。

另外，黑龍江、西藏、內(nèi)蒙古等地也出現(xiàn)了人口凈流入。

更長遠的變化，理論基礎是發(fā)展經(jīng)濟學家Arthur Lewis依托“亞洲四小龍發(fā)展軌跡”研究的“拐點論”，動因之一則是新城鎮(zhèn)化運動。

在Arthur Lewis 的理論中，工業(yè)化啟動之初，勞動力從生產(chǎn)率低下的農(nóng)村向城市工業(yè)部門遷移，在快速工業(yè)化的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟體中，工資也能保持低位。但最終農(nóng)村的工資開始趨近工業(yè)部門，雇主需要提供更好的待遇（包括工資和生活提供），才能吸引公認離開農(nóng)村家鄉(xiāng)。 

“工業(yè)化的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟體”曾給中國創(chuàng)造了高投資、高儲蓄率、高順差，但不平衡的經(jīng)濟。“工資上漲會逐漸侵蝕利潤和投資，這將迫使再平衡發(fā)生。”

中國的新城鎮(zhèn)化，也同樣在為部分勞動人口留在距離家鄉(xiāng)更近的城市，增加吸引力。 

而這些趨勢背后，是整個房地產(chǎn)供求格局更加平衡，普遍意義的三四線城市房價暴跌的基因，一線城市供不應求房價暴漲的基因，都會得到削弱。而這一“平衡”狀態(tài)下的房價，會把當前的房價擠掉更多“水分”。

大家都知道，制約房價的因素非常多，人口結構、經(jīng)濟結構、房地產(chǎn)領域各種微妙而復雜的關系。本文僅以歷史經(jīng)驗和歷年數(shù)據(jù)為支撐進行趨勢判斷。歡迎來噴……邦地產(chǎn)君在后臺等你約！