每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)    

◎每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)

2015年已經(jīng)過(guò)半，樓市也在跌宕起伏中展現(xiàn)出了眾生百態(tài)，從互聯(lián)網(wǎng)+，到+保險(xiǎn)、+金融、+醫(yī)療，再到布局大消費(fèi)、大金融，房企正將觸角伸向各行各業(yè)，甚至拋棄房地產(chǎn)主業(yè)。但是我們發(fā)現(xiàn)，部分主流房企仍然是基于創(chuàng)造價(jià)值這一出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行多路徑轉(zhuǎn)型，“去地產(chǎn)化”并非唯一出路。本期《房產(chǎn)周刊》以“轉(zhuǎn)型創(chuàng)造價(jià)值”為主題，探討各主流房企轉(zhuǎn)型、試錯(cuò)的方向及可行性，以展現(xiàn)房企轉(zhuǎn)型熱背后的冷現(xiàn)實(shí)。

江蘇一家原本每年利潤(rùn)只有一兩百萬(wàn)的物業(yè)管理公司，近兩年做起了代客養(yǎng)花生意，利潤(rùn)迅速擴(kuò)大四五倍。通過(guò)這一不起眼的業(yè)務(wù)，該公司掌握了海量的客戶數(shù)據(jù)，下一步準(zhǔn)備利用這些數(shù)據(jù)，聯(lián)絡(luò)三甲醫(yī)院發(fā)展社區(qū)醫(yī)療服務(wù)。他們還希望借助強(qiáng)大的苗圃培育能力進(jìn)入更多小區(qū)，并在形成一定規(guī)模后，打造一個(gè)面向社區(qū)的電商平臺(tái)。

這家物管企業(yè)的故事，是房企轉(zhuǎn)型大潮中的一個(gè)縮影。截至目前，宣布轉(zhuǎn)型的上市房企已超過(guò)50家。

在轉(zhuǎn)型方式上，各家房企也是“腦洞大開(kāi)”，瘦身、分拆、跨界各顯神通。萬(wàn)達(dá)公布的數(shù)據(jù)顯示，目前萬(wàn)達(dá)百貨累計(jì)開(kāi)店86家，而去年底則為99家，半年時(shí)間門店數(shù)減少了13家，但收入同比增長(zhǎng)了17%；今年上半年，碧桂園、中海等房企先后宣布，計(jì)劃分拆旗下業(yè)務(wù)獨(dú)立上市，碧桂園籌劃分拆酒店業(yè)務(wù)，中海地產(chǎn)宣布將物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市；而外界更關(guān)心的是房企跨界轉(zhuǎn)型，如恒大地產(chǎn)擴(kuò)張礦泉水、糧油等領(lǐng)域，萬(wàn)達(dá)先后將目光投向馬德里競(jìng)技足球俱樂(lè)部、同程旅游等企業(yè)，綠地集團(tuán)則參股了上海市農(nóng)商行、東方證券等。

體內(nèi)轉(zhuǎn)型深耕房地產(chǎn)主業(yè)

公眾對(duì)房企轉(zhuǎn)型的理解，通常只停留在他們向房地產(chǎn)以外的領(lǐng)域跨界。殊不知，房企的轉(zhuǎn)型遠(yuǎn)非那么簡(jiǎn)單。

克而瑞的研究報(bào)告稱，房企的轉(zhuǎn)型路徑，有開(kāi)發(fā)模式、產(chǎn)品戰(zhàn)略、營(yíng)銷戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略等五個(gè)方向。

面對(duì)越來(lái)越復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，不少房企都由原來(lái)“單兵作戰(zhàn)”的開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)為合作開(kāi)發(fā)。上半年，碧桂園與中國(guó)中鐵、萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)等都進(jìn)行了業(yè)務(wù)合作，被認(rèn)為是強(qiáng)強(qiáng)合作的典型案例。

除了在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上更多使用合作方式外，轉(zhuǎn)向區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)也是方向之一。區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)，一般是指房企根據(jù)城市的總體建設(shè)規(guī)劃，配建區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施項(xiàng)目，涉及到房屋、道路、管網(wǎng)建設(shè)等多個(gè)方面。向區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型能夠提升企業(yè)土地獲取能力，并能夠把握先機(jī)提前在區(qū)域布局。同時(shí)，因?yàn)閰^(qū)域綜合開(kāi)發(fā)涉及范圍廣，無(wú)疑為企業(yè)提供了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間，促進(jìn)房企多元盈利。此外還能夠加深與政府的合作，為企業(yè)后續(xù)發(fā)展提供積累。

綠地的地鐵投資便是其中的典型。通過(guò)投資地鐵，綠地可以借助軌道交通獲得更多優(yōu)質(zhì)地塊，并且參與到城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域。但是，這種方式對(duì)房企的資金實(shí)力要求比較高。類似地鐵、高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施，需要房企在前期投入大量資金，且資金回收期較長(zhǎng)。

