◎李宇嘉

近期，深圳個人住房貸款出現(xiàn)收緊。繼6月農(nóng)行、中行、建行將首套房貸首付從三成提至四成后，工行也于7月中旬加入了“四成”大軍。此外，包括四大銀行在內(nèi)，目前深圳首套房貸利率已經(jīng)從6月之前的基準(zhǔn)利率0.95倍，普遍上浮到1.05~1.1倍，二套房貸利率上浮10%~20%?？紤]到四大銀行占據(jù)個人住房貸款2/3強的市場份額，再加上近期多家中等股份制銀行暫停房貸，深圳個人房貸業(yè)務(wù)全面收緊已成趨勢。

據(jù)筆者調(diào)查，樓市火爆導(dǎo)致房貸額度告急甚至枯竭是在深商業(yè)銀行緊縮房貸業(yè)務(wù)的主要原因。今年上半年，深圳商品住房銷售面積同比增長121%，創(chuàng)2009年以來的高峰，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于“北上廣”平均40%的增幅。同時，深圳上半年新房和二手住房均價分別突破3萬元和4萬元大關(guān)，同比分別上漲20%和30%以上。此外，去年“9·30”政策放松了首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，今年“3·30”新政刺激了改善型住房需求，股市火熱也加厚了首付“安全墊”。

以上這些因素共同促成了深圳購房者對于個人住房貸款需求的大幅度增長，而房價上漲的財富效應(yīng)，也刺激了消費融資等套取貸款買房行為，這是各大銀行在去年底切割房貸份額時，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有想到的。因此，還沒有到6月底，深圳房貸業(yè)務(wù)集中的大銀行，已經(jīng)用光了房貸額度。

同時，在凈利潤個位數(shù)增長、息差占利潤70%、業(yè)績剛性考核、存款流失的情況下，今年銀行業(yè)績壓力非常大。其中房貸利率上浮最高不超過20%的規(guī)定，成為銀行完成業(yè)績的最大掣肘之一。因此在樓市因城施策和銀行自主定價的情況下，收緊房貸在情理之中。

此外，防范金融風(fēng)險也是在深商業(yè)銀行收緊房貸的原因之一。前期的股市火熱讓買家支付能力上升，對高房價有很強的接受能力。另一方面，今年以來，股市大規(guī)模套現(xiàn)和減持，讓創(chuàng)業(yè)的老板們成為近期深圳樓市的另一大金主。

在股市財富效應(yīng)驅(qū)動下，4~6月份的深圳樓市火到“一天一個價”。這讓銀行不得不考慮，股市風(fēng)險或?qū)⒙拥綐鞘?，隨著股市振蕩和去杠桿，未來樓市購買力或?qū)⑹艿經(jīng)_擊，前期被資金推高的房價也將在未來面臨回調(diào)的可能。

進入6月下旬，股市財富效應(yīng)開始減退，高凈值人群購買力明顯下降。因此，出于防范風(fēng)險的考慮，銀行也在收緊房貸。

筆者認(rèn)為，即便貨幣政策寬松的大環(huán)境不變、股市走牛的行情還在，房貸收緊也僅僅是深圳樓市出現(xiàn)明顯回調(diào)的一個原因。更關(guān)鍵的是，深圳房價已經(jīng)高到有效需求都難以承受的地步了。

近期，深圳樓市出現(xiàn)回調(diào)跡象，筆者認(rèn)為這一趨勢不可阻擋。6月下旬以來，深圳市產(chǎn)權(quán)登記中心單日最高收文量已經(jīng)從之前的4000份下降到的330份。最能反映變化的二手住房市場，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯調(diào)整。進入7月份后，中介店鋪的客戶上門量，相比5~6月份高峰期驟然減少，業(yè)主報價已現(xiàn)松動，尤其是前期房價上漲超過40%的區(qū)域。作為先行指標(biāo)的中原業(yè)主報價指數(shù)，7月份的前兩周分別為63.6%和45%，較6月的最后一周大幅下降8.3個百分點和18.6個百分點。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）