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每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

上周五，馬明哲、郁亮、張玉良、楊國(guó)強(qiáng)、馮侖等金融與地產(chǎn)界的“掌門人”，罕有地齊聚上海灘，他們并不是來華山論劍的，而是為中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟的成立吶喊造勢(shì)。

自去年起，國(guó)內(nèi)不少地產(chǎn)商都在試水眾籌開發(fā)。房地產(chǎn)眾籌，和“互聯(lián)網(wǎng)+”一樣，已然成為灸手可熱的關(guān)鍵詞和行業(yè)趨勢(shì)。但像這次金融界巨頭中國(guó)平安，以及萬科、碧桂園、綠地等地產(chǎn)大鱷聯(lián)手推動(dòng)的眾籌盛宴，在國(guó)內(nèi)堪稱首次。

在地產(chǎn)“白銀時(shí)代”，所有開發(fā)商不得不面臨利潤(rùn)縮水的難題。根據(jù)“地產(chǎn)界思想家”馮侖的設(shè)想，房地產(chǎn)眾籌不僅能讓開發(fā)商成本下降1/3，還能幫他們提前找到客戶，實(shí)現(xiàn)“以銷定產(chǎn)”，可謂是顛覆了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式。

眾籌，真的能讓房?jī)r(jià)下降1/3，并成為開發(fā)商們?nèi)齑娴囊粍╈`丹妙藥嗎？

房產(chǎn)眾籌的兩張面孔

房地產(chǎn)眾籌，就是通過互聯(lián)網(wǎng)向大眾籌集資金，來幫助籌款人完成某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，共同擁有并獲取房產(chǎn)收益的過程。

2012年12月8日，美國(guó)網(wǎng)站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產(chǎn)。這個(gè)網(wǎng)站的創(chuàng)始人米勒兄弟曾試圖尋找銀行融資，幫助他們參與城市新興地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，但被拒絕。這件事啟發(fā)了米勒兄弟，他們決定直接從人民群眾手里籌資投資房地產(chǎn)。

通過眾籌，米勒兄弟不僅把房地產(chǎn)的投資門檻降低到100美元，以募集到足夠的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)。投資者也可以獲得他們所投資房地產(chǎn)的部分所有權(quán)，以此獲得銷售收入或租金收益。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者認(rèn)為，房產(chǎn)眾籌與房地產(chǎn)信托基金（Reits）原理相近，也就是說，將凝固的房地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)，分拆成無數(shù)個(gè)小的分子，讓開發(fā)商無需投入大量的資金用于開發(fā)建設(shè)，小投資者則可以通過投入少量資金，分享到房地產(chǎn)的銷售收益與升值回報(bào)。

有了眾籌這玩意兒，就意味著房地產(chǎn)開發(fā)可以不再一味依賴于以銀行貸款為主的間接融資，開發(fā)商可以直接找個(gè)人投資者借錢，實(shí)現(xiàn)直接融資。

從去年開始，陸陸續(xù)續(xù)有好學(xué)的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商試水房產(chǎn)眾籌。比如，萬科在蘇州搞的一個(gè)項(xiàng)目，拿了其中一套100平米三房的單位在網(wǎng)上以54萬元的底價(jià)起拍，最終價(jià)高者得到房源，溢價(jià)部分則分配給眾籌投資人。

但聰明人都知道，這只是開發(fā)商為了營(yíng)銷宣傳搞的把戲。

與之相對(duì)，平安的眾籌玩法卻截然不同。按照平安的說法，平安好房的房產(chǎn)眾籌大概流程是：開發(fā)商拿地后找到他們談合作，平安好房從中挑選合適的項(xiàng)目，再根據(jù)合作對(duì)象提出的要求，設(shè)計(jì)出符合他們各自需求的金融產(chǎn)品，放到平安前海眾籌平臺(tái)實(shí)現(xiàn)募集，以此提前圈定意向客戶，融資完成后，項(xiàng)目開工。

