每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)

8月18日，隨著上海證券交易所開市銅鑼被敲響，金豐投資（600606，SH）正式更名為綠地控股，以當(dāng)日開盤價(jià)25.10元/股計(jì)算，綠地控股最新動(dòng)態(tài)市值達(dá)到3054億元，位居A股兩市市值第16位，超過了萬科（000002，SZ）和萬達(dá)商業(yè)（03699，HK），成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中市值最高的企業(yè)。

和萬達(dá)、萬科不同，綠地的大市值并非單純由規(guī)模所決定。在更名綠地控股當(dāng)日的新聞通稿中，綠地表示將推動(dòng)公司房地產(chǎn)主業(yè)實(shí)現(xiàn)從偏重規(guī)模到偏重盈利、從偏重開發(fā)到開發(fā)運(yùn)營并重、從偏重國內(nèi)開發(fā)到全球同步開發(fā)等三大轉(zhuǎn)變。同時(shí)，加快發(fā)展"大基建、大金融、大消費(fèi)"等三個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域。

在綠地超過萬科背后，房地產(chǎn)未來的主要盈利模式正從開發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營，原先不被看好的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)正受到資本市場的追捧。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)核心：正在由開發(fā)轉(zhuǎn)向服務(wù)

"香港現(xiàn)在給我們4到6倍的PE，內(nèi)地給8到10倍，這是一個(gè)制造業(yè)。如果是服務(wù)業(yè)的話，我們的PE至少是10到20倍。我們在探討房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的時(shí)候，最最關(guān)鍵的應(yīng)該是一個(gè)視角的轉(zhuǎn)變，如果你還是把自己當(dāng)成一個(gè)開發(fā)行業(yè)的話，這個(gè)行業(yè)肯定是沒落的。"

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》和觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體聯(lián)合舉辦的2015年博鰲房地產(chǎn)論壇上，花樣年集團(tuán)董事局主席兼首席執(zhí)行官潘軍認(rèn)為，房地產(chǎn)商應(yīng)該重新調(diào)整自己的定位，從一個(gè)開發(fā)企業(yè)，轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)企業(yè)?；幽昶煜碌牟噬钫沁@種由開發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營的受益者，后者不僅市盈率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過以開發(fā)為主的母公司--花樣年，連市值也比花樣年高。

這種趨勢已經(jīng)得到了業(yè)界的普遍關(guān)注。

行業(yè)龍頭萬科公布了自己的最新業(yè)務(wù)計(jì)劃，教育營地被納入到萬科新業(yè)務(wù)陣營里。根據(jù)萬科的想法，希望能成為中國首席的素質(zhì)教育服務(wù)商。此外，公寓租賃運(yùn)營和物流地產(chǎn)等房地產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)板塊，也將加大布局力度。

綠地開發(fā)與運(yùn)營并重的理念，以及"大基建、大金融、大消費(fèi)"的戰(zhàn)略，顯然符合了房地產(chǎn)行業(yè)從開發(fā)轉(zhuǎn)向服務(wù)的大趨勢。

今年初，綠地總裁張玉良就曾介紹說，綠地的大基建并不僅僅只是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還有相應(yīng)的服務(wù)。以地鐵為例，綠地的地鐵不僅包括地鐵及地鐵站點(diǎn)的上物業(yè)的建設(shè)、開發(fā)，還涉及地鐵的運(yùn)營和管理。

房地產(chǎn)未來的重心是存量用戶

港股和A股的投資者之所以不約而同地看好房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)子行業(yè)，和發(fā)達(dá)國家的已有案例也密切相關(guān)。

中建信投的行業(yè)研報(bào)預(yù)言，中國房地產(chǎn)已經(jīng)積累了海量的存量住戶，如何能夠?yàn)楝F(xiàn)有存量市場的住戶提供增量服務(wù)未來將成為企業(yè)的主要盈利模式。借鑒美國的發(fā)展趨勢，未來中國房地產(chǎn)的重心必將落在地產(chǎn)后市場。

互聯(lián)網(wǎng)重新構(gòu)建了房地產(chǎn)的生態(tài)結(jié)構(gòu)，新房銷售、二手房銷售、金融服務(wù)及家裝建材、社區(qū)服務(wù)四個(gè)環(huán)節(jié)因?yàn)闈M足了互聯(lián)網(wǎng)化的四大要素而成為未來發(fā)展的重點(diǎn)。如果將地產(chǎn)的整個(gè)70年生命周期看做一個(gè)整體的話，后期的房屋裝修、社區(qū)服務(wù)、二手房交易等則占據(jù)65年，市場空間巨大。

平安證券的研報(bào)預(yù)計(jì)地產(chǎn)后市場的規(guī)模總量約3萬億元。

雖然這些服務(wù)市場的總規(guī)模還無法和物業(yè)銷售市場抗衡，但由于行業(yè)競爭格局更為分散，龍頭公司的成長具有更為廣闊的空間。尤其是物業(yè)服務(wù)正處于極為分散的格局，龍頭公司的市場占有率分別是0.8%和0.4%。

大型房企旗下的物業(yè)公司更有掌握業(yè)主資源的先天優(yōu)勢，如萬科、保利等。目前傳統(tǒng)的開發(fā)和代理業(yè)務(wù)凈利潤率在10%左右，家裝業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)都屬于利潤率更低的業(yè)務(wù)，而新興的房地產(chǎn)媒體電商平臺(tái)及房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，凈利潤率均在35%以上，若傳統(tǒng)企業(yè)轉(zhuǎn)型則將彌補(bǔ)現(xiàn)有業(yè)務(wù)利潤率下滑的局面。