此外，開(kāi)發(fā)商還可通過(guò)由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)等方式，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)型。

但相比開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)型，房企在產(chǎn)品轉(zhuǎn)型方面做得更多。比如，從大盤開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向小型化。此前，以大盤開(kāi)發(fā)而聞名的碧桂園，目前已開(kāi)始轉(zhuǎn)向小型化開(kāi)發(fā)。碧桂園今年4月獲得的上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)地塊，土地總面積僅6.24萬(wàn)平方米。

克而瑞因此判斷，碧桂園的產(chǎn)品正在向小型化轉(zhuǎn)變。碧桂園方面也在今年6月的一次座談上表示，一線城市的產(chǎn)品確實(shí)不會(huì)再像過(guò)去那樣走大盤策略。

此外，戶型的調(diào)整也是今年開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型的一個(gè)趨勢(shì)。以原來(lái)擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)豪宅產(chǎn)品的綠城為例，今年新入市的桃李春風(fēng)、江南里、楊柳郡、留香園、桃源小鎮(zhèn)五大項(xiàng)目中，楊柳郡主推40平方米、70平方米公寓，桃李春風(fēng)則是僅83平方米的小戶型。

在營(yíng)銷方面，開(kāi)發(fā)商大量選擇通過(guò)大數(shù)據(jù)采集，找出購(gòu)房人群、分析客戶需求、實(shí)現(xiàn)廣告投放、完成精準(zhǔn)定價(jià)和銷售。以中海地產(chǎn)的大數(shù)據(jù)營(yíng)銷體系為例，在深圳中海九號(hào)公館及濟(jì)南中海華山瓏城項(xiàng)目的營(yíng)銷中，不論是拓客、蓄客、開(kāi)盤都利用大數(shù)據(jù)進(jìn)行客戶鑒別，每個(gè)環(huán)節(jié)都有很高的客戶轉(zhuǎn)化率。

跨界轉(zhuǎn)型叫好難叫座

相比開(kāi)發(fā)商上述內(nèi)生式的轉(zhuǎn)型方式，業(yè)界更關(guān)注的是房企在地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，大量開(kāi)展的其他業(yè)務(wù)，比如物業(yè)管理、社區(qū)O2O、家裝、金融、健康養(yǎng)老、能源、農(nóng)業(yè)、文化娛樂(lè)等，可謂層出不窮。

克而瑞研究認(rèn)為，從行業(yè)轉(zhuǎn)型方向看，這些業(yè)務(wù)多數(shù)是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，或是企業(yè)結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)拓展的外圍產(chǎn)業(yè)，與主業(yè)其實(shí)是相輔相成的。

事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)的多年發(fā)展，已經(jīng)衍生出了一條龐大的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，但在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，開(kāi)發(fā)商對(duì)這塊蛋糕并不感興趣。若非移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展，社區(qū)O2O可能也不會(huì)迅速走紅？

社區(qū)O2O爆發(fā)力大，但前期投入高，企業(yè)難以找到有效的盈利模式；至于家裝行業(yè)，市場(chǎng)大，但利潤(rùn)低，而且和房地產(chǎn)周期息息相關(guān)；社區(qū)醫(yī)療也是投入大，而且品質(zhì)醫(yī)療服務(wù)引進(jìn)難；社區(qū)金融服務(wù)多為小額理財(cái)，規(guī)模大，但是難聚攏。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查，每家開(kāi)發(fā)商都有自己的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型方向，但都表現(xiàn)得極為謹(jǐn)慎?，F(xiàn)階段，大部分都是將轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)視為“試驗(yàn)田”，并未急于推進(jìn)。一家房企的品牌經(jīng)理告訴記者，目前企業(yè)在這方面的動(dòng)作很大，有些項(xiàng)目看上去已有成果，但在對(duì)外介紹時(shí)卻極為低調(diào)，因?yàn)楦杏X(jué)其中尚存在非常多的不確定性。

房企之所以對(duì)轉(zhuǎn)型如此敬畏，和很多房企上一輪轉(zhuǎn)型失敗有關(guān)。2010~2013年，就有一部分企業(yè)嘗試過(guò)轉(zhuǎn)型，其中不少“主業(yè)+房地產(chǎn)”型企業(yè)如酒鬼酒、重慶路橋、國(guó)棟建設(shè)、廣匯股份等逐步剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。另有一部分“房地產(chǎn)+X”企業(yè)如華僑城、萬(wàn)通地產(chǎn)、世茂股份、冠城大通等，向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)領(lǐng)域或金融、礦業(yè)等轉(zhuǎn)型。