這才是真正意義上的房產(chǎn)眾籌。

前景很美但道路曲折

在白銀時(shí)代，地產(chǎn)商面臨兩大難題：一是找錢，二是找客戶。房產(chǎn)眾籌不僅為地產(chǎn)商解決了這兩個(gè)難題，按照馮侖的說法，由于節(jié)省了10%的融資成本以及3%~5%的營(yíng)銷費(fèi)用，再加上其他一些費(fèi)用的節(jié)省，房子最終的實(shí)際優(yōu)惠幅度能達(dá)到20%~30%。

這是不是說，開發(fā)商用眾籌的方式來建房，房?jī)r(jià)最高可以便宜30%呢？

現(xiàn)實(shí)或許沒那么簡(jiǎn)單。新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本里面，土地成本、稅費(fèi)支出、建安成本與管理費(fèi)用是大頭。以上海為例，土地成本大概占房?jī)r(jià)的45%，稅費(fèi)約占20%~30%，管理費(fèi)用與建安成本大概是5000~6000元/平方米，這些固定成本在房?jī)r(jià)中的占比已經(jīng)超過80%。由于眾籌只能影響到融資成本與營(yíng)銷費(fèi)用，對(duì)這些固定成本無法帶來影響，即便在最理想的狀態(tài)下，眾籌對(duì)于開發(fā)商成本的節(jié)省幅度很難超過20%。

以平安的首款產(chǎn)品——碧桂園上海嘉定項(xiàng)目為例，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從一家機(jī)構(gòu)拿到的項(xiàng)目研究報(bào)告看到，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的洋房?jī)r(jià)格水平為13706元/平方米（毛坯），但碧桂園拿地的成本已經(jīng)達(dá)到8100元/平方米。按照該機(jī)構(gòu)的預(yù)估，項(xiàng)目售價(jià)最終在15000~15500元/平方米，其中土地成本+開發(fā)成本+稅費(fèi)成本已經(jīng)達(dá)到12600/平方米，這意味著除非開發(fā)商不要利潤(rùn)，否則房?jī)r(jià)優(yōu)惠幅度不可能達(dá)到20%~30%。

歐陽捷認(rèn)為，融資成本與營(yíng)銷費(fèi)用能節(jié)省到什么程度，還不好說。以融資成本為例，雖然眾籌意味著開發(fā)商可以不用融資就直接拿到錢，但眾籌產(chǎn)品本身和理財(cái)產(chǎn)品一樣，是需要向投資者支付回報(bào)，只不過這部分回報(bào)的支出是從項(xiàng)目未來利潤(rùn)里出，換了個(gè)形式而已。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者認(rèn)為，眾籌產(chǎn)品能否獲得投資者喜愛，取決于產(chǎn)品收益率與鎖定期限。從產(chǎn)品收益率來看，在目前股市火爆的情形下，投資者對(duì)于收益率的要求肯定更高，沒有6%~7%的年化收益率相信很難吸引到投資者；同樣的道理，如果鎖定期限超過一年，這也會(huì)對(duì)投資者的熱情造成打擊。

這對(duì)于開發(fā)商而言可謂兩難，過高的保證收益率與較短的鎖定期限，意味著開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本是在提高而非降低；但過低的保證收益率與較長(zhǎng)的鎖定期限，會(huì)降低對(duì)投資者的吸引力，“鎖客”的效果不理想，營(yíng)銷費(fèi)用就無法下降。

眾籌模式和非法集資在形式上其實(shí)較為接近，界定比較困難。缺少法律法規(guī)的支持、監(jiān)管和引導(dǎo)，無論是開發(fā)商還是投資者都有可能會(huì)承擔(dān)一系列法律風(fēng)險(xiǎn)，尤其是如果樓市再度下行，會(huì)否引發(fā)爭(zhēng)執(zhí)值得各位關(guān)注。