每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳若凡 發(fā)自上海

前些天，一條《滬居住證及居轉(zhuǎn)戶下月改革最短2年可落戶》的消息，火遍了朋友圈。圍繞這一重磅消息想開去，它是否能夠助推上海樓市回升，也成為了不少人關(guān)注的話題。

一直以來，因與日常生活密切相關(guān)的諸如子女教育、醫(yī)療衛(wèi)生及其他公共利益相捆綁，“戶口”對(duì)于民眾來說至關(guān)重要。尤其是集聚了眾多國(guó)內(nèi)領(lǐng)先公共資源的一線城市，其“戶口”更是吸引了大批人才。但以上海為代表的一線城市的落戶政策，也讓不少人望而卻步。

新的政策，能否快速集聚人才、推高房產(chǎn)市場(chǎng)？需要先回溯政策出臺(tái)的背景。

2009年，上海制訂了居住證持有7年能夠轉(zhuǎn)為戶口的政策。這基本可以認(rèn)為是上海人口管理?xiàng)l件趨于收緊的信號(hào)。

事實(shí)上，2009年的這一政策的出臺(tái)，與當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)有一定關(guān)系。在當(dāng)年貨幣等一系列刺激政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖態(tài)勢(shì)比較明顯，進(jìn)而又形成了一波投資投機(jī)的需求。

這一政策出臺(tái)后，到了2010年樓市限購政策一出臺(tái)，就相互發(fā)生作用，進(jìn)而影響了部分人群的購房。限購政策的最明顯殺傷力就是提高了外地人來滬購房門檻。沒有戶口，就不可能購房。這也是上海2010年市場(chǎng)成交量比2009年明顯回落的一個(gè)重要原因。

當(dāng)前，上海再次提出落戶政策改革，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期看，與2009年同處于市場(chǎng)復(fù)蘇的階段，但實(shí)質(zhì)上與上海提出建設(shè)科技創(chuàng)新中心的戰(zhàn)略有著密切關(guān)系。

從文件內(nèi)容來看，新政策相較此前將有兩方面的重大突破。

第一，落戶時(shí)間縮短。原本落戶至少需要7年，現(xiàn)在可以縮短至2年、3年或者5年；第二，原先主要看個(gè)人的學(xué)歷、職稱、繳金、納稅等方面，今后要看創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)效益、團(tuán)隊(duì)納稅等因素。也就是說，未來創(chuàng)業(yè)型的人才更容易獲得落戶資格，并且，這類創(chuàng)業(yè)拿到風(fēng)投越大，或繳稅越多，獲得落戶的時(shí)間就會(huì)越短。

此次上海戶口新政策出臺(tái)后，是否能夠刺激樓市成交，還需要冷靜分析。

從2009年前后的市場(chǎng)歷史表現(xiàn)來看。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2009年前三年的總成交總量為3130萬平方米，2009年后三年累計(jì)成交總量2591萬平方米。從數(shù)據(jù)看，限制政策出臺(tái)之后，房屋成交量減少了1千多萬平方米。

參照此前臨港新城的政策。浦東臨港新城當(dāng)年也對(duì)落戶買房等政策予以放寬，某種程度上也是一類刺激政策，但刺激的效果只限于部分群體。

有分析認(rèn)為，此次戶口新政，釋放的購房群體主要是創(chuàng)業(yè)者。但創(chuàng)業(yè)者們是否會(huì)拿出閑置資金購房，存在不確定性。部分創(chuàng)業(yè)者因?yàn)閯?chuàng)業(yè)，甚至?xí)泳徺彿繒r(shí)機(jī)，但也不排除創(chuàng)業(yè)成功后，此類群體實(shí)現(xiàn)一步到位的購房需求，即購置中大戶型的物業(yè)。

進(jìn)一步分析，這些創(chuàng)業(yè)者將傾向于在創(chuàng)業(yè)地點(diǎn)附近購房。如浦東的張江、臨港，楊浦的新江灣城，青浦的徐涇等區(qū)域，這些都是創(chuàng)業(yè)者聚集的地區(qū)。

但目前市場(chǎng)上更多的聲音傾向于對(duì)房產(chǎn)沒有直接影響，主要有以下聲音：

1、上海戶籍每年的額度不確定，并不是滿7年就能落戶，這也決定了滿兩年很可能也沒用；

2、用這個(gè)戶籍政策來吸引一部分高端人群，但是否有吸引力要打個(gè)問號(hào)；

3、對(duì)住房更沒有影響了。更別說在這邊買房了。有沒有這個(gè)政策，常住人口已經(jīng)在這里了，并不能帶來新增常住人口；

4、因?yàn)槌Ｗ∪丝谶M(jìn)出跟這個(gè)政策是不掛鉤的，進(jìn)入與否跟七年還是兩年一點(diǎn)不掛鉤，其實(shí)還是跟當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)氛圍有關(guān)系。