但轉(zhuǎn)型結(jié)果并不樂(lè)觀，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)至今仍處于探索階段，具有較強(qiáng)盈利能力、可復(fù)制性強(qiáng)的代表性項(xiàng)目非常少；在對(duì)行業(yè)了解不夠、缺乏專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)、下游市場(chǎng)不景氣、環(huán)保升級(jí)和對(duì)海外并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足等前提下盲目轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致大部分涉礦房企的礦產(chǎn)業(yè)務(wù)至今也難以貢獻(xiàn)利潤(rùn)；保障房業(yè)務(wù)雖然一定程度上對(duì)沖了政策風(fēng)險(xiǎn)，但回款壓力一直難以回避；相對(duì)來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)型金融業(yè)的企業(yè)通過(guò)股權(quán)投資，還是獲得了不錯(cuò)的投資收益。

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公司樣本①

碧桂園物業(yè)圖謀百億收入 城市布局“先天不足”急需彌補(bǔ)

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥

今年60歲的碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)年初拜會(huì)小米雷軍之行，促使他為碧桂園這艘20多歲的戰(zhàn)船設(shè)定了一個(gè)新的目標(biāo)：擁抱互聯(lián)網(wǎng)，掘金社區(qū)服務(wù)。

自從彩生活分拆在港上市，并獲得投資者追捧后，物業(yè)服務(wù)成為大型房企眼中的香餑餑。萬(wàn)科與中海地產(chǎn)已經(jīng)在籌劃物業(yè)板塊分拆上市。坐擁200萬(wàn)業(yè)主的碧桂園于2013年12月發(fā)布報(bào)告稱，未來(lái)5年碧桂園物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)收入目標(biāo)是100億元?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，碧桂園也在考慮將物業(yè)板塊分拆上市。

對(duì)于目前物業(yè)管理收入不足10億元的碧桂園而言，實(shí)現(xiàn)百億目標(biāo)的路徑有哪些？又該如何克服二三線城市人口密度不足等先天性障礙？

掘金社區(qū)服務(wù)

2014年報(bào)顯示，碧桂園物業(yè)管理業(yè)務(wù)覆蓋205個(gè)項(xiàng)目，管理面積約為7149萬(wàn)平方米，服務(wù)的業(yè)主數(shù)量達(dá)到35.4萬(wàn)戶。盡管公司的物業(yè)管理面積低于彩生活的2億平方米，也不如萬(wàn)科物業(yè)所管理的1.03億平方米，但高于中海地產(chǎn)的4550萬(wàn)平方米。論管理規(guī)模，其在業(yè)內(nèi)位居前列。然而，碧桂園的物業(yè)管理收入僅為9.64億元，營(yíng)收規(guī)模是萬(wàn)科物業(yè)的1/2，也低于中海物業(yè)，離實(shí)現(xiàn)百億收入目標(biāo)還非常遙遠(yuǎn)。

在碧桂園物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理李長(zhǎng)江的設(shè)想里，物業(yè)管理70%的利潤(rùn)應(yīng)該來(lái)源于物業(yè)費(fèi)以外的服務(wù)，如何發(fā)展社區(qū)服務(wù)是關(guān)鍵。

為此，碧桂園在今年初確立以社區(qū)為核心，打造全生命產(chǎn)業(yè)鏈的資源整合平臺(tái)，即整合資源提供業(yè)主所需要的各類服務(wù)，滿足業(yè)主各個(gè)生命階段的主導(dǎo)需求。

什么是各生命階段的主導(dǎo)需求？李長(zhǎng)江對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋稱，人在不同的年齡階段，會(huì)基于當(dāng)下情況，產(chǎn)生一些主要需求，比如年輕時(shí)的旅游留學(xué)、中年時(shí)的理財(cái)投資、老年時(shí)的養(yǎng)老醫(yī)療等。

碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，目前公司已經(jīng)整合內(nèi)外部資源，為社區(qū)業(yè)主提供房屋代管維修、家政衛(wèi)生、養(yǎng)老醫(yī)療、在線訂餐、網(wǎng)上購(gòu)物、生鮮配送、洗衣洗車、房屋租售、車位銷售等服務(wù)，未來(lái)還會(huì)有旅游留學(xué)、保險(xiǎn)理財(cái)、牛奶特供、居家健康、生活照料、居家代辦、臨終關(guān)懷等系列服務(wù)。

據(jù)上述人士介紹，自去年以來(lái)，碧桂園物業(yè)致力于研究、開(kāi)發(fā)O2O業(yè)務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)線下業(yè)務(wù)向線上引流。

今年4月，碧桂園“e當(dāng)家”APP已經(jīng)在順德碧桂園小區(qū)上線，這款手機(jī)軟件涵蓋物業(yè)服務(wù)和社區(qū)商業(yè)等功能，成為碧桂園在社區(qū)O2O領(lǐng)域的首次探索。

按照李長(zhǎng)江的設(shè)想，未來(lái)3年，O2O平臺(tái)業(yè)務(wù)將實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入超億元。

對(duì)外輸出物業(yè)服務(wù)，是碧桂園物業(yè)實(shí)現(xiàn)百億收入的另一條路徑。

繼萬(wàn)科物業(yè)高調(diào)宣稱對(duì)外輸出“睿服務(wù)”之后，記者了解到，碧桂園物業(yè)服務(wù)有限公司在今年成立了市場(chǎng)拓展部，負(fù)責(zé)碧桂園物業(yè)的項(xiàng)目外接工作。碧桂園物業(yè)目前在順德市與部分非碧桂園項(xiàng)目正在進(jìn)行合作洽談，物業(yè)服務(wù)輸出有望在今年內(nèi)實(shí)現(xiàn)。

項(xiàng)目集中于二三線城市

碧桂園在社區(qū)領(lǐng)域的野心毋容置疑，但要在廣闊的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)分一杯羹并非易事。

一位房企高管向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于碧桂園的項(xiàng)目集中在二三線城市，且離市中心較遠(yuǎn)，人口密度較低且常住率不高，這給公司從物業(yè)服務(wù)獲取收益帶來(lái)較大障礙。

2014年萬(wàn)科物業(yè)每平方米物業(yè)管理收入為19.3元，主要布局在一二線城市的中海地產(chǎn)，每平方米物業(yè)管理收入高達(dá)35元。與之相對(duì)，碧桂園去年每平方米物業(yè)管理收入僅為13.5元。

碧桂園聯(lián)席總裁吳建斌在3月初的業(yè)績(jī)會(huì)上曾表示，碧桂園正在打造社區(qū)經(jīng)濟(jì)，如果社區(qū)文化、社區(qū)理財(cái)、社區(qū)保險(xiǎn)等能相繼落地，社區(qū)會(huì)做得更好。

“一線城市的社區(qū)業(yè)主消費(fèi)力更強(qiáng)、對(duì)O2O等新型消費(fèi)模式接受度也更高，進(jìn)軍一線城市不僅有助于擴(kuò)大碧桂園的社區(qū)版圖，未來(lái)物業(yè)公司還可以借此向更多一線城市的非碧桂園項(xiàng)目輸出物業(yè)服務(wù)。”上述房企高管對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

據(jù)了解，今年4月成為碧桂園第二大股東的中國(guó)平安，最看重的就是前者的社區(qū)資源，目前中國(guó)平安正在力推其社區(qū)金融業(yè)務(wù)。

但是至今，雙方在社區(qū)領(lǐng)域尚未有實(shí)質(zhì)性的合作。

朱一鳴認(rèn)為，在拓展養(yǎng)老服務(wù)方面，平安手中掌握了一批老年客戶，或提前計(jì)劃養(yǎng)老的客戶，雙方能夠在原有經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上探索適合的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)模式。此外，平安擁有豐富的保險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品資源，如果能在碧桂園龐大的業(yè)主群體中獲得滲透銷售，雙方都能從中獲利。

近日，一款名為“鳳凰寶”的理財(cái)產(chǎn)品在碧桂園的物業(yè)服務(wù)中心悄然上線。這款理財(cái)產(chǎn)品投資門檻低至1000元，卻提供高達(dá)9%的回報(bào)率，它的銷售對(duì)象只限于碧桂園的員工與業(yè)主。

克而瑞地產(chǎn)研究中心指出，“鳳凰寶”的操作模式，實(shí)質(zhì)上是旗下項(xiàng)目公司先借款，債權(quán)方再通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)將債權(quán)的收益權(quán)拆分轉(zhuǎn)讓，包裝成理財(cái)產(chǎn)品出售。這一模式并非碧桂園首創(chuàng)，在一些小型房企對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的融資中比較常見(jiàn)。

克而瑞稱，“鳳凰寶”用于發(fā)布的APP平臺(tái)“安信俱富”只是深圳一家小金融機(jī)構(gòu)，作擔(dān)保的也是一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的投資管理公司，這不免令人擔(dān)憂資金安全問(wèn)題。

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公司樣本②

方興三抱互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)智能化仍需時(shí)日

◎每經(jīng)記者 王杰

“黃金十年”飛逝而去，房地產(chǎn)行業(yè)天花板觸手可及。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”之風(fēng)呼呼灌入，房企擁抱互聯(lián)網(wǎng)已蔚然成風(fēng)。

京派開(kāi)發(fā)企業(yè)方興地產(chǎn)擁抱互聯(lián)網(wǎng)尤為積極。從“雙11光盤節(jié)”到“上帝淘金季”活動(dòng)，再到聯(lián)手騰訊發(fā)布“智慧家”戰(zhàn)略，方興的“網(wǎng)事”玩得不亦樂(lè)乎。

從營(yíng)銷端到智能社區(qū)

方興的“網(wǎng)事情緣”要追溯到去年11月，當(dāng)時(shí)，方興與新浪樂(lè)居合作推出“雙11光盤節(jié)”，據(jù)方興方面提供的數(shù)據(jù)，活動(dòng)當(dāng)天實(shí)現(xiàn)了42.68億元銷售成績(jī)，僅北京四個(gè)項(xiàng)目在“雙11”當(dāng)天就貢獻(xiàn)了5.77億元。

今年3月，方興多項(xiàng)目與淘寶、支付寶等阿里系產(chǎn)品合作，發(fā)起“上帝淘金季”活動(dòng)。

5月20日，方興又聯(lián)手騰訊發(fā)布“智慧家”戰(zhàn)略，觸及產(chǎn)品端和服務(wù)端的互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，推出“2+X”，即“硬實(shí)力+軟實(shí)力+云服務(wù)”，創(chuàng)立“智能社區(qū)”產(chǎn)品，并將在北京亦莊區(qū)域的一個(gè)未開(kāi)發(fā)地塊上試點(diǎn)。

方興地產(chǎn)相關(guān)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，方興與互聯(lián)網(wǎng)的三次擁抱，主要差異在于“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”的三個(gè)不同結(jié)合點(diǎn)，這也體現(xiàn)了方興對(duì)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展與合作的思考不斷演進(jìn)。

智能社區(qū)兩大瓶頸

按照方興的理解，社區(qū)消費(fèi)就是要發(fā)展社區(qū)商業(yè)，按照便民、利民的原則，整合社區(qū)服務(wù)資源，向居民提供購(gòu)物、餐飲、洗衣、維修、理發(fā)、寄存、快遞、家政、養(yǎng)老等綜合服務(wù)。區(qū)別于大型的城市商業(yè)綜合體，社區(qū)消費(fèi)是從差異化的角度出發(fā)，并打通線上線下。

方興地產(chǎn)相關(guān)人士表示，方興開(kāi)發(fā)了“金茂薈”APP，并在北京項(xiàng)目上推廣，通過(guò)這個(gè)移動(dòng)服務(wù)平臺(tái)，業(yè)主能夠查詢到社區(qū)周邊的商戶信息，同時(shí)方興也專門為業(yè)主提供社區(qū)周邊商戶的優(yōu)惠券。社區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)的開(kāi)拓，有助于方興更好地了解客戶需求、打通智慧住區(qū)與社區(qū)消費(fèi)的結(jié)合。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，社區(qū)居民基數(shù)很大，潛在的價(jià)值超過(guò)想像。不僅方興看到了智慧社區(qū)這塊市場(chǎng)，幾乎所有開(kāi)發(fā)企業(yè)都看到了，但是如何運(yùn)作，目前仍然有瓶頸。開(kāi)發(fā)企業(yè)把視角瞄準(zhǔn)智能家居，但智能家居遇到了兩個(gè)大問(wèn)題：一是智能家居是否需要付費(fèi)？按照互聯(lián)網(wǎng)思維，應(yīng)該免費(fèi)，但開(kāi)發(fā)商的盈利點(diǎn)在哪兒？如果是付費(fèi)原則，智能家居的使用空間就沒(méi)有想象中那么大；二是安全隱患，通常業(yè)主是在手機(jī)上操作智能家居，如果有人掌握了住戶的手機(jī)信息，就會(huì)涉及信息安全問(wèn)題。

整合供應(yīng)商仍需時(shí)間

方興地產(chǎn)方面表示，與騰訊聯(lián)手推出的“智慧家”戰(zhàn)略，實(shí)際上是互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)深度結(jié)合的開(kāi)始，通過(guò)這次合作，方興得以把視野擴(kuò)大到整個(gè)社區(qū)和整個(gè)設(shè)計(jì)建造流程中。

方興地產(chǎn)相關(guān)人士表示，方興通過(guò)對(duì)居住環(huán)境信息的實(shí)時(shí)收集和分析優(yōu)化，以云端互聯(lián)為物聯(lián)平臺(tái)，以智慧環(huán)境檢測(cè)和控制為策略，結(jié)合智慧單元式溫濕度系統(tǒng)的硬件部署，為住戶打造可定制的綠色、健康、智慧、便捷、節(jié)能的居住體驗(yàn)。這是方興對(duì)于“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代背景下打造“智慧住區(qū)”的構(gòu)想。

按上述說(shuō)法，方興以智慧工程為切入點(diǎn)，進(jìn)一步輻射到方興現(xiàn)有的綠色科技控制系統(tǒng)，這也是業(yè)內(nèi)首例。據(jù)了解，方興與合作單位已經(jīng)組建了專業(yè)事業(yè)群進(jìn)行整套方案的規(guī)劃。

歐陽(yáng)捷分析稱，“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)”的出現(xiàn)，確實(shí)會(huì)帶來(lái)更多基于“懶人經(jīng)濟(jì)”的增值，“但房地產(chǎn)行業(yè)能不能通過(guò)一家企業(yè)，帶來(lái)這種行業(yè)的轉(zhuǎn)變？現(xiàn)在看來(lái)，仍然非常困難。因?yàn)橐舷掠蔚墓こ膛涮灼饋?lái)，而要將這些供應(yīng)商整合起來(lái)，還需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。”

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公司樣本③

普惠金融公司呱呱墜地中天城投重構(gòu)“大金融”體系

◎每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

7月29日，資本金20億元的中天城投（貴州）普惠金融服務(wù)有限公司在貴陽(yáng)工商注冊(cè)成立，這意味著中天城投在創(chuàng)新金融上邁出了重要一步。

作為貴州省的首家上市公司，中天城投（000540，SZ）在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型“大金融、大健康和小地產(chǎn)”的路上，特別是在布局大金融上引人注目。

多年來(lái)，中天城投的崛起得益于貴陽(yáng)的“大盤模式”，如今隨著當(dāng)?shù)厝ゴ蟊P化和高鐵經(jīng)濟(jì)效應(yīng)顯露，它搖身而成推動(dòng)貴陽(yáng)城市升級(jí)的主力軍，創(chuàng)造出新的價(jià)值。

推出轉(zhuǎn)型新戰(zhàn)略

去年，超級(jí)大盤頻出且被媒體妖魔化成“鬼城”的貴陽(yáng)樓市，讓當(dāng)?shù)氐?ldquo;去大盤化”新政開(kāi)始推行；在“去大盤化”這一趨勢(shì)中，中天城投占了上風(fēng)。

去年8月，中天城投披露公司2014年半年報(bào)稱，在去大盤化作用下，當(dāng)年上半年貴陽(yáng)市除三縣一市外，住宅成交均價(jià)5285元/平方米，同比上漲7.6%；被稱為溫泉旅游城的中天城投“未來(lái)方舟”項(xiàng)目，因其綠色生態(tài)定位而獲得消費(fèi)者認(rèn)同，成交均價(jià)較年初上漲幅度逾10%。

有貴陽(yáng)地產(chǎn)圈內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“未來(lái)方舟”項(xiàng)目可以說(shuō)得上是中天城投此次啟動(dòng)房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵項(xiàng)目。

上述半年報(bào)中，中天城投認(rèn)為，公司現(xiàn)有的項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備可保持未來(lái)幾年穩(wěn)定的收入和收益；房地產(chǎn)仍是主營(yíng)業(yè)務(wù)，且應(yīng)依托貴州貴陽(yáng)得天獨(dú)厚的環(huán)境、生態(tài)、氣候等優(yōu)勢(shì)，以養(yǎng)老地產(chǎn)為紐帶，在貴州貴陽(yáng)規(guī)劃、投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)大健康產(chǎn)業(yè)。

不過(guò)，中天城投正將力氣使在了一塊新的領(lǐng)域。作為貴州城市投資建設(shè)的一支勁旅，中天城投瞄準(zhǔn)貴州“引金入黔”戰(zhàn)略及貴陽(yáng)強(qiáng)力推進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融、智慧城市、大數(shù)據(jù)等地方鼓勵(lì)政策涉及領(lǐng)域。

今年初，中天城投將新戰(zhàn)略確定為“大金融、大健康與小地產(chǎn)”，簡(jiǎn)稱為“兩大一小”戰(zhàn)略；其中，“小地產(chǎn)”將重點(diǎn)發(fā)展個(gè)性化的特色項(xiàng)目。

構(gòu)建大金融業(yè)務(wù)體系

從早些年入股貴陽(yáng)銀行，到參股貴州銀行，整個(gè)貴州地區(qū)兩大城商行已被中天城投納入麾下。在大金融戰(zhàn)略上，中天城投無(wú)疑走到了地產(chǎn)股的前列。

日前，中天城投旗下的貴陽(yáng)金控成功控股“招商貸”，成為第一家上市公司與互聯(lián)網(wǎng)金融的并購(gòu)案例。

當(dāng)前，中天城投正往普惠金融、體育金融、融資擔(dān)保等金融業(yè)務(wù)上尋求突破口，甚至將觸角伸向香港，欲搭建更大資本平臺(tái)。

中天城投將2015年作為“大金融”戰(zhàn)略的起步之年，以貴陽(yáng)金控為基礎(chǔ)，在傳統(tǒng)金融經(jīng)營(yíng)資質(zhì)和牌照上爭(zhēng)取突破，計(jì)劃在創(chuàng)新金融上取得經(jīng)營(yíng)資質(zhì)和牌照等。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，7月28日，中天城投面向全球廣發(fā)“英雄帖”，高薪招募地產(chǎn)、金融精英人才，其中金融精英招募計(jì)劃涉及金融業(yè)務(wù)總經(jīng)理、融資擔(dān)保業(yè)務(wù)總經(jīng)理、小貸業(yè)務(wù)總經(jīng)理、金融業(yè)務(wù)首席合規(guī)官、金融業(yè)務(wù)首席風(fēng)險(xiǎn)官，其中金融業(yè)務(wù)總經(jīng)理年薪最高300萬(wàn)元，其他高管年薪最高為200萬(wàn)元。

“英雄帖”發(fā)出次日，中天城投（貴州）普惠金融服務(wù)有限公司就在貴陽(yáng)工商注冊(cè)成立了，資本金20億元。中天城投進(jìn)一步明確了，將全資子公司貴陽(yáng)金控與普惠金融共同作為大金融業(yè)務(wù)拓展主體，前者將積極獲取金融機(jī)構(gòu)牌照資源，后者主攻創(chuàng)新金融業(yè)務(wù)。

國(guó)信證券房地產(chǎn)分析師區(qū)瑞明指出，去年以來(lái)，中天城投通過(guò)定增引入戰(zhàn)略投資者，拉開(kāi)了轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)金融的大幕，轉(zhuǎn)型的過(guò)程可謂是：逢天時(shí)、占地利、得人和，互聯(lián)網(wǎng)金融“血統(tǒng)”愈發(fā)濃稠。

未注冊(cè)“大健康”公司

貴陽(yáng)一直以氣候宜于養(yǎng)生、“爽爽的”為豪，中天城投的“大健康”布局，主做的就是氣候生意；但步子似乎有些遲緩，從此次全球精英計(jì)劃中，沒(méi)有“大健康”業(yè)務(wù)精英招募指標(biāo)便可見(jiàn)一斑。

除了“大金融”，中天城投方面表示，2015年是公司布局大健康產(chǎn)業(yè)的起步之年，也是研究、學(xué)習(xí)、試點(diǎn)實(shí)踐的關(guān)鍵年；公司計(jì)劃推進(jìn)第一個(gè)生態(tài)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件落地及示范區(qū)域的開(kāi)發(fā)和展示。按其構(gòu)思，將構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與運(yùn)行必須配套的各類養(yǎng)老服務(wù)要素體系，進(jìn)而推廣至大健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游領(lǐng)域。

此前，中天城投股東會(huì)審議通過(guò)了擬成立10億元資本金的大健康產(chǎn)業(yè)投資控股有限公司，與“貴陽(yáng)金控”模式類似，這個(gè)公司可能成為大健康戰(zhàn)略的運(yùn)作平臺(tái)。

貴陽(yáng)一位地產(chǎn)資深人士表示，貴州本土就有一些很不錯(cuò)的醫(yī)藥、醫(yī)療企業(yè)，不排除中天城投采取強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手或項(xiàng)目并購(gòu)。

不過(guò)，截至目前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢貴州網(wǎng)上工商系統(tǒng)，仍未查到大健康產(chǎn)業(yè)投資控股有限公司的注冊(cè)信息，首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目選址情況也杳無(wú)音信。截至發(fā)稿，中天城投一直沒(méi)有回復(fù)記者發(fā)去的采訪提綱。

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公司樣本④

綠地“海淘”：玩的是消費(fèi) 想的還是地產(chǎn)

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳若凡

綠地，這家規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)，在面對(duì)經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”時(shí)，也開(kāi)始了新的產(chǎn)業(yè)布局。它的思路是，加速推進(jìn)做強(qiáng)“一個(gè)”主業(yè)、推進(jìn)“三大”戰(zhàn)略，即持續(xù)做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)，加快發(fā)展“大基建、大金融、大消費(fèi)”等三個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，綠地的未來(lái)布局似乎更多是做一個(gè)大平臺(tái)，為會(huì)員提供全面的服務(wù)解決方案，以會(huì)員體系串聯(lián)起各產(chǎn)業(yè)鏈。

首家進(jìn)口商超落地

談到大消費(fèi)業(yè)務(wù)時(shí)，綠地重點(diǎn)提到了發(fā)展進(jìn)口商品直銷、酒店、旅游等產(chǎn)業(yè)，首先落地的就是超市實(shí)體店G-Super。

綠地商業(yè)集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，剛剛起步的G-super全球直銷中心，上海共開(kāi)了三家店，南京還有一家。

綠地開(kāi)實(shí)體店頗有優(yōu)勢(shì)。首先是租金低，目前四家店都是綠地自有物業(yè)；其次是物流。上述負(fù)責(zé)人表示，綠地集團(tuán)跟東航自2013年就簽署了戰(zhàn)略協(xié)議，目前已在多維度多領(lǐng)域合作，“智利的車?yán)遄樱?dāng)天采摘，第二天就能上架，最大限度保證了水果的新鮮度；未來(lái)直采規(guī)模做大之后，我們的食材是最新鮮的。”綠地還和上海外高橋的“跨境通”（一個(gè)跨境電商平臺(tái)）有合作。

綠地方面稱，未來(lái)全球的消費(fèi)都會(huì)改變，比如全球各地四季不同，一年四季都可以吃到“時(shí)令水果”；只要符合中國(guó)的檢驗(yàn)檢疫標(biāo)準(zhǔn)，加上自貿(mào)區(qū)關(guān)稅放開(kāi)，未來(lái)能夠達(dá)到90%以上都是進(jìn)口商品。在G-Super，眼下賣得比較好的主要是新鮮水果和牛羊肉，有些商品往往上柜沒(méi)多久就售罄。

沒(méi)有消費(fèi)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的綠地是如何挑選供應(yīng)商的？綠地商業(yè)集團(tuán)上述負(fù)責(zé)人表示，剛開(kāi)始是主動(dòng)尋找供應(yīng)商，首先考慮商品的品質(zhì)，再考慮價(jià)格；當(dāng)季的商品如果你愿意給我比較低的價(jià)格，我就愿意跟你共擔(dān)一些風(fēng)險(xiǎn)。在這個(gè)過(guò)程中，綠地逐步培育起自己的供應(yīng)商體系。

走進(jìn)G-super時(shí)，記者正遇上一次互動(dòng)體驗(yàn)式活動(dòng)，一些年輕的母親帶著放暑假的孩子，在這里學(xué)習(xí)烘焙，讓孩子們也邊學(xué)邊玩。事實(shí)上，G-super正嘗試植入這一類活動(dòng)，提升顧客體驗(yàn)，增加顧客粘性。在此基礎(chǔ)上，綠地還創(chuàng)出了所謂G-cooking、G-children等模式，應(yīng)用到超市中來(lái)。

很明顯，綠地看到了中國(guó)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)這一趨勢(shì)，關(guān)注與中等收入人群的生活方式息息相關(guān)的成長(zhǎng)性較好、市場(chǎng)規(guī)模較大、盈利能力較強(qiáng)的中高端消費(fèi)業(yè)態(tài)。

但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，綠地常年走的就是政策路線，可復(fù)制性不強(qiáng)。進(jìn)口商品需求的確增加了，“這年頭不管是國(guó)產(chǎn)還是進(jìn)口的，都被電商嗆死了——萬(wàn)達(dá)百貨就關(guān)了30幾家店。”

上述業(yè)內(nèi)人士同時(shí)表示，綠地進(jìn)入傳統(tǒng)零售，“做十幾億是沒(méi)有問(wèn)題的，但對(duì)于綠地這樣千億規(guī)模的房企來(lái)說(shuō)意義不大。”相比之下，萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)型更為徹底，從這次萬(wàn)達(dá)關(guān)閉多家商場(chǎng)的舉措就能看出王健林壯士斷腕的決心，通過(guò)更多休閑體驗(yàn)?zāi)Ｊ轿土鞑攀俏磥?lái)的主流。

零售只是產(chǎn)業(yè)鏈一環(huán)

不過(guò)，“我們并不是傳統(tǒng)意義上的零售概念，我們既著眼于精品超市，同時(shí)還會(huì)謹(jǐn)慎地進(jìn)行線上摸索，我們?cè)敢庠囧e(cuò)、愿意變革。”綠地商業(yè)集團(tuán)上述負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，現(xiàn)階段會(huì)先從時(shí)下比較流行的微商做起，主要是微商不用過(guò)多的投入，還便于切入O2O。“要想真正將零售和地產(chǎn)結(jié)合在一起，只有把超市做到極致，客戶的粘性、客單價(jià)、人流量是最重要的指標(biāo)。”綠地商業(yè)集團(tuán)上述負(fù)責(zé)人說(shuō)。

綠地最想做的是大平臺(tái)，迎合現(xiàn)代人愛(ài)玩的心理，進(jìn)而增加用戶粘性；“住你的房子，買你的車子，住你的酒店，參加你的旅行團(tuán)”，對(duì)于綠地來(lái)說(shuō)，以后要抓住的就是這種客戶。

綠地已經(jīng)在上述所有領(lǐng)域有所布局，最后都會(huì)通過(guò)他的會(huì)員體系將用戶的消費(fèi)行為串聯(lián)起來(lái)。在綠地4S店買了汽車的客戶，自動(dòng)成為綠地的會(huì)員，這一身份可以換取一系列綜合性的服務(wù)，比如買了房可獲得積分，積分拿來(lái)?yè)QG-super的進(jìn)口水果，或者免費(fèi)入住綠地的酒店。

說(shuō)到底，零售是對(duì)綠地整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的補(bǔ)充，也需要其他模塊的支撐。業(yè)內(nèi)人士表示，會(huì)員積分制要給出讓消費(fèi)者滿意的折扣力度才會(huì)有足夠吸引力。綠地營(yíng)銷成本大概占總成本10%左右，要讓消費(fèi)者獲得這個(gè)讓利，對(duì)企業(yè)是一個(gè)考驗(yàn)。另一個(gè)問(wèn)題是，部門之間該如何協(xié)調(diào